Die Parteien schlossen unter dem Datum vom 18. Dezember 2018 einen befristeten Mietvertrag betreffend Büroräumlichkeiten ab. Als Nutzungszweck wurde die Nutzung als Büro vereinbart. Der Mietzins betrug CHF 10'600.00 pro Monat. Der Mieter mietete die Büroräumlichkeiten indes nicht für sich selbst, sondern für einen befreundeten Rechtsanwalt.

Mit Schreiben vom 6. November 2019 teilte der Mieter der Vermieterin mit, dass er das Mietverhältnis per 31. Januar 2020 ausserterminlich «auflösen» möchte. Die Vermieterin wies daraufhin, dass er einen Ersatzmieter zu stellen habe und bis zur Wiedervermietung respektive bis zum Vertragsende weiterhin für Mietzinse und Nebenkosten hafte.

Am 19. November 2020 bekundete die E. AG gegenüber der Vermieterin Interesse an der Übernahme des Mietvertrages und erklärte die Absicht, in den Büroräumlichkeiten eine Gemeinschaftspraxis zu realisieren. Aufgrund von Sicherheitsbedenken und da ein Praxisbetrieb nicht dem vereinbarten Nutzungszweck ents [...]