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URTEIL DES MONATS

Kündigung Mietvertrag – Formerfordernis

BGer 4A_32/2024 vom 01.10.2024

Art. 266l Abs. 1 OR i.V.m. Art. 13 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 OR

Fristen, Kündigung ordentlich

Die Mieter haben am 31. März 2012 um 09:16 Uhr das eigenhändig unterschriebene Kündigungsschreiben vom 30. März 2012 per Telefax (nachfolgend: Fax) an die Vermieterin übermittelt. Anschliessend haben sie zusätzlich das Original des Kündigungsschreibens per Einschreiben an die Vermieterin versendet. Das Original des K [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024



Keine Ausnahme des für die Renditeberechnung zulässigen Maximalzinssatzes für Pensionskassen

BGer 4A_241/2023 vom 29.07.2024

Art. 269 ff. OR

Mietzinsanpassung

Die Mieterin schloss am 8. Juli 2015 einen Mietvertrag mit der Vermieterin. Der Mietvertrag wurde für fünf Jahre und 18 Tage abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre für weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung vier Monate im Voraus per Monatsende erfolgt. Die Miete wurde gemäss LIK indexiert, und [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 14.10.2024



Treuwidrige Kündigung

BGer 4A_568/2023 vom 10.07.2024

Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , ,

Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz

Das Bundesgericht hatte eine ordentliche Kündigung aus dem Kanton Genf zu beurteilen. Der Vermieter hatte – nach über 20-jähriger Mietdauer – seiner Schwägerin den Mietvertrag ohne Angabe von Kündigungsgründen gekündigt. Auch auf Ersuchen der Schwägerin/Mieterin hat der Vermieter den Kündigungsgrund nicht nennen woll [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 04.09.2024



Mietvertrag – Rückgabe der Mietsache – Ersatzmieter

BGer 4A_296/2024 vom 17.07.2024

Art. 264 OR

Mietvertrag, Rückgabe der Mietsache

Die Parteien schlossen unter dem Datum vom 18. Dezember 2018 einen befristeten Mietvertrag betreffend Büroräumlichkeiten ab. Als Nutzungszweck wurde die Nutzung als Büro vereinbart. Der Mietzins betrug CHF 10'600.00 pro Monat. Der Mieter mietete die Büroräumlichkeiten indes nicht für sich selbst, sondern für einen be [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024



Anfechtung des Anfangsmietzinses – Bezifferung von Rechtsbegehren – Nebenkosten

BGer 4A_24/2024 vom 23.05.2024

Art. 270 OR , Art. 85 ZPO , Art. 221 Abs. 1 lit. b ZPO , Art. 244 Abs. 1 lit. b ZPO

Mietzins, Nebenkosten

Am 24. September 2018 reichte der Kläger (Beschwerdeführer) beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage mit zusammengefasst folgenden Anträgen ein: Der monatliche Nettomietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung sei «auf weniger als CHF 1'116.50» und für die Einstellplätze «auf weniger als CHF 84.80» festzulegen. D [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024



Koppelungsgeschäft – Übernahme von bestehenden Einbauten im Mietobjekt gegen Entgelt

BGer 4A_22/2024 vom 20.03.2024

Art. 254 OR

Geschäftsraum, Mietrecht, Mietverhältnis

Die alte Mieterin (B.) betrieb in einem Ladenlokal eine Boutique. Im Anschluss daran wurden die Räumlichkeiten von der neuen Mieterin (A.) gemietet. Im Hinblick auf den Mieterwechsel schlossen die Parteien einen Vertrag mit dem Titel «Vorvertrag zum Mietvertrag». Darin wurde vereinbart, dass die alte Mieterin der neu [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 07.05.2024



Sanierungskündigung – Rechtsmissbrauch

MietGer ZH MJ230057-L vom 19.02.2024

Art. 271. Abs. 1 OR , Art. 2 Abs. 2 ZGB

Sanierungskündigung

Das Festhalten an einer Sanierungskündigung der Vermieterin trotz entsprechender Auszugsgarantie des Mieters kann eine nutzlose Rechtsausübung darstellen, die nicht mit dem Grundsatz von Treu und Glauben zu vereinbaren ist und somit zur Aufhebung der Kündigung führt. Die Garantie muss in Form einer verbindlichen und [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 03.04.2024



Ausserordentliche Kündigung zufolge Untervermietung der Wohnung über Airbnb – Herausgabe des Gewinns aus der unerlaubten Untermiete

MietGer ZH MJ230070-L vom 07.02.2024

Art. 257f OR , Art. 262 OR , Art. 423 OR

Kündigung ausserordentlich, Untermiete

Der Kläger (Mieter) mietete von der Beklagten (Vermieterin) zwei Wohnungen. Der Kläger vermietete die beiden Wohnungen für je ca. CHF 215.– pro Nacht über booking.com und Airbnb, wobei der Preis von Tag zu Tag variierte. Mit Schreiben und amtlichem Formular vom 17. Mai 2023 kündigte die Beklagte beide Mietverträge.

Christoph Meyer | legalis brief MietR 08.03.2024



Zahlungsverzugskündigung – Keine Ungültigkeit trotz zu hohem Mahnbetrag

BGer BGer 4A_332/2023 vom 11.01.2024

OR 257d

Zahlungsrückstand

Die Vermieterschaft kündigte den Mietern infolge Zahlungsverzugs. Nach Ansicht der Mieter war die Mahnung für den ausstehenden Betrag zu ungenau, sodass unklar gewesen sei, wie viel Geld die Mieter im entscheidenden Zeitpunkt noch schuldeten. Das Bundesgericht verwies auf seine bisherige Rechtsprechung und hi [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 07.02.2024



Umstrittene Kündigung von Chalets am Neuenburgersee

BGer 4A_337/2022 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)

Art. 677 ZGB , Art. 642 ZGB , Art. 253a OR , Art. 271 OR , Art. 243 Abs. 2 ZPO ,

Formular, Kündigungsschutz, Wohnraum

In den Jahren 1961 und 1963 überliess der Kanton Waadt, als Eigentümerin einer Parzelle am Ufer des Neuenburgersees, vier Mietern je ein Teillandstück von rund 400m2. Die Verträge sahen vor, dass die Mieter darauf Ferienhäuschen (Chalets) errichten dürfen, die in ihrem Eigentum verbleiben. Für den Falle de [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 03.01.2024



Rohbaumiete – Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch

MietGer Zürich MJ220090 vom 25.10.2023

Art. 256 Abs. 2 OR , Art. 257d Abs. 2 OR , Art. 259d OR , Art. 259g OR

Kündigung ausserordentlich, Rohbaumiete, Zahlungsrückstand

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über ein Ladenlokal und zugehörige Nebenräume zum Zweck des Betriebs einer Bäckerei abgeschlossen. Der Mieter beabsichtigte, im Mietobjekt Backwaren zu verkaufen und Gäste im Lokal selbst zu bewirten. Dafür ist es notwendig, den Gästen Sanitäranlagen zur Verfügung zu stellen, wof [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023



Anfangsmietzins, Mietzinserhöhung und Mietzinsreduktion

BGer 4A_409/2022 vom 19.09.2023

Art. 269 OR , 269a OR , Art. 269 OR , Art. 270a OR

Mietzins, Mietzinsanpassung

A. (Vermieterin) zeigte B., C., D., E., F. (Wohnungsmieter) eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 an. In einem ersten gerichtlichen Verfahren, das bis vor das Bundesgericht gezogen wurde und von diesem mit dem Urteil 4A_523/2012 vom 3. Oktober 2012 abgeschlossen wurde, ging es um einen Zwischenentscheid betreffen [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023



Anforderungen an Vergleichsobjekte und Statistiken

BGer 4A_271/2022 vom 15.08.2023

Art. 269a, 270 OR

Absolute Methode, Mietzinsanpassung, Orts- / Quartierüblichkeit, Relative Methode

Zur Festlegung des neuen Mietzinses bei einer Mietzinserhöhung ist grundsätzlich die relative Methode anzuwenden. Nur in Ausnahmefällen kann die absolute Methode Anwendung finden. Für die Feststellung des orts- und quartierüblichen Mietzinses muss entweder auf eine offizielle Statistik oder auf mindestens fünf Vergle [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 03.10.2023



Sanierungskündigung

BGer 4A_246/2023 vom 17.07.2023

Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 272 OR

Erstreckung, Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz

Das Bundesgericht hatte sich in diesem Urteil mit einer Anfechtung einer ordentlichen Kündigung aus dem Kanton Zürich zu befassen, welche von der Vermieterin mit der Gesamtsanierung der Liegenschaft begründet wurde. Die Mieterin hatte die Kündigung als missbräuchlich angefochten und verlangte eine erstmalige Erstreck [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 05.09.2023



Bundesgericht im Schnellgang

BGer 4D_35/2023 vom 16.06.2023

Art. 257 ZPO

Ausweisung, Mietvertrag

Das Bundesgericht hatte eine Beschwerde eines Mieters gegen einen Entscheid des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 3. Mai 2023 zu beurteilen. Darin hiess dieses die Berufung des Mieters gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Kreuzlingen vom 2. März 2023 ab, welches den Mieter angewiesen hatte, das Mietobjekt, eine [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 28.07.2023



Willkürrüge und Schriftformvorbehalt

BGer 4A_98/2023 vom 12.05.2023

Art. 2 ZGB , Art. 116 BGG , Art. 118 BGG

Mietvertrag

A. und B. (Mieter) sowie C. (Vermieter) führten seit dem Frühjahr 2020 bis zum 31. Dezember 2020 Vertragsverhandlungen. Dabei ging es um einen Anschlussvertrag für den bis zum 31. Dezember 2020 befristeten und als «Mietvertrag» betitelten Vertrag vom 30. Juni 2015 betreffend die Liegenschaft Restaurant D. (nachfolgen [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2023



Eigenkapitalverzinsung von +2% auch nach Sanierung

BGer 4A_56/2023 vom 14.04.2023

Art. 269, 269a, 269d, 270 OR , Art. 19 VMWG

Mietzins, Mietzinsanpassung, Orts- / Quartierüblichkeit

Das Bundesgericht hatte zu beurteilen, ob bei Sanierung einer Liegenschaft der bisherige Mietzins auf dem amtlichen Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses vermerkt sein muss. Es kommt zum Schluss, dass dies nicht notwendig ist, wenn die Sanierung so umfassend war, dass man von einer neuen Wohnung sprechen kann [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023



Kündigung des Mietvertrages durch nicht alle Vermieter

BGer 4A_26/2023 vom 14.02.2023

Art. 266l OR , Art. 266o OR , Art. 656 ZGB , Art. 972 ZGB , Art. 317 ZPO

Beweislast, Formular, Kündigungsschutz, Verfahrensrecht

Das Bundesgericht hatte die Gültigkeit einer Kündigung einer 4.5-Zimmerwohnung zu beurteilen, wobei durch alle Instanzen hindurch umstritten war, welche Personenmehrheit im Kündigungszeitpunkt Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung gewesen war und welche Personen entsprechend auf dem amtlichen Kündigungsformula [...]

Irene Biber / Lars Müller | legalis brief MietR 02.05.2023