Mit Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 mietete B. (Mieter) von A. (Vermieterin) Büroräume zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 10'600.– (inkl. Nebenkosten). Es wurde ein befristetes Mietverhältnis bis zum 31. März 2022 und die Nutzung des Mietobjekts zum Betrieb eines Büros vereinbart. Der Mieter verpflichtete sich, das Mietobjekt nur zu diesem vertraglich vereinbarten Zweck zu gebrauchen. Der Mieter beabsichtigte von Anfang an, das Mietobjekt nicht für sich selber zu benutzen, sondern für einen mit ihm befreundeten Anwalt, RA C., zu mieten.

Mit Schreiben vom 6. November 2019 teilte der Mieter mit, dass er den Mietvertrag ausserterminlich per 31. Januar 2020 auflösen möchte. Die Vermieterin verlangte einen geeigneten Ersatzmieter.

In der Folge, im November 2020, meldet sich zunächst die L. AG bei der Vermieterin als potentielle Ersatzmieterin. Die Vermieterin lehnte diese aufgrund fehlenden Solvenznachweises sowie mangelnder Bereitschaft ab, den Mietvertrag zu den gleichen Bedin [...]