Zwei Mieterinnen schlossen am 28. März 2018 mit einer Erbengemeinschaft einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt Zürich. Bereits davor bestand ein Mietvertrag zwischen dieser Erbengemeinschaft und der einen Mieterin, die seit dem 15. August 2005 in der betreffenden Wohnung gelebt hatte. Im neuen Mietvertrag vom 28. März 2018 wurde als Mietbeginn der 1. Juli 2018 festgelegt und eine dreimonatige Kündigungsfrist auf Ende März, Ende Juni oder Ende September vereinbart. Es wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 1'795.– vereinbart. Dieser beruhte auf einem Referenzzinssatz von 1.5 %, einem Landesindex der Konsumentenpreise von 101.1 Punkten und einem «Kostenstand 2015». Zudem wurde folgender Vorbehalt angebracht:  

«- aufgelaufene Reserve als Berechnungsstand bis Vertragsabschluss CHF 52.50 / 3.0 % 

- weitere: Der Mietvorbehalt beträgt CHF 630.– / Jahr. Die Erhöhung tritt ab dem 1. Juli 2021 in Kraft.» 

Am 30. September 2019 wurde die Liegenschaft [...]