Beurteilung einer Kündigung nach erfolgter Ausweisung
OGer AG ZVE.2022.36 vom 12.10.2023Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO , Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO , Art. 259g OR , Art. 259a OR , 267 Abs. 1 OR
Kündigungsschutz, Mietzinsanpassung
A. (Mieterin) war seit dem 1. Januar 2015 Mieterin eines Laden- und Restaurantlokals von B. (Vermieterin). Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 23. November 2019 mit der Begründung, die Mieterin habe trotz schriftlicher sowie eingeschriebener Aufforderung den Mietzin [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
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Anfangsmietzins, Mietzinserhöhung und Mietzinsreduktion
BGer 4A_409/2022 vom 19.09.2023Art. 269 OR , 269a OR , Art. 269 OR , Art. 270a OR
A. (Vermieterin) zeigte B., C., D., E., F. (Wohnungsmieter) eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 an. In einem ersten gerichtlichen Verfahren, das bis vor das Bundesgericht gezogen wurde und von diesem mit dem Urteil 4A_523/2012 vom 3. Oktober 2012 abgeschlossen wurde, ging es um einen Zwischenentscheid betreffen [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
Welche Berechnungsgrundlage ist massgebend für eine einseitige Mietzinsanpassung des Vermieters?
Nach vielen Senkungen stieg der Referenzzinssatz auf den 2. Juni 2023 zum ersten Mal überhaupt seit seiner Einführung an und führte in vielen Fällen zu Mietzinserhöhungen durch die Vermieter. Dabei stellte sich unter anderem häufig die Frage, welche Berechnungsgrundlage für diese Mietzinserhöhung massgebend ist. Das [...]
Cristian Ruf | legalis brief MietR 06.11.2023
Anforderungen an Vergleichsobjekte und Statistiken
BGer 4A_271/2022 vom 15.08.2023Art. 269a, 270 OR
Absolute Methode, Mietzinsanpassung, Orts- / Quartierüblichkeit, Relative Methode
Zur Festlegung des neuen Mietzinses bei einer Mietzinserhöhung ist grundsätzlich die relative Methode anzuwenden. Nur in Ausnahmefällen kann die absolute Methode Anwendung finden. Für die Feststellung des orts- und quartierüblichen Mietzinses muss entweder auf eine offizielle Statistik oder auf mindestens fünf Vergle [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 03.10.2023
Wann ist es zu warm zum Wohnen?
1. Einleitung Angesichts von zunehmenden sommerlichen Hitzetagen mit Temperaturen weit über 30 Grad dürfte die Diskussion betreffend angemessene Raumtemperatur in Wohn- und Geschäftsräumen zwischen Vermieterinnen und Mietern zunehmend an Aktualität gewinnen. Das Nichterreichen einer angemessenen Min [...]
Irene Biber / Lars Müller | legalis brief MietR 03.10.2023
Nichtige Mietvertragsanpassung
BGer 4A_153/2023 vom 03.07.2023Art. 269d OR
Im Rahmen einer Klage einer Mieterin auf Rückzahlung von Nebenkosten hatte sich das Bundesgericht mit der Gültigkeit einer Mietvertragsanpassungen in Form eines Mietvertragsnachtrages auseinanderzusetzen. Das Bundesgericht – in Bestätigung seiner gefestigten Rechtsprechung – hält fest, dass eine einvernehmliche Mietv [...]
legalis brief MietR 05.09.2023
Checkliste Mietrecht – Formalitäten bei einer Mietzinserhöhung
Möchte die Vermieterin den Mietzins während eines laufenden Mietverhältnisses zufolge des gestiegenen Referenzzinsatzes erhöhen, muss sie bestimmte Vorschriften beachten. Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung grundsätzlich anfechten. Bevor er dies tut, sollte er aber überprüfen, ob dies Sinn macht bzw. wie se [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 28.07.2023
Eigenkapitalverzinsung von +2% auch nach Sanierung
BGer 4A_56/2023 vom 14.04.2023Art. 269, 269a, 269d, 270 OR , Art. 19 VMWG
Mietzins, Mietzinsanpassung, Orts- / Quartierüblichkeit
Das Bundesgericht hatte zu beurteilen, ob bei Sanierung einer Liegenschaft der bisherige Mietzins auf dem amtlichen Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses vermerkt sein muss. Es kommt zum Schluss, dass dies nicht notwendig ist, wenn die Sanierung so umfassend war, dass man von einer neuen Wohnung sprechen kann [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023
Rückwirkende Festlegung des Mietzinses und Rückerstattung Nebenkosten
KG Freiburg 102 2022 123 vom 07.03.2023Art. 269 und 269a OR, , Art. 270a OR, , Art. 257a OR
Mietzins, Mietzinsanpassung, Nebenkosten
Das Gericht hatte einen Anfangsmietzins aus dem Jahre 2005 zu beurteilen. Die Mietpartei forderte vom Gericht, der Mietzins sei rückwirkend auf den Mietbeginn neu festzulegen und ihr sei der seit Oktober 2010 zuviel bezahlte Mietzins zu erstatten. Zusätzlich stellte sich die Mietpartei auf den Standpunkt, die Vermiet [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 03.04.2023
Mietzinsherabsetzung aufgrund des Corona-Lockdowns
AG BS ZB.2022.6 vom 08.08.2022Art. 119 OR , Art. 259d OR
Geschäftsraum, Mietzinsanpassung
Eine Geschäftsmieterin eines Schnellimbiss-Restaurants verlangte aufgrund des Corona-Lockdowns eine Mietzinsherabsetzung um 100 % für die Zeit vom 16. März bis 10. Mai 2020 und die Rückzahlung des während dieses Zeitraums zu viel bezahlten Mietzinses von CHF 64'719.45 nebst Zins. Während das erstinstanzliche [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.03.2023
Auswirkungen von Corona-Massnahmen auf Geschäftsmietverträge
MG Zürich MJ220002-L vom 16.12.2022Art. 257d und 259d OR , Art. 119 OR , Art. 2 ZGB
Geschäftsraum, Mietzinsanpassung
Das Mietgericht Zürich hatte sich erneut mit den Auswirkungen von Corona-Massnahmen auf Geschäftsmietverträge zu befassen und namentlich zu prüfen, inwieweit bei hoheitlich angeordneten Betriebsschliessungen die Eigentümerschaft auf einen Teil des Mietzinses verzichten müsse. Nachdem diese Frage im Grundsatz vom näml [...]
legalis brief MietR 08.02.2023