Mietzinsanpassung bei Erstreckung
MietGer ZH MJ250041-L vom 07.01.2026Art. 269 OR , Art. 272c OR , Art. 10 VMWG
Erstreckung, Mietzinsanpassung
Das Mietgericht hatte sich mit der Frage der Zulässigkeit von Mietzinsanpassungen im erstreckten Mietverhältnis zu befassen, welche gestützt auf den Kaufpreis nach Erwerb der Liegenschaft durch die Vermieterin gefordert wurden. Die Klägerin (Vermieterin) hatte den Mietern nach Erwerb der Liegenschaft gekündig [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.02.2026
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Die auf den 1. Oktober 2025 in Kraft tretenden Änderungen im Mietrecht
Ab 1. Oktober 2025 gelten verschiedene neue Regelungen im Mietrecht gestützt auf den Beschluss des Bundesrates vom 21. März 2025, mit welchem dieser die vom Parlament am 29. September 2023 verabschiedeten Änderungen in Kraft gesetzt hat. Es betrifft dies die neuen Absätze 4 und 5 von Art. 269d OR, die Änderungen der [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 01.10.2025
Mietzinsreduktion zufolge Rauchimmissionen – Dauer der Mietzinsreduktion
BGer 4A_425/2024 vom 20.02.2025Art. 259a ff. OR , Art. 259d OR , Art. 257 OR , Art. 266l OR , Art. 105 BGG
In dem zur Beurteilung stehenden Fall hatten die Mieter einer Wohnung in Genf über erhebliche Rauchimmissionen aus der darunterliegenden Wohnung geklagt, die zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führten. Obwohl die Vermieterin Massnahmen ergriff, um das Problem zu beheben, konnte der Mangel – insbesondere Nikotin- [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.06.2025
Die Senkung des Referenzzinssatzes – So gehen Mieter und Vermieter korrekt vor
Am 1. März 2025 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,75% auf 1,5% gesenkt. Diese Senkung berechtigt Mieter gestützt auf Art. 270a Abs. 1 i.V.m. Art. 269a lit. b OR und Art. 12 ff. VMWG grundsätzlich zur Herabsetzung des Nettomietzinses um 2.91%. Nebst dem Referenzzinssatz sind aber auch die Teuerung (Verä [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 02.04.2025
Mietzinsreduktion aufgrund COVID-19-Pandemie – clausula rebus sic stantibus – Schadenersatz
BGer 4A_158/2024 vom 05.11.2024Art. 253 OR, Art. 2 ZGB, Art. 894 ZGB
Mieterausbau, Mietzinsanpassung, Pflichten Mieter
Die Mieterin mietete ab September 2013 eine Hotel-Liegenschaft von der Vermieterin. Aufgrund von Zahlungsverzug kündigte die Vermieterin den Vertrag im November 2020 ausserordentlich per 28. Februar 2021. Die Kündigung blieb unangefochten, und die Liegenschaft wurde am 1. März 2021 zurückgegeben. Im vorinstan [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025
Vertragsrecht / Mietvertrag mit indexierten Mieten / erhebliche Renovierungen / Mieterhöhung
BGer 4A_75/2022 vom 30.07.2024 (Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. b OR , Art. 269b OR , Art. 270c OR , Art. 14 Abs. 1 VMWG
Mietvertrag, Mietzinsanpassung
Nach einer umfassenden Renovation einer Fünfzimmerwohnung in Genf erhöhte die Vermieterin und Beschwerdeführerin den monatlichen Mietzins von Fr. 905.– auf Fr. 1420.–. Das von den Mietern angerufene Mietgericht entschied, dass angesichts des wertvermehrenden Anteils der Investitionen (50 Prozent der gesamten Renovati [...]
legalis brief MietR 04.12.2024
Keine Ausnahme des für die Renditeberechnung zulässigen Maximalzinssatzes für Pensionskassen
BGer 4A_241/2023 vom 29.07.2024Art. 269 ff. OR
Die Mieterin schloss am 8. Juli 2015 einen Mietvertrag mit der Vermieterin. Der Mietvertrag wurde für fünf Jahre und 18 Tage abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre für weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung vier Monate im Voraus per Monatsende erfolgt. Die Miete wurde gemäss LIK indexiert, und [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 14.10.2024
Kann eine Mietzinserhöhung einvernehmlich vereinbart werden?
In der Ausgabe 06/23 hat Kollege Christoph Meyer eine Checkliste betreffend Formalitäten bei einer (einseitigen) Mietzinserhöhung veröffentlicht. Die einseitige Mietzinserhöhung ist eine ausschliesslich einseitige Willenserklärung der Vermieterin. Unter gewissen Umständen ist es aber auch möglich, dass sich die Vermi [...]
Irene Biber | legalis brief MietR 14.10.2024
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen – Mietzinserhöhung wegen ungenügender Rendite – Vorbehalt
BGer 4A_548/2023 vom 14.02.2024Art. 269d OR , Art. 18 VMWG , Art. 269c OR
Mietzinsanpassung, Nettorendite
Zwei Mieterinnen schlossen am 28. März 2018 mit einer Erbengemeinschaft einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt Zürich. Bereits davor bestand ein Mietvertrag zwischen dieser Erbengemeinschaft und der einen Mieterin, die seit dem 15. August 2005 in der betreffenden Wohnung gelebt hatte. Im neuen Miet [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024
Kein Rechtsmissbrauch bei nachträglicher Rückforderung von Mietzinsen nach nichtiger Mietzinserhöhung
KGer FR 102 2023 216 vom 16.04.2024Art. 269d OR , Art. 272 OR , Art. 4 ZGB
Erstreckung, Mietzins, Mietzinsanpassung
Der Vermieter kündigte eine Mietzinserhöhung ohne Verwendung des offiziellen Formulars an. In der Folge kündigte er den Mietvertrag mit dem offiziellen Formular zum 30.04.2022. Der Mieter focht die Kündigung, nicht aber die Mietzinserhöhung an. Das vorinstanzliche Mietgericht entschied am 19.9.2023, dass das Mietverh [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024
Formularpflicht bei Entzug des Zugangs zur Waschküche
KGer VD XC23.003612-231270 115 vom 13.03.2024Art. 259a und Art. 259d OR , Art. 269d Abs. 1 und 3 OR
Formular, Mietzinsanpassung, Mängel
Zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestand seit 2010 (2022 zu neuen Bedingungen verlängert) ein Mietvertrag. Der Mieter wurde aufgrund von Regelverstössen mehrfach abgemahnt, und ihm wurde schliesslich vom Vermieter der Zugang zur Waschküche wegen Missachtung der Regeln verwehrt. Der Mieter meldete seinerseits dem [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024
OR / Mietzinsindexierung / hypothekarischer Referenzzinssatz
BGer 4A_252/2023 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 269d, Art. 270a OR , Art. 13 Abs. 4 VMWG
Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen, u. a. solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen, andernfalls ein solcher Anspruch verwirkt. Fordern sie (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) [...]
legalis brief MietR 07.02.2024