Die Senkung des Referenzzinssatzes – So gehen Mieter und Vermieter korrekt vor
Am 1. März 2025 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,75% auf 1,5% gesenkt. Diese Senkung berechtigt Mieter gestützt auf Art. 270a Abs. 1 i.V.m. Art. 269a lit. b OR und Art. 12 ff. VMWG grundsätzlich zur Herabsetzung des Nettomietzinses um 2.91%. Nebst dem Referenzzinssatz sind aber auch die Teuerung (Verä [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 02.04.2025
![](https://www.legalis.ch/wp-content/uploads/legalis-brief_icon_linkedin.png" "Auf LinkedIn teilen"){kind=icon}
![](https://www.legalis.ch/wp-content/uploads/legalis-brief_icon_x2.png" "Auf X teilen"){kind=icon}
![](https://www.legalis.ch/wp-content/uploads/legalis-brief_icon_facebook.png" "Auf Facebook teilen"){kind=icon}
Mietzinsreduktion aufgrund COVID-19-Pandemie – clausula rebus sic stantibus – Schadenersatz
BGer 4A_158/2024 vom 05.11.2024Art. 253 OR, Art. 2 ZGB, Art. 894 ZGB
Mieterausbau, Mietzinsanpassung, Pflichten Mieter
Die Mieterin mietete ab September 2013 eine Hotel-Liegenschaft von der Vermieterin. Aufgrund von Zahlungsverzug kündigte die Vermieterin den Vertrag im November 2020 ausserordentlich per 28. Februar 2021. Die Kündigung blieb unangefochten, und die Liegenschaft wurde am 1. März 2021 zurückgegeben. Im vorinstan [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025
Vertragsrecht / Mietvertrag mit indexierten Mieten / erhebliche Renovierungen / Mieterhöhung
BGer 4A_75/2022 vom 30.07.2024 (Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. b OR , Art. 269b OR , Art. 270c OR , Art. 14 Abs. 1 VMWG
Mietvertrag, Mietzinsanpassung
Nach einer umfassenden Renovation einer Fünfzimmerwohnung in Genf erhöhte die Vermieterin und Beschwerdeführerin den monatlichen Mietzins von Fr. 905.– auf Fr. 1420.–. Das von den Mietern angerufene Mietgericht entschied, dass angesichts des wertvermehrenden Anteils der Investitionen (50 Prozent der gesamten Renovati [...]
legalis brief MietR 04.12.2024
Keine Ausnahme des für die Renditeberechnung zulässigen Maximalzinssatzes für Pensionskassen
BGer 4A_241/2023 vom 29.07.2024Art. 269 ff. OR
Die Mieterin schloss am 8. Juli 2015 einen Mietvertrag mit der Vermieterin. Der Mietvertrag wurde für fünf Jahre und 18 Tage abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre für weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung vier Monate im Voraus per Monatsende erfolgt. Die Miete wurde gemäss LIK indexiert, und [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 14.10.2024
Kann eine Mietzinserhöhung einvernehmlich vereinbart werden?
In der Ausgabe 06/23 hat Kollege Christoph Meyer eine Checkliste betreffend Formalitäten bei einer (einseitigen) Mietzinserhöhung veröffentlicht. Die einseitige Mietzinserhöhung ist eine ausschliesslich einseitige Willenserklärung der Vermieterin. Unter gewissen Umständen ist es aber auch möglich, dass sich die Vermi [...]
Irene Biber | legalis brief MietR 14.10.2024
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen – Mietzinserhöhung wegen ungenügender Rendite – Vorbehalt
BGer 4A_548/2023 vom 14.02.2024Art. 269d OR , Art. 18 VMWG , Art. 269c OR
Mietzinsanpassung, Nettorendite
Zwei Mieterinnen schlossen am 28. März 2018 mit einer Erbengemeinschaft einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt Zürich. Bereits davor bestand ein Mietvertrag zwischen dieser Erbengemeinschaft und der einen Mieterin, die seit dem 15. August 2005 in der betreffenden Wohnung gelebt hatte. Im neuen Miet [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024
Kein Rechtsmissbrauch bei nachträglicher Rückforderung von Mietzinsen nach nichtiger Mietzinserhöhung
KGer FR 102 2023 216 vom 16.04.2024Art. 269d OR , Art. 272 OR , Art. 4 ZGB
Erstreckung, Mietzins, Mietzinsanpassung
Der Vermieter kündigte eine Mietzinserhöhung ohne Verwendung des offiziellen Formulars an. In der Folge kündigte er den Mietvertrag mit dem offiziellen Formular zum 30.04.2022. Der Mieter focht die Kündigung, nicht aber die Mietzinserhöhung an. Das vorinstanzliche Mietgericht entschied am 19.9.2023, dass das Mietverh [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024
Formularpflicht bei Entzug des Zugangs zur Waschküche
KGer VD XC23.003612-231270 115 vom 13.03.2024Art. 259a und Art. 259d OR , Art. 269d Abs. 1 und 3 OR
Formular, Mietzinsanpassung, Mängel
Zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestand seit 2010 (2022 zu neuen Bedingungen verlängert) ein Mietvertrag. Der Mieter wurde aufgrund von Regelverstössen mehrfach abgemahnt, und ihm wurde schliesslich vom Vermieter der Zugang zur Waschküche wegen Missachtung der Regeln verwehrt. Der Mieter meldete seinerseits dem [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024
OR / Mietzinsindexierung / hypothekarischer Referenzzinssatz
BGer 4A_252/2023 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 269d, Art. 270a OR , Art. 13 Abs. 4 VMWG
Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen, u. a. solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen, andernfalls ein solcher Anspruch verwirkt. Fordern sie (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) [...]
legalis brief MietR 07.02.2024
Mietzinsanpassungen nach Ablauf einer Indexierung – Bestätigung der Rechtsprechung
BGer 4A_252/2023 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 13 Abs. 4 VMWG , Art. 269b OR , 269b OR , 270a OR
Die Parteien schlossen einen indexierten Mietvertrag betreffend eine 5½-Zimmer-Attikawohnung mit einer Mindestvertragsdauer von 5 Jahren bis zum 31. März 2020 ab. Die Mieter stellten am 4. März 2020 das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses infolge des gesunkenen hypothekarischen Referenzzinssatzes «auf den [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023
Beurteilung einer Kündigung nach erfolgter Ausweisung
OGer AG ZVE.2022.36 vom 12.10.2023Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO , Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO , Art. 259g OR , Art. 259a OR , 267 Abs. 1 OR
Kündigungsschutz, Mietzinsanpassung
A. (Mieterin) war seit dem 1. Januar 2015 Mieterin eines Laden- und Restaurantlokals von B. (Vermieterin). Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 23. November 2019 mit der Begründung, die Mieterin habe trotz schriftlicher sowie eingeschriebener Aufforderung den Mietzin [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
Anfangsmietzins, Mietzinserhöhung und Mietzinsreduktion
BGer 4A_409/2022 vom 19.09.2023Art. 269 OR , 269a OR , Art. 269 OR , Art. 270a OR
A. (Vermieterin) zeigte B., C., D., E., F. (Wohnungsmieter) eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 an. In einem ersten gerichtlichen Verfahren, das bis vor das Bundesgericht gezogen wurde und von diesem mit dem Urteil 4A_523/2012 vom 3. Oktober 2012 abgeschlossen wurde, ging es um einen Zwischenentscheid betreffen [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
Welche Berechnungsgrundlage ist massgebend für eine einseitige Mietzinsanpassung des Vermieters?
Nach vielen Senkungen stieg der Referenzzinssatz auf den 2. Juni 2023 zum ersten Mal überhaupt seit seiner Einführung an und führte in vielen Fällen zu Mietzinserhöhungen durch die Vermieter. Dabei stellte sich unter anderem häufig die Frage, welche Berechnungsgrundlage für diese Mietzinserhöhung massgebend ist. Das [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 06.11.2023
Anforderungen an Vergleichsobjekte und Statistiken
BGer 4A_271/2022 vom 15.08.2023Art. 269a, 270 OR
Absolute Methode, Mietzinsanpassung, Orts- / Quartierüblichkeit, Relative Methode
Zur Festlegung des neuen Mietzinses bei einer Mietzinserhöhung ist grundsätzlich die relative Methode anzuwenden. Nur in Ausnahmefällen kann die absolute Methode Anwendung finden. Für die Feststellung des orts- und quartierüblichen Mietzinses muss entweder auf eine offizielle Statistik oder auf mindestens fünf Vergle [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 03.10.2023
Wann ist es zu warm zum Wohnen?
1. Einleitung Angesichts von zunehmenden sommerlichen Hitzetagen mit Temperaturen weit über 30 Grad dürfte die Diskussion betreffend angemessene Raumtemperatur in Wohn- und Geschäftsräumen zwischen Vermieterinnen und Mietern zunehmend an Aktualität gewinnen. Das Nichterreichen einer angemessenen Min [...]
Irene Biber / Lars Müller | legalis brief MietR 03.10.2023
Nichtige Mietvertragsanpassung
BGer 4A_153/2023 vom 03.07.2023Art. 269d OR
Im Rahmen einer Klage einer Mieterin auf Rückzahlung von Nebenkosten hatte sich das Bundesgericht mit der Gültigkeit einer Mietvertragsanpassungen in Form eines Mietvertragsnachtrages auseinanderzusetzen. Das Bundesgericht – in Bestätigung seiner gefestigten Rechtsprechung – hält fest, dass eine einvernehmliche Mietv [...]
legalis brief MietR 05.09.2023
Checkliste Mietrecht – Formalitäten bei einer Mietzinserhöhung
Möchte die Vermieterin den Mietzins während eines laufenden Mietverhältnisses zufolge des gestiegenen Referenzzinsatzes erhöhen, muss sie bestimmte Vorschriften beachten. Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung grundsätzlich anfechten. Bevor er dies tut, sollte er aber überprüfen, ob dies Sinn macht bzw. wie se [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 28.07.2023
Eigenkapitalverzinsung von +2% auch nach Sanierung
BGer 4A_56/2023 vom 14.04.2023Art. 269, 269a, 269d, 270 OR , Art. 19 VMWG
Mietzins, Mietzinsanpassung, Orts- / Quartierüblichkeit
Das Bundesgericht hatte zu beurteilen, ob bei Sanierung einer Liegenschaft der bisherige Mietzins auf dem amtlichen Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses vermerkt sein muss. Es kommt zum Schluss, dass dies nicht notwendig ist, wenn die Sanierung so umfassend war, dass man von einer neuen Wohnung sprechen kann [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023