legalis brief – Fachdienst Mietrecht

Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.

Egal, ob Sie sich aktiv auf der rollierend befüllten Webseite informieren, in legalis nach den aktuellen Texten recherchieren oder sich regelmässig über den Newsletter zu legalis brief mit Zusammenfassungen beliefern lassen, legalis brief erleichtert Ihre tägliche Arbeit und hilft Ihnen, wertvolle Zeit zu sparen.

L
LEITARTIKEL

Mieterschutz

Die Preise steigen, das Angebot schwindet – gerade in Städten ist aufgrund der Wohnungsnot die Angst vor einer Kündigung omnipräsent. Dennoch verzichten immer mehr Mieter aus Angst vor Konflikten mit dem Vermieter auf die Geltendmachung der ihnen zustehenden Rechte, obwohl das Gesetz eine Reihe von Schutzbestimmungen zu ihren Gunsten vorsieht. Entsprechend ist es an der Zeit, nebst dem zivilrechtlichen Schutz im Mietrecht auch den strafrechtlichen Schutz des Mieters in Erinnerung zu rufen.

1. Allgemeines

Beim Übertretungstatbestand von Art. 325quarter StGB handelt es sich um ein Sonderdelikt mit präventivem Charakter, welcher im Wesentlichen den Schutz der Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR str [...]

Manuela Vasiljevic | legalis brief MietR 07.02.2024





U
URTEIL DES MONATS

BGer BGer 4A_332/2023 vom 11.01.2024

OR 257d

Zahlungsrückstand

Die Vermieterschaft kündigte den Mietern infolge Zahlungsverzugs. Nach Ansicht der Mieter war die Mahnung für den ausstehenden Betrag zu ungenau, sodass unklar gewesen sei, wie viel Geld die Mieter im entscheidenden Zeitpunkt noch schuldeten.

Das Bundesgericht verwies auf seine bisherige Rechtsprechung und hielt fest, dass eine Mahnung den rückständigen Betrag, der innerhalb der Frist zu zahlen ist, so klar und präzise angeben müsse, dass der Mieter eindeutig erkennen könne, welche Schulden er zahlen müsse, um eine Kündigung zu vermeiden. Der ausstehende Betrag müsse bestimmt (durch eine Zahlenangabe) oder zumindest bestimmbar sein. Die Angabe eines zu hohen Rückstandes führe hingegen nicht zwangsläufig zur Unwirksamkeit der Mahnung: Der Mieter, der einen Fehler feststellt, müsse diesen dem Vermi [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 07.02.2024





U
URTEILSBESPRECHUNGEN

Das Vorliegen eines Mangels

OGer Solothurn ZKBER.2023.32 vom 24.10.2023

Art. 259a OR

Mängel

Mietparteien lagen im Streit darüber, ob Mängel am Mietobjekt im Sinne einer in einem früheren gerichtlichen Verfahren getroffenen Vereinbarung fachmännisch beseitigt worden seien. Die erste Instanz wies die Klage des Mieters ab. Die zweite Instanz bestätigte das Urteil der ersten Instanz zusammenfassend mit [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023



Übereifriger Präsident der Schlichtungsbehörde erlässt nichtige Verfügung

OGer AG ZVE.2023.25 vom 10.11.2023

Art. 259d OR , Art. 259g OR

Schlichtungsbehörde

Vermieter und Mieter eines 5 ½-Zimmer-Einfamilienhauses gerieten betreffend Mängel in einen Streit, worauf die Mieterin die Mietzinsen hinterlegt und eine Klage auf Beseitigung der Mängel, auf Mietzinsherabsetzung und Ersatz gewisser Reparaturkosten geltend machte und die Nebenkostenabrechnung beanstandete. D [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023



Mietzinsanpassungen nach Ablauf einer Indexierung – Bestätigung der Rechtsprechung

BGer 4A_252/2023 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)

Art. 13 Abs. 4 VMWG , Art. 269b OR , 269b OR , 270a OR

Mietzinsanpassung

Die Parteien schlossen einen indexierten Mietvertrag betreffend eine 5½-Zimmer-Attikawohnung mit einer Mindestvertragsdauer von 5 Jahren bis zum 31. März 2020 ab. Die Mieter stellten am 4. März 2020 das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses infolge des gesunkenen hypothekarischen Referenzzinssatzes «auf den [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023



Beurteilung einer Kündigung nach erfolgter Ausweisung

OGer AG ZVE.2022.36 vom 12.10.2023

Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO , Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO , Art. 259g OR , Art. 259a OR , 267 Abs. 1 OR

Kündigungsschutz, Mietzinsanpassung

A. (Mieterin) war seit dem 1. Januar 2015 Mieterin eines Laden- und Restaurantlokals von B. (Vermieterin). Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 23. November 2019 mit der Begründung, die Mieterin habe trotz schriftlicher sowie eingeschriebener Aufforderung den Mietzin [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023



Vorzeitige Rückgabe der Mietsache

MietGer ZH MH220005-L vom 27.09.2023

Art. 264 OR

Rückgabe der Mietsache

Mit Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 mietete B. (Mieter) von A. (Vermieterin) Büroräume zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 10'600.– (inkl. Nebenkosten). Es wurde ein befristetes Mietverhältnis bis zum 31. März 2022 und die Nutzung des Mietobjekts zum Betrieb eines Büros vereinbart. Der Mieter verpflichtete sich, [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023



Mietzinssenkung zufolge veränderter Berechnungsgrundlagen während einer Erstreckung

MietGer ZH MJ220094-L vom 27.09.2023

Art. 257h OR , Art. 260 OR , Art. 259a OR , Art. 259d OR , Art. 259e OR, , Art. 259g OR, , Art. 270a OR, , Art. 272c Abs. 2 OR

Erneuerungen und Änderungen durch den Vermieter, Erstreckung, Mängel

Mit Mietvertrag und Zusatzvereinbarung vom 27. August bzw. 2. September 2003 mietete die Klägerin 1 (Mieterin 1) ein Doppeleinfamilienhaus mit 6.5 Zimmern zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.00 netto. Am 3. August 2021 kündigten die Beklagten (Vermieter) das Mietverhältnis per 31. März 2022, wobei sie [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023







R
REGESTEN

Fehlende Verfügungsmacht des Schuldners für Stundungserklärungen nach Konkurseröffnung

MietGer ZH MJ230001-L vom 20.12.2023

OR 257d , SchKG 102 , VZG 16

Zahlungsrückstand

Gegen die Vermieterin wurde ein Pfändungsverfahren durchgeführt, in dessen Rahmen auch die Mietliegenschaft, in welcher sich das von der Mieterin gemietete Objekt befand, gepfändet wurde. Mit Anzeige vom 6. Oktober 2021 wurde eine Verfügungsbeschränkung [...]

legalis brief MietR 07.02.2024



Verrechnungsverbot bei nicht korrekt hinterlegtem Mietzinsdepot

MietGer ZH MJ220072-L vom 01.11.2023

OR 263 , OR 257e , OR 125 Ziff. 1

Mietzins, Verrechnung

Die Mieterin übernahm per 1. Dezember 2018 von einer GmbH deren Mietvertrag mit der Vermieterin gemäss Art. 263 OR. In der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien regelten diese, dass das Mietzinsdepot bei der Vermieterin verbleibe und die Mieterin d [...]

legalis brief MietR 07.02.2024



Vertragsrecht / Pacht eines Grundstücks / Kündigung / Entfernung von beweglichen Sachen und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands

BGer 4A_337/2022 vom 24.10.2023(Publikation vorgesehen)

Art. 642, Art. 677 ZGB , Art. 271 ff. OR , Art. 224, Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO

Kündigungsschutz, Pacht

Der Kanton Waadt kündigte eine Reihe von Mietverträgen für Parzellen am Neuenburgersee, auf denen die Mieter Chalets errichtet hatten. Die Mieter fochten die Kündigung an, worauf der Kanton Waadt widerklageweise die Ausweisung und Wiederherstellung des [...]

legalis brief MietR 07.02.2024



OR / Mietzinsindexierung / hypothekarischer Referenzzinssatz

BGer 4A_252/2023 vom 24.10.2023(Publikation vorgesehen)

Art. 269d, Art. 270a OR , Art. 13 Abs. 4 VMWG

Mietzinsanpassung

Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen, u. a. solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen, andernfalls ein solcher Anspr [...]

legalis brief MietR 07.02.2024



Nachträglicher Einbezug der Gesellschafterin der mietenden GmbH in den Mietvertrag?

MietGer ZH MH230001-L vom 20.11.2023

Art. 1 OR , Art. 18 OR , Art. 75 OR , Art. 310 OR

Beweislast, Vertragsänderung

Das Mietgericht Zürich hatte sich mit einer Forderungsklage auseinanderzusetzen, wobei im Verfahren unbestritten blieb, dass die beklagtische GmbH (Mieterin) diverse vertraglich geschuldete Mietzinse und Stromkosten nicht bezahlt hatte. Strittig war hin [...]

legalis brief MietR 03.01.2024



ZPO / vereinfachtes Verfahren / Handelsgerichtszuständigkeit

BGer 4A_263/2023 vom 11.09.2023(Publikation vorgesehen)

Art. 6 und Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO

Mietrecht, Verfahrensrecht

Das Urteil befasst sich mit dem Anwendungsbereich von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, wonach für gewisse mietrechtliche Streitigkeiten das vereinfachte Verfahren ohne Rücksicht auf den Streitwert gilt, was eine Zuständigkeit des Handelsgerichts ausschliesst [...]

legalis brief MietR 04.12.2023







V
VORGESTELLT

Mietrecht

Im Jahr 1985 startete Roger Nef seine Laufbahn in der Immobilienbranche als Juniorverwalter bei der Oerlikon-Bührle Immobilien AG, wo er vier Jahre später Abteilungsleiter wurde und bis 1993 tätig war.  In der Privera AG war er von 1994 bis 2008 in verschiedenen Funktionen tätig, ab 2002 als Mitglied der Geschäftsleitung. Für drei Jahre hat er die Geschäftsführung der Halter Immobilien AG übernommen, und seit 2011 ist [...]

Irene Biber | legalis brief MietR 07.02.2024





P
PRAKTISCHES

Mietzins, Mängel

Werden durch die Vermieterin Mängel an der Mietsache, für welche sie einzustehen hat, nicht behoben, so können Mieter den Mietzins bei einer Behörde hinterlegen, ohne dadurch in Zahlungsverzug zu geraten. Damit besteht ein Druckmittel seitens der Mieter, die Vermieterin zur zeitnahen Behebung von Mängeln an der Mietsache zu bewegen. Bei der Hinterlegung des Mietzinses  sind die materiellen und formellen Voraussetzungen strikte einzuhalten. Bei einer fehlerhaften Hinterlegung drohen den Mietern nachteilige Kon [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 07.02.2024