legalis brief – Fachdienst Mietrecht
Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.
Egal, ob Sie sich aktiv auf der rollierend befüllten Webseite informieren, in legalis nach den aktuellen Texten recherchieren oder sich regelmässig über den Newsletter zu legalis brief mit Zusammenfassungen beliefern lassen, legalis brief erleichtert Ihre tägliche Arbeit und hilft Ihnen, wertvolle Zeit zu sparen.
Geschäftsraum, Pflichten Mieter, Pflichten Vermieter
Wenn ein Geschäftsmietvertrag abgeschlossen wird, ist je nach Einzelfall ein besonderes Augenmerk auf das Konkurrenzverhalten zu richten, zumal das Gesetz – anders als etwa im Arbeitsrecht – im Bereich des Mietrechts keine entsprechende Regelung vorsieht.
Beide Vertragsparteien können ein Interesse an einem Konkurrenzverbot haben. Die Hauptmotivation für eine Mieterin, eine Konkurrenzfreihalteklausel zu verlangen, liegt in der Sicherung der eigenen Marktstellung. Die Mieterin möchte vermeiden, dass ein direkter Konkurrent in der Nähe ansässig wird, ihre Kunden abzieht und den Umsatz schmälert. Für den Vermieter kann es ebenfalls vorteilhaft sein, eine ausgewogene Mieterstruktur («Mietermix») zu gewährleisten, die den Standort attraktiv hält. Zu viel direkte Konkurrenz könnte langfristig die Attra [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 14.10.2024
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BGer 4A_241/2023 vom 29.07.2024
Art. 269 ff. OR
MietzinsanpassungDie Mieterin schloss am 8. Juli 2015 einen Mietvertrag mit der Vermieterin. Der Mietvertrag wurde für fünf Jahre und 18 Tage abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre für weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung vier Monate im Voraus per Monatsende erfolgt. Die Miete wurde gemäss LIK indexiert, und die monatliche Miete wurde auf CHF 1'800 (CHF 21'600 pro Jahr) festgelegt. Bei Abschluss des Mietvertrags betrug der hypothekarische Referenzzinssatz 1,75% und der LIK 158,4%.
Aufgrund des Anstiegs des LIK auf 160,5% erhöhte die Vermieterin den Mietzins ab 1. August 2019 auf CHF 1'824 pro Monat (CHF 21'888 pro Jahr).
Im April 2020 beantragte die Mieterin, den Jahresmietzins aufgrund der Senkung des Referenzhypothekenzinssatzes und des LIK auf CHF 15'324 oder subsidiär auf CHF [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 14.10.2024
Ausweisung und Vollstreckung – Frist zur freiwilligen Erfüllung
OGer SO ZKBER.2024.34 vom 20.08.2024Art. 257 ZPO , Art. 308 ZPO
Ausweisung, Fristen, Vollstreckung
Die Vermieter schlossen am 8. Januar 2017 einen Mietvertrag mit den Mietern über ein Einfamilienhaus ab. Am 8. April 2022 kündigten die Vermieter den Mietvertrag per 31. Mai 2022. Die Mieter reichten eine Klage gegen die Kündigung ein, die vom Amtsgericht und später auch vom Obergericht sowie vom Bundesgericht abgewi [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 14.10.2024
Das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses als Urkunde im Sinne des StGB
BGer 7B_444/2023 vom 16.07.2024Art. 110 StGB , Art. 251 StGB
Das Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses war Streitgegenstand eines gegen einen bekannten Genfer Anwalt geführten Strafverfahrens. Dem Beschuldigten wurde dabei vorgeworfen, in einem Zeitraum von 8 Jahren mehrmals falsche Angaben in Formularen zur Mitteilung des Anfangsmietzinses gemacht zu haben (bzw. s [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 04.09.2024
Anfechtung Kündigung – Erstreckung Mietvertrag
OGer SO ZKBER.2024.20 vom 03.07.2024Art. 271 OR , Art. 272 OR
Am 18. Oktober 2017 unterzeichnete die C. AG (Vermieterin) mit D. und E. (Mieter) einen Mietvertrag betreffend Gewerberäumlichkeiten. Mietbeginn war der 16. November 2017. Die Parteien vereinbarten eine Mindestvertragslaufzeit bis 31. März 2023 und eine sechsmonatige Kündigungsfrist auf einen der Kündigungstermine pe [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024
Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)
KGer GR ZK2 24 16 vom 10.07.2024Art. 257d OR , Art. 257d ZPO ,
Der Mieter einer 4½-Zimmer-Wohnung inkl. Parkplatz geriet ab Oktober 2023 mit den Mietzinszahlungen in Verzug, sodass der Vermieter am 4. Dezember 2023 eine Mahnung unter Kündigungsandrohung i.S.v. Art. 257d Abs. 1 OR aussprach. Nachdem die ausstehenden Beträge nicht beglichen wurden, kündigte der Vermieter am 15. Ja [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024
Ausweisung – Mutwillige Prozessführung – Noven
CJ GE ACJC/922/2024 vom 16.07.2024Art. 128 ZPO , Art. 257d ZPO , Art. 317 ZPO
Die Anlagestiftung B. (Vermieterin) und A. und E. (Mieter) schlossen im Hinblick auf eine Aufstockung der streitgegenständlichen Liegenschaft einen befristeten (Geschäftsraum-)Mietvertrag betreffend Büroräumlichkeiten im siebten Stock einer Liegenschaft in Genf. Vereinbart wurde eine feste Vertragsdauer vom 1. Oktobe [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024
Befristeter Mietvertrag – Vertragsauslegung – Willkürrüge
BGer 4A_438/2023 vom 09.01.2024Art. 255 OR , Art. 266 OR , Art. 266a OR
Am 11. Juli 2014 schlossen die Mieterin und die Vermieterin einen als Vorvertrag zum Mietvertrag bezeichneten Vertrag über die Liegenschaft bzw. ein Sportcenter ab. Der Vertrag war erstmals per 31. März 2020 kündbar, die Kündigungsfrist betrug sechs Monate. Die Vermieterin kündigte den Vertrag fristgerecht per 31. Mä [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024
Treu und Glauben bei Eigenbedarfskündigung
BGer 4A_70/2024 vom 06.08.2024Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 272 OR , Art. 272b OR
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1. September 2009 ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum. Dieser wurde für drei Jahre abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre um weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung ein Jahr im Voraus erf [...]
legalis brief MietR 14.10.2024
OR / ZPO / befristeter Mietvertrag / Kündigung durch die Mieterin wegen Mängeln / anwendbare Verfahrensart / Konventionalstrafe
BGer 4A_189/2022 vom 22.05.2024(Publikation vorgesehen)Art. 259b lit. a OR , Art. 243 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO , Art. 227 ZPO
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Geschäftsräume ab, befristet vom 15. September 2011 bis zum 30. September 2021. Die Mieterin kündete den Vertrag am 1. Dezember 2017 unter Berufung auf Mängel an der Mietsache vorzeitig auf den 30. April 201 [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_377/2024 vom 12.07.2024Art. 257d OR , Art. 257 ZPO
Ausweisung, Verfahrensrecht, Vollstreckung, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht befasste sich mit einem Ausweisungsentscheid aus dem Kanton Waadt, mit welchem die kantonalen Instanzen das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen hatten. Die Vermieterin hatte den beiden Mieterinnen infolge Zahlungsverzug ge [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_350/2024 vom 20.06.2024Art. 42 Abs. 2 BGG , Art. 106 Abs. 2 BGG
Das Bundesgericht wies eine Beschwerde der Mieterin gegen einen Ausweisungsentscheid ab, weil bereits dessen Berufungsschrift im vorinstanzlichen Verfahren den Anforderungen an eine hinreichende Berufung nicht genügten. Das BGer hielt hierzu in [...]
legalis brief MietR 04.07.2024
Beschwerden gegen selbstständig eröffnete Zwischenentscheide
BGer 4A_314/2024 vom 13.06.2024Art. 90 BGG , Art. 93 BGG
Mit Urteil vom 14. August 2023 wies das Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen die Klage der Beschwerdegegnerin auf Feststellung, dass die von ihr per 31. März 2023 erklärte Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die Geschäftsräume gültig und wirk [...]
legalis brief MietR 04.07.2024
Rügepflicht im Beschwerdeverfahren – Erstreckung von Mietverhältnissen
BGer 4A_258/2024 vom 24.05.2024Art. 247 ZPO , Art. 272 OR , Art. 42 Abs. 2 BGG , Art. 106 Abs. 2 BGG
Die Mieterin wehrte sich gegen einen vorinstanzlichen Entscheid, welcher ihr eine ihrer Ansicht nach zu kurze Erstreckung gewährte, und verlangte eine längere sowie erstmalige Erstreckung. Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, weil sie ihre [...]
legalis brief MietR 04.07.2024
Nach der Wirtschaftsmatura und einem kurzen Ausflug in die Juristerei schloss Janine Christen eine Bankausbildung ab und arbeitete daraufhin im Anlagefondsbereich, bevor die Leidenschaft für Immobilien im Jahr 2000 wieder überhandnahm. Auf den Start bei der Göhner Merkur AG folgten einige Jahre bei der Privera AG und später bei der KM&P AG, dann wechselte sie in die Selbständigkeit. Anfang 2012 stieg Janine Christe [...]
Irene Biber | legalis brief MietR 14.10.2024
In der Ausgabe 06/23 hat Kollege Christoph Meyer eine Checkliste betreffend Formalitäten bei einer (einseitigen) Mietzinserhöhung veröffentlicht. Die einseitige Mietzinserhöhung ist eine ausschliesslich einseitige Willenserklärung der Vermieterin. Unter gewissen Umständen ist es aber auch möglich, dass sich die Vermieterin und der Mieter einvernehmlich und ohne Verwendung des amtlich genehmigten Formulars auf eine Mietzinserhöhung einigen. Im Gegensatz zu einer einseitigen Mietzinserhöhung gehen der einverneh [...]
Irene Biber | legalis brief MietR 14.10.2024