legalis brief – Fachdienst Mietrecht
Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.
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Ab 1. Oktober 2025 gelten verschiedene neue Regelungen im Mietrecht gestützt auf den Beschluss des Bundesrates vom 21. März 2025, mit welchem dieser die vom Parlament am 29. September 2023 verabschiedeten Änderungen in Kraft gesetzt hat. Es betrifft dies die neuen Absätze 4 und 5 von Art. 269d OR, die Änderungen der Art. 19 Abs. 2 und 3 sowie die Einführung des neuen Art. 19a VMWG. Nachfolgend werden diese neuen Regelungen erläutert und kommentiert.
Die neue Regelung für die Unterzeichnung der amtlichen Formulare für einseitige Vertragsänderungen (Einführung von Art. 269d Absatz 4 OR)
Neu Art. 269 Abs. 4 OR:
4 Für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen genügt eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular.
Mit dieser Ergänzung wird die bisher bisweilen kontrovers diskutierte Frage geklärt, ob eine mechanisch nachgebildete Unterschrift auf dem amtlichen Formular für einseitige Vertragsänderungen den formellen Anforderungen genüge. Neu kann dies bejaht werden.
Hintergrund dieser Neuerung ist der Umstand, dass Art. [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 01.10.2025
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HGer ZH HG230209-O vom 27.06.2025
Art. 272 OR , Art. 272c OR
Beendigung Mietverhältnis, Erstreckung, Optionen, VerfahrensrechtDas Handelsgericht Zürich hatte sich nach einer Vielzahl von vorangegangenen Verfahren mit der Forderung der Swiss Life (Vermieterin) gegen Manor (Mieterin) auseinanderzusetzen. Im Kern geht es um die Frage, ob die Vermieterin für den Zeitraum vom 1. Februar 2014 bis Ende Februar 2020 die Bezahlung der Differenz zwischen dem tatsächlich geleisteten und einem an die marktüblichen Verhältnisse angepassten Mietzins verlangen kann. Von der Vermieterin wurde eine Forderung von CHF 44'805'529.00 zzgl. Zins zu 5% seit Klageeinleitung geltend gemacht.
Vorauszuschicken ist, dass das Bundesgericht mit den Urteilen 4A_653/2018 und 4A_657/2018 vom 14. [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 01.10.2025
Unklare Zahlungsaufforderungen mit Kündigungsandrohung
OGer ZH NG240017 vom 27.05.2025Art. 257d OR
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Zahlungsrückstand
Das Obergericht des Kantons Zürich hatte sich mit einer Zahlungsverzugskündigung gestützt auf Art. 257d OR auseinanderzusetzen. Im Kern der Auseinandersetzung ging es darum, ob ein ausserordentliches Kündigungsrecht der Vermieterin gestützt auf Art. [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 01.10.2025
In dubio contra stipulatorem
BGer 4A_245/2024 vom 24.06.2025Art. 18 OR
Kündigung ordentlich, Mietvertrag
Das Bundesgericht hatte sich mit der Auslegung einer Kündigungsklausel in einem Geschäftsmietvertrag auseinanderzusetzen. Streitgegenstand war die Frage, ob die Mieterin berechtigt war, den auf fünf Jahre, d.h. bis 30. [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 01.10.2025
Ausserordentliche Kündigung
MietGer ZH MJ240050-L vom 08.07.2025Art. 257f Abs. 3 OR , Art. 271 OR
Kündigung ausserordentlich, Untermiete, Verwendungszweck
Die Mieterin schloss mit der vormaligen Eigentümerin am 10. März 2014 einen Mietvertrag über ein «Büro im 1. Stock» mit den Nebenräumen «WC auf dem Korridor» mit Mietbeginn 1. April 2014 ab. Durch Ausübung der entsprechenden Option verlängerte sie den Mietvertrag bis zum 31. März 2029. [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 06.08.2025
Schadenersatz wegen angeblich missbräuchlicher Kündigung
MietGer ZH MJ240013-L vom 10.04.2025Art. 271 OR , Art. 97 OR
Der Vermieter kündigte den Wohnungsmietvertrag mit der Begründung, dass sein Sohn und seine beiden Enkel aus London nach Zürich zurückkehren und dringendst auf die Wohnung angewiesen seien. Die Mieter fochten die Kündigung nicht an. [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 06.08.2025
Fristlose Kündigung wegen missbräuchlicher Untermiete
BGer 4A_25/2025 vom 10.03.2025Art. 257f OR , Art. 262 OR , Art. 255 OR , Art. 2 ZGB , Art. 8 ZGP
Im vorliegenden Urteil bestätigte das Bundesgericht die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses durch die Vermieterin gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR. Ausgangspunkt war ein gewerbliches Mietverhältnis zwischen der A. SA (Mieterin) und der C. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.06.2025
Mietzinsreduktion zufolge Rauchimmissionen – Dauer der Mietzinsreduktion
BGer 4A_425/2024 vom 20.02.2025Art. 259a ff. OR , Art. 259d OR , Art. 257 OR , Art. 266l OR , Art. 105 BGG
In dem zur Beurteilung stehenden Fall hatten die Mieter einer Wohnung in Genf über erhebliche Rauchimmissionen aus der darunterliegenden Wohnung geklagt, die zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führten. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.06.2025
Schadenersatz nach Kündigung
MietGer ZH MJ240013-L vom 10.04.2025Art. 270 OR , Art. 97 OR
Erweist sich der Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter im Nachhinein als unwahr, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen, und zwar auch dann, wenn die Mieter die Kündigung nicht angefochten haben. [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Kündigung zur Wiederherstellung des Hausfriedens
OGer ZH NG240009-O vom 09.04.2025Art. 257f OR , Art. 271 OR , Art. 152 ZPO
Kündigung ordentlich, Pflichten Mieter
Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Vertragsrecht / Mietvertrag mit indexierten Mieten / erhebliche Renovierungen / Mieterhöhung
BGer 4A_75/2022 vom 30.07.2024(Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. b OR , Art. 269b OR , Art. 270c OR , Art. 14 Abs. 1 VMWG
Mietvertrag, Mietzinsanpassung
Nach einer umfassenden Renovation einer Fünfzimmerwohnung in Genf erhöhte die Vermieterin und Beschwerdeführerin den monatlichen Mietzins von Fr. 905.– auf Fr. 1420.–. [...]
legalis brief MietR 04.12.2024
Treu und Glauben bei Eigenbedarfskündigung
BGer 4A_70/2024 vom 06.08.2024Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 272 OR , Art. 272b OR
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1. September 2009 ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum. [...]
legalis brief MietR 14.10.2024
OR / ZPO / befristeter Mietvertrag / Kündigung durch die Mieterin wegen Mängeln / anwendbare Verfahrensart / Konventionalstrafe
BGer 4A_189/2022 vom 22.05.2024(Publikation vorgesehen)Art. 259b lit. a OR , Art. 243 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO , Art. 227 ZPO
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Geschäftsräume ab, befristet vom 15. September 2011 bis zum 30. September 2021. Die Mieterin kündete den Vertrag am 1. Dezember 2017 unter Berufung auf Mängel an der Mietsache vorzeitig auf den 30. [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_377/2024 vom 12.07.2024Art. 257d OR , Art. 257 ZPO
Ausweisung, Verfahrensrecht, Vollstreckung, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht befasste sich mit einem Ausweisungsentscheid aus dem Kanton Waadt, mit welchem die kantonalen Instanzen das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen hatten. [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Jennifer Frischknecht hat an der Universität Zürich und der Stockholms Universitet Rechtswissenschaften studiert und Anfang 2022 ihren Master abgeschlossen. Nach einem sechsmonatigen Praktikum beim Bund hat sie Ende 2022 ihr Auditorat am Bezirksgericht Winterthur begonnen. [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 04.06.2025
Der Bundesrat hat am 21. März 2025 eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) per 1. Oktober 2025 verabschiedet. Gemäss dem neuen Art. 19 Abs. 3 VMWG muss der Vermieter künftig die zuletzt geltenden Werte für den Referenzzinssatz und für die Teuerung (Landesindex) des Mietzinses, der vom Vormieter im früheren Mietvertag bezahlt wurden, angeben. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.08.2025