legalis brief – Fachdienst Mietrecht
Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.
Egal, ob Sie sich aktiv auf der rollierend befüllten Webseite informieren, in legalis nach den aktuellen Texten recherchieren oder sich regelmässig über den Newsletter zu legalis brief mit Zusammenfassungen beliefern lassen, legalis brief erleichtert Ihre tägliche Arbeit und hilft Ihnen, wertvolle Zeit zu sparen.
Schlichtungsbehörde, Verfahrensrecht
Art. 68 ZPO ermöglicht grundsätzlich die Vertretung im Prozess durch eine Drittperson, z.B. einen Anwalt. Allerdings: Im mietrechtlichen Schlichtungsverfahren gilt grundsätzlich die Pflicht zum persönlichen Erscheinen; im anschliessenden Verfahren vor Gericht ist das persönliche Erscheinen hingegen ohne spezielle Anordnung des Gerichts nicht mehr vorgeschrieben.
Eine Vertretung im Schlichtungsverfahren ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Für juristische Personen stellt sich dabei regelmässig die Frage und besteht entsprechend Unsicherheit darüber, wer die Pflicht des persönlichen Erscheinens innerhalb der juristischen Person erfüllen kann bzw. was erfüllt sein muss für eine Vertretung. Der vorliegende Beitrag zeigt, welche Personen auftreten dürfen, wann eine Vertretung durch die L [...]
Irene Biber / Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.08.2026
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MietGer ZH MJ210045-L vom 30.06.2026
Art. 256 OR , Art. 258 OR , Art. 259a OR
Mängel, UnterhaltDas Mietgericht Zürich hatte über 42 von der Mieterin gerügte Mängel an einer Villa am Zürichberg (Nettomietzins CHF 12'000.–/Monat) sowie über die daran anknüpfenden Ansprüche auf Beseitigung, Ersatzvornahme, Mietzinsminderung, Schadenersatz und Herausgabe hinterlegter Mietzinse zu entscheiden. Im Zentrum stand die Frage, ob Grösse, Lage und Ausstattung eines besonders hochpreisigen Mietobjekts einen erhöhten Ausbau- bzw. Unterhaltsstandard begründen. Das Gericht verneinte dies: Ohne hinreichend bestimmte vertragliche Zusicherung darf die Mieterin allein aufgrund der Objektkategorie keinen bestimmten Standard voraussetzen; pauschale Ankündigungen eines «standesgemässen Niveaus» genügen nicht. Massgebend bleibt der relative, vertragsbezogene Mangelbegriff. Der hohe Mietzins wirkt sich hingegen bei der Fr [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 05.08.2026
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Protokoll als Mängelrüge und Offerten als Schadensbeweis
MietGer ZH MJ250054-L vom 08.06.2026Art. 267 OR , Art. 267a OR
Das Mietgericht Zürich wies eine Schadenersatzklage von Vermietern gegen ihren ehemaligen Mieter über rund CHF 30'000.– vollumfänglich ab. Weder das gemeinsam unterzeichnete Abnahmeprotokoll noch drei nachfolgende Schreiben erfüllten die Anforderungen an eine rechtsgenügende Mängelrüge nach Art. 267a OR: Es fehlte an [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 05.08.2026
Zulässigkeit einer Pauschale für allgemeine Kostensteigerung
MietGer ZH MJ240016-L vom 22.04.2026Art. 269a OR
Die Vermieterin ist Eigentümerin der Überbauung «Freilager» in Zürich, die überwiegend aus Neubauten (ab 2016) und teilweise älteren Gebäuden (insb. Baujahr 1992) besteht. Mehrere Mieter schlossen zwischen 2015 und 2017 Mietverträge über Wohnungen in dieser Überbauung ab. In den Jahren 2017 und 2020 wurden Mi [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 03.06.2026
Vertragsauslegung – Mietverhältnis vs. unkündbares Nutzungsrecht
BGer 4A_442/2025 vom 20.02.2026Art. 18 OR , Art. 253 OR
Beendigung Mietverhältnis, Mietverhältnis, Mietvertrag
Der Beschwerdegegner (Sohn) erwarb im Jahr 2004 von den Beschwerdeführern (seinen Eltern) den familieneigenen Landwirtschaftsbetrieb. Bestandteil des Kaufvertrags war unter anderem die Regelung der künftigen Wohnsituation der Eltern. Zu diesem Zweck wurde im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag zugunsten der Eltern ei [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 03.06.2026
Ausserordentliche Kündigung aufgrund erheblicher Mängel
BGer 4A_310/2025, 4A_318/2025 vom 26.02.2026Art. 259b lit. a OR , Art. 259g ff. OR
Kündigung ausserordentlich, Mängel, Pflichten Vermieter
Der Mieter mietete ab dem 1. Juni 2019 eine Geschäftsfläche in Genf. Bereits frühere Mieter hatten während Jahren wiederholt Wassereinbrüche, Deckenschäden und Geruchsprobleme erlebt. Diese Vorgeschichte wurde dem Mieter bei Vertragsschluss nicht offengelegt. Kurz nach Mietbeginn kam es erneut zu wiederholten Wassere [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 03.06.2026
Kündigung bei Konflikt zwischen Mietern
BGer 4A_624/2025 vom 23.03.2026Art. 271a OR , Art. 272b OR
Erstreckung, Kündigung ordentlich
Die Mieterin mietete seit 2017 eine 4,5-Zimmer-Maisonettewohnung mit Garage. Nach Ablauf der festen Mindestdauer wurde der Mietvertrag unbefristet weitergeführt. Im August 2020 erhielt die Mieterin zunächst eine geringfügige Mietzinsherabsetzung von CHF 23.–; kurz darauf kündigte die Ve [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 03.06.2026
Ausserordentliche Kündigung mit falscher Frist
BGer 4A_561/2025 vom 27.04.2026Art. 257f Abs. 3 OR , Art. 266a Abs. 2 OR
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich
Eine Vermieterin im Kanton Genf vermietete der Mieterin ab dem 1. Januar 2022 neben bereits bestehenden Geschäftsräumlichkeiten zusätzlich eine Garten- bzw. Lagerfläche samt zwei Parkplätzen in der Landwirtschaftszone. Der Mietvertrag wurde für die Dauer eines Jahres abgeschlossen und [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 03.06.2026
Schadenersatz nach Kündigung
MietGer ZH MJ240013-L vom 10.04.2025Art. 270 OR , Art. 97 OR
Erweist sich der Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter im Nachhinein als unwahr, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen, und zwar auch dann, wenn die Mieter die Kündigung nicht angefochten haben. Es genügt allerdings nic [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Kündigung zur Wiederherstellung des Hausfriedens
OGer ZH NG240009-O vom 09.04.2025Art. 257f OR , Art. 271 OR , Art. 152 ZPO
Kündigung ordentlich, Pflichten Mieter
Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Stellt sich heraus, dass die gekündigte [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Vertragsrecht / Mietvertrag mit indexierten Mieten / erhebliche Renovierungen / Mieterhöhung
BGer 4A_75/2022 vom 30.07.2024(Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. b OR , Art. 269b OR , Art. 270c OR , Art. 14 Abs. 1 VMWG
Mietvertrag, Mietzinsanpassung
Nach einer umfassenden Renovation einer Fünfzimmerwohnung in Genf erhöhte die Vermieterin und Beschwerdeführerin den monatlichen Mietzins von Fr. 905.– auf Fr. 1420.–. Das von den Mietern angerufene Mietgericht entschied, dass angesichts des wertvermehr [...]
legalis brief MietR 04.12.2024
Treu und Glauben bei Eigenbedarfskündigung
BGer 4A_70/2024 vom 06.08.2024Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 272 OR , Art. 272b OR
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1. September 2009 ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum. Dieser wurde für drei Jahre abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre um weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung ein Jahr im Voraus erf [...]
legalis brief MietR 14.10.2024
OR / ZPO / befristeter Mietvertrag / Kündigung durch die Mieterin wegen Mängeln / anwendbare Verfahrensart / Konventionalstrafe
BGer 4A_189/2022 vom 22.05.2024(Publikation vorgesehen)Art. 259b lit. a OR , Art. 243 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO , Art. 227 ZPO
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Geschäftsräume ab, befristet vom 15. September 2011 bis zum 30. September 2021. Die Mieterin kündete den Vertrag am 1. Dezember 2017 unter Berufung auf Mängel an der Mietsache vorzeitig auf den 30. April 201 [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_377/2024 vom 12.07.2024Art. 257d OR , Art. 257 ZPO
Ausweisung, Verfahrensrecht, Vollstreckung, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht befasste sich mit einem Ausweisungsentscheid aus dem Kanton Waadt, mit welchem die kantonalen Instanzen das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen hatten. Die Vermieterin hatte den beiden Mieterinnen infolge Zahlungsverzug ge [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Claudia Stehlik hat auf dem ersten Bildungsweg eine Bankausbildung absolviert und auf dem zweiten Bildungsweg Rechtswissenschaften an der Uni Zürich studiert. Im Anschluss daran arbeitete sie zuerst am Gericht, später bei der SwissRe und schliesslich als Substitutin in einer Zürcher Wirtschaftskanzlei. Nach dem Erwerb des Anwaltspatents arbeitete sie als angestellte Rechtsanwältin in einer Zürcher Anwaltskanzlei in den [...]
Irene Biber | legalis brief MietR 05.08.2026
Bei der Vermietung einer Sache geht die Vermieterin ein gewisses Risiko ein, da sie dem Mieter den Besitz an der Sache zwecks vertragsgemässer Nutzung überlässt, im Gegenzug aber nur obligatorische Rechte auf u.a. Zahlung des vereinbarten Mietzinses erhält. Die Vermieterin trägt mithin immer das Risiko eines Zahlungsausfalls beim Mieter. Aus Sicht der Vermieterin besteht deshalb ein Interesse, dieses Zahlungsausfall-Risiko durch eine vom Mieter zu leistende Sicherheit zu begrenzen. Die Mietvertragsparteien können ver [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 05.08.2026