legalis brief – Fachdienst Mietrecht

Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.

Egal, ob Sie sich aktiv auf der rollierend befüllten Webseite informieren, in legalis nach den aktuellen Texten recherchieren oder sich regelmässig über den Newsletter zu legalis brief mit Zusammenfassungen beliefern lassen, legalis brief erleichtert Ihre tägliche Arbeit und hilft Ihnen, wertvolle Zeit zu sparen.

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LEITARTIKEL

Formular, Mietvertrag

Die Digitalisierung hält auch im Mietrecht Einzug. Es wird immer mehr zum Bedürfnis der Liegenschaftenverwaltungen, aber auch der Vermieter und Mieter, Geschäfte digital abzuwickeln, um Zeit und Ressourcen zu sparen. Nachfolgend wird ein besonderes Augenmerk auf die zu Beginn eines Mietverhältnisses relevanten Dokumente gelegt: den Mietvertrag sowie das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinsformulars. Es wird dargelegt, welchen Standard die elektronischen Unterschriften auf diesen Dokumenten aufweisen müssen.

1. Drei Standards der elektronischen Signatur

Das Gesetz[1] gibt drei Standards für die elektronische Signatur vor: die einfache elektronische Signatur[2], die fortgeschrittene elektronische Signatur (wo [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 07.05.2024





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URTEIL DES MONATS

BGer 4A_24/2024 vom 23.05.2024

Art. 270 OR , Art. 85 ZPO , Art. 221 Abs. 1 lit. b ZPO , Art. 244 Abs. 1 lit. b ZPO

Mietzins, Nebenkosten

Am 24. September 2018 reichte der Kläger (Beschwerdeführer) beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage mit zusammengefasst folgenden Anträgen ein: Der monatliche Nettomietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung sei «auf weniger als CHF 1'116.50» und für die Einstellplätze «auf weniger als CHF 84.80» festzulegen. Die Beklagten 1 und 2 seien zu verurteilen, ihm die zu viel bezahlten Mietzinsen für die Wohnung und die Einstellhallenplätze zurückzuerstatten. Weiter seien die Beklagten 1 und 2 zu verpflichten, ihm CHF 1'339.65 respektive CHF 14'560.95 für zu viel bezahlte Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten zurückzuerstatten. 

Mit Entscheid vom 31. Januar 2022 setzte das Mietgericht den Anfangsmietzins für die 4,5-ZimmerWohnung des Klägers auf Fr. 1'300.– fest. Im Übrigen wies es die Klage ab, sowei [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024





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URTEILSBESPRECHUNGEN

Befristeter Mietvertrag – Vertragsauslegung – Willkürrüge

BGer 4A_438/2023 vom 09.01.2024

Art. 255 OR , Art. 266 OR , Art. 266a OR

Fristen, Mietvertrag

Am 11. Juli 2014 schlossen die Mieterin und die Vermieterin einen als Vorvertrag zum Mietvertrag bezeichneten Vertrag über die Liegenschaft bzw. ein Sportcenter ab. Der Vertrag war erstmals per 31. März 2020 kündbar, die Kündigungsfrist betrug sechs Monate. Die Vermieterin kündigte den Vertrag fristgerecht per 31. Mä [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024



Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen – Mietzinserhöhung wegen ungenügender Rendite – Vorbehalt

BGer 4A_548/2023 vom 14.02.2024

Art. 269d OR , Art. 18 VMWG , Art. 269c OR

Mietzinsanpassung, Nettorendite

Zwei Mieterinnen schlossen am 28. März 2018 mit einer Erbengemeinschaft einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt Zürich. Bereits davor bestand ein Mietvertrag zwischen dieser Erbengemeinschaft und der einen Mieterin, die seit dem 15. August 2005 in der betreffenden Wohnung gelebt hatte. Im neuen Miet [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024



Kein Rechtsmissbrauch bei nachträglicher Rückforderung von Mietzinsen nach nichtiger Mietzinserhöhung

KGer FR 102 2023 216 vom 16.04.2024

Art. 269d OR , Art. 272 OR , Art. 4 ZGB

Erstreckung, Mietzins, Mietzinsanpassung

Der Vermieter kündigte eine Mietzinserhöhung ohne Verwendung des offiziellen Formulars an. In der Folge kündigte er den Mietvertrag mit dem offiziellen Formular zum 30.04.2022. Der Mieter focht die Kündigung, nicht aber die Mietzinserhöhung an. Das vorinstanzliche Mietgericht entschied am 19.9.2023, dass das Mietverh [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024



(Restriktiv anzunehmende) Gründe für die Unwirksamkeit einer Zahlungsverzugskündigung

KGer VD JL23.035158-231564 53 vom 05.02.2024

Art. 257 ZPO , Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO , Art. 317 ZPO , Art. 257d OR , Art. 271 OR

Zahlungsrückstand

Mit offiziellem Formular kündigte der Vermieter den Mietvertrag per 30.4.2023. Am 1.11.2023 erteilte die Vorinstanz den vom Vermieter geforderten Ausweisungsbefehl. Der Mieter erhob dagegen Berufung. Erwägungen Das Kantonsgericht hatte sich zunächst mit den Eintretensvoraussetzungen – namentlich der [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024



Formularpflicht bei Entzug des Zugangs zur Waschküche

KGer VD XC23.003612-231270 115 vom 13.03.2024

Art. 259a und Art. 259d OR , Art. 269d Abs. 1 und 3 OR

Formular, Mietzinsanpassung, Mängel

Zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestand seit 2010 (2022 zu neuen Bedingungen verlängert) ein Mietvertrag. Der Mieter wurde aufgrund von Regelverstössen mehrfach abgemahnt, und ihm wurde schliesslich vom Vermieter der Zugang zur Waschküche wegen Missachtung der Regeln verwehrt. Der Mieter meldete seinerseits dem [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024



Schadensminderungspflicht des Vermieters nach Zahlungsverzugskündigung

BGer 4A_569/2022 vom 19.03.2024

Art. 257d OR , Art. 44 OR , Art. 8 ZGB

Pflichten Vermieter, Zahlungsrückstand

Vermieter und Mieter haben einen Mietvertrag für zunächst fünf Jahre abgeschlossen und nach dessen Ablauf am 31.3.2018 um weitere fünf Jahre verlängert. Der Vermieter musste den Mietvertrag jedoch wegen ausstehender Mietzahlungen per 31.12.2018 kündigen (Art. 257d Abs. 1 und 2 OR), und die Räumlichkeiten wurden im Mä [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024







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REGESTEN

Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen

BGer 4A_350/2024 vom 20.06.2024

Art. 42 Abs. 2 BGG , Art. 106 Abs. 2 BGG

Ausweisung

Das Bundesgericht wies eine Beschwerde der Mieterin gegen einen Ausweisungsentscheid ab, weil bereits dessen Berufungsschrift im vorinstanzlichen Verfahren den Anforderungen an eine hinreichende Berufung nicht genügten. Das BGer hielt hierzu in [...]

legalis brief MietR 04.07.2024



Beschwerden gegen selbstständig eröffnete Zwischenentscheide

BGer 4A_314/2024 vom 13.06.2024

Art. 90 BGG , Art. 93 BGG

Erstreckung, Formular

Mit Urteil vom 14. August 2023 wies das Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen die Klage der Beschwerdegegnerin auf Feststellung, dass die von ihr per 31. März 2023 erklärte Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die Geschäftsräume gültig und wirk [...]

legalis brief MietR 04.07.2024



Rügepflicht im Beschwerdeverfahren – Erstreckung von Mietverhältnissen

BGer 4A_258/2024 vom 24.05.2024

Art. 247 ZPO , Art. 272 OR , Art. 42 Abs. 2 BGG , Art. 106 Abs. 2 BGG

Erstreckung

Die Mieterin wehrte sich gegen einen vorinstanzlichen Entscheid, welcher ihr eine ihrer Ansicht nach zu kurze Erstreckung gewährte, und verlangte eine längere sowie erstmalige Erstreckung. Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, weil sie ihre [...]

legalis brief MietR 04.07.2024



Kündigung wegen Eigenbedarfs - Eigenbedarf ausreichend begründet

BGer 4A_431/2023 vom 05.03.2024

Art. 271 OR , Art. 271a OR

Eigenbedarf, Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz

Die Vorinstanz hat festgestellt, dass für die streitgegenständlichen Räumlichkeiten ein Eigenbedarf des Vermieters (des Kantons Schaffhausen) vorliegt. Dieser Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die bisherigen Räumlichkeiten eines Amtes nicht mehr a [...]

legalis brief MietR 07.05.2024



Nichteintretensbeschluss der Schlichtungsbehörde

OGer SO ZKBER.2024.6 vom 17.04.2024

Art. 59 ZPO

Schlichtungsbehörde

Die Mieter gelangten an die Schlichtungsbehörde und beantragten die Feststellung, dass die angezeigte Mietzinserhöhung missbräuchlich sei, eventualiter sei der monatliche Nettomietzins auf das erlaubte Mass herabzusetzen. Anlässlich der Schlichtungsverh [...]

legalis brief MietR 07.05.2024



Kündigung wegen Eigenbedarfs – Kein grobes Missverhältnis der Interessen

BGer 4A_134/2023 vom 06.03.2024

Eigenbedarf, Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz

Soweit der Mieter vor Bundesgericht bestritt, dass die (Mit-)Vermieterin tatsächlich nicht die Absicht habe, die streitgegenständliche Wohnung selber zu bewohnen, und behauptete, es gehe ihr darum, eine höhere Rendite zu erzielen, scheiterte er an der H [...]

legalis brief MietR 07.05.2024







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VORGESTELLT

Mietrecht

Nach ihrer Ausbildung an der Universität St. Gallen (HSG) war Sandra Heinemann bei einer Schweizer Grossbank im Bereich Legal und Compliance tätig. Im Anschluss an ihren Auslandaufenthalt absolvierte sie ein Gerichtspraktikum, seit 2008 ist sie beim Hauseigentümerverband Zürich beschäftigt. Dort hat sie zunächst in der telefonischen Rechtsauskunft Mitglieder beraten und an der Schlichtungsbehörde Zürich als Beisitzende [...]

Irene Biber | legalis brief MietR 04.06.2024





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PRAKTISCHES

Fristen

Im Laufe eines Mietverhältnisses gibt es auf Seiten sowohl der Vermieterschaft als auch der Mieterschaft immer wieder Situationen, in denen ein Tun oder Unterlassen von Fristen abhängt. Das Einhalten mancher Fristen mag weniger schwere Konsequenzen nach sich ziehen, während das Versäumen einer Verwirkungsfrist (etwa bei Mietzinserhöhung oder Kündigung) unweigerlich den Rechtsverlust (i.d.R. des Mieters) zur Folge hat. Der vorliegende Beitrag gibt eine (keineswegs vollständige) Übersicht über die wichtigsten F [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.07.2024