legalis brief – Fachdienst Mietrecht
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Der Tod gehört zu jedem Leben, genauso wie die Geburt. Trotzdem wird ihm in der Vertragswelt oft zu wenig oder gar keine Beachtung geschenkt. Tritt er dann ein, stellen sich mitunter auch rechtliche Fragen. Davor ist auch das Mietrecht nicht geschützt.
Zunächst ist der Grundsatz in Erinnerung zu rufen, dass mit dem Erwerb der Erbschaft eine sogenannte Universalsukzession erfolgt, d.h. grundsätzlich alle Forderungen und alle Schulden, das gesamte Eigentum, alle beschränkten dinglichen Rechte und der Besitz des Erblassers ohne Weiteres auf die Erben übergehen (vgl. Art. 560 OR).
Auf das Mietrecht bezogen bedeutet dies, dass der Mietvertrag mit dem Tod einer Partei nicht endet. Vielmehr gehen die vertraglichen Pflichten auf die jeweiligen Erben über.
Im mietrechtlichen Teil des Oblig [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 05.02.2025
BGer 4A_158/2024 vom 05.11.2024
Art. 253 OR, Art. 2 ZGB, Art. 894 ZGB
Mieterausbau, Mietzinsanpassung, Pflichten MieterDie Mieterin mietete ab September 2013 eine Hotel-Liegenschaft von der Vermieterin. Aufgrund von Zahlungsverzug kündigte die Vermieterin den Vertrag im November 2020 ausserordentlich per 28. Februar 2021. Die Kündigung blieb unangefochten, und die Liegenschaft wurde am 1. März 2021 zurückgegeben.
Im vorinstanzlichen Verfahren vor Handelsgericht verlangte die Mieterin eine Mietzinsreduktion wegen der COVID-19-Pandemie sowie Rückzahlung vermeintlich zu viel bezahlter Mietzinse. Zudem verlangte sie Schadenersatz für den Sachwert der Mieterausbauten und des Inventars, die nach Rückgabe der Liegenschaft auf die Vermieterin übergegangen waren. Später erweiterte sie ihre Klage auf Schadenersatz wegen angeblicher Zerstörung ihres Hotelunternehmens durch die vorzeitige Kündigung. Das Handelsgericht wies d [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025
Vermeintliche Sanierungskündigung, die sich als zulässige Leerverkaufskündigung herausstellte
BGer 4A_481/2024 vom 03.12.2024Art. 266a OR, Art. 271 Abs. 1 OR
Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz, Sanierungskündigung
Der Mieter mietete eine Wohnung, wobei er sie als Feriendomizil nutzte. Im Dezember 2021 informierte die Vermieterin, dass sie per 1. Februar 2022 Eigentümerin der Wohnung werde. Sie bat um einen Besichtigungstermin, um den Zustand der Wohnung zu evaluieren. Im Frühling 2022 fragte sie den Mieter an, ob er am Kauf de [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025
Ausweisung – Rechtsschutzinteresse – Substanziierungslast
BGer 4A_489/2024 vom 25.11.2024Art. 257 ZPO
Es geht im vorliegenden Fall um eine Ausweisung der Mieterin im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen, wobei zwischen den Parteien strittig war, ob das Mietobjekt zu Geschäftszwecken oder als Wohnraum für die Familie und nur nebenbei als Homeoffice genutzt wurde. Erwägungen Im Zeitpunkt der bun [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025
Umbauarbeiten des Vermieters
BGer 4A_114/2023 vom 20.12.2024Art. 20 OR, Art. 256 OR, Art. 258 OR, Art. 259a OR, Art. 259d OR, Art. 259e OR
Die Parteien haben im Zusammenhang mit Umbauarbeiten des Vermieters, die die Nutzung des Mietobjekts beeinträchtigten, ein memorandum of understanding abgeschlossen. Darin wurden die Bedingungen für den temporären Umzug der Mieterin, die baulichen Veränderungen, die finanziellen Entschädigungen sowie die Rec [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen – Streitwert
BGer 4A_307/2024 vom 06.08.2024Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG , Art. 86 f. OR , Art. 257d OR , Art. 86 OR , Art. 257 ZPO
Die Mieter eines Apartments und eines Parkplatzes zahlten ihre Mieten wiederholt nicht fristgerecht. Am 21. April 2023 erhielten sie eingeschriebene Zahlungserinnerungen über CHF 1'770.00 für den Mietzins des Monats April 2023 mit einer Frist von 30 Tagen und der Androhung der Kündigung gemäss Art. 257d OR bei Nichtz [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024
Eingaben in Papier- und in elektronischer Form – Fehlende Beilagen bzw. Beilagen in ungenügender Zahl – Säumnisfolgen
MietGer ZH MH240005-L/U vom 25.07.2024Art. 130 Abs. 1 ZPO , Art. 131 ZPO , Art. 132 ZPO
Am 27. Mai 2024 reichte die Aberkennungsklägerin beim Bezirksgericht Zürich eine Aberkennungsklage in elektronischer Form ein, zusammen mit dem Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichts Luzern und einer Vollmacht ihres Rechtsvertreters. Am 3. Juni 2024 forderte das Mietgericht die Klägerin in Absprache mit der Präs [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024
Ausweisung und Vollstreckung – Frist zur freiwilligen Erfüllung
OGer SO ZKBER.2024.34 vom 20.08.2024Art. 257 ZPO , Art. 308 ZPO
Ausweisung, Fristen, Vollstreckung
Die Vermieter schlossen am 8. Januar 2017 einen Mietvertrag mit den Mietern über ein Einfamilienhaus ab. Am 8. April 2022 kündigten die Vermieter den Mietvertrag per 31. Mai 2022. Die Mieter reichten eine Klage gegen die Kündigung ein, die vom Amtsgericht und später auch vom Obergericht sowie vom Bundesgericht abgewi [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 14.10.2024
Vertragsrecht / Mietvertrag mit indexierten Mieten / erhebliche Renovierungen / Mieterhöhung
BGer 4A_75/2022 vom 30.07.2024(Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. b OR , Art. 269b OR , Art. 270c OR , Art. 14 Abs. 1 VMWG
Mietvertrag, Mietzinsanpassung
Nach einer umfassenden Renovation einer Fünfzimmerwohnung in Genf erhöhte die Vermieterin und Beschwerdeführerin den monatlichen Mietzins von Fr. 905.– auf Fr. 1420.–. Das von den Mietern angerufene Mietgericht entschied, dass angesichts des wertvermehr [...]
legalis brief MietR 04.12.2024
Treu und Glauben bei Eigenbedarfskündigung
BGer 4A_70/2024 vom 06.08.2024Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 272 OR , Art. 272b OR
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1. September 2009 ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum. Dieser wurde für drei Jahre abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre um weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung ein Jahr im Voraus erf [...]
legalis brief MietR 14.10.2024
OR / ZPO / befristeter Mietvertrag / Kündigung durch die Mieterin wegen Mängeln / anwendbare Verfahrensart / Konventionalstrafe
BGer 4A_189/2022 vom 22.05.2024(Publikation vorgesehen)Art. 259b lit. a OR , Art. 243 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO , Art. 227 ZPO
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Geschäftsräume ab, befristet vom 15. September 2011 bis zum 30. September 2021. Die Mieterin kündete den Vertrag am 1. Dezember 2017 unter Berufung auf Mängel an der Mietsache vorzeitig auf den 30. April 201 [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_377/2024 vom 12.07.2024Art. 257d OR , Art. 257 ZPO
Ausweisung, Verfahrensrecht, Vollstreckung, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht befasste sich mit einem Ausweisungsentscheid aus dem Kanton Waadt, mit welchem die kantonalen Instanzen das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen hatten. Die Vermieterin hatte den beiden Mieterinnen infolge Zahlungsverzug ge [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_350/2024 vom 20.06.2024Art. 42 Abs. 2 BGG , Art. 106 Abs. 2 BGG
Das Bundesgericht wies eine Beschwerde der Mieterin gegen einen Ausweisungsentscheid ab, weil bereits dessen Berufungsschrift im vorinstanzlichen Verfahren den Anforderungen an eine hinreichende Berufung nicht genügten. Das BGer hielt hierzu in [...]
legalis brief MietR 04.07.2024
Beschwerden gegen selbstständig eröffnete Zwischenentscheide
BGer 4A_314/2024 vom 13.06.2024Art. 90 BGG , Art. 93 BGG
Mit Urteil vom 14. August 2023 wies das Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen die Klage der Beschwerdegegnerin auf Feststellung, dass die von ihr per 31. März 2023 erklärte Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die Geschäftsräume gültig und wirk [...]
legalis brief MietR 04.07.2024

Nicolas Gmünder – «Der Schutz des Eigentums wird durch den Gesetzgeber und die Politik beschnitten.»
Nicolas Gmünder ist Gründungspartner und Mitglied der Geschäftsleitung der GMÜNDER & GAMMA AG, deren Dienstleistungspalette die Bereiche Investment-Beratung (Transaktionsmanagement), Bewertung, Asset- und Portfoliomanagement, Projektmanagement, Bewirtschaftung, Verkauf und Vermietung umfasst. Zuvor war er Teamleiter sowie Stv. Standortleiter Bewirtschaftung bei einem national tätigen Bewirtschaftungsunternehmen und [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2024
Sanierungs- oder Umbauarbeiten in Wohnungen bringen in der Regel Unannehmlichkeiten für die Mieterin mit sich. Für den Vermieter stellt sich die Frage, wie er vorzugehen hat, damit die Umbauarbeiten für ihn und die Mieterin möglichst reibungslos verlaufen. A) Unterhaltsarbeiten – Recht und Pflicht zugleich Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Er hat also dafür zu sorgen, dass der Gebrauch der Woh [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024