legalis brief – Fachdienst Mietrecht

Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.

Egal, ob Sie sich aktiv auf der rollierend befüllten Webseite informieren, in legalis nach den aktuellen Texten recherchieren oder sich regelmässig über den Newsletter zu legalis brief mit Zusammenfassungen beliefern lassen, legalis brief erleichtert Ihre tägliche Arbeit und hilft Ihnen, wertvolle Zeit zu sparen.

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LEITARTIKEL

Geschäftsraum, Pflichten Mieter, Pflichten Vermieter

Wenn ein Geschäftsmietvertrag abgeschlossen wird, ist je nach Einzelfall ein besonderes Augenmerk auf das Konkurrenzverhalten zu richten, zumal das Gesetz – anders als etwa im Arbeitsrecht – im Bereich des Mietrechts keine entsprechende Regelung vorsieht.

Beide Vertragsparteien können ein Interesse an einem Konkurrenzverbot haben. Die Hauptmotivation für eine Mieterin, eine Konkurrenzfreihalteklausel zu verlangen, liegt in der Sicherung der eigenen Marktstellung. Die Mieterin möchte vermeiden, dass ein direkter Konkurrent in der Nähe ansässig wird, ihre Kunden abzieht und den Umsatz schmälert. Für den Vermieter kann es ebenfalls vorteilhaft sein, eine ausgewogene Mieterstruktur («Mietermix») zu gewährleisten, die den Standort attraktiv hält. Zu viel direkte Konkurrenz könnte langfristig die Attra [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 14.10.2024





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URTEIL DES MONATS

BGer 4A_32/2024 vom 01.10.2024

Art. 266l Abs. 1 OR i.V.m. Art. 13 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 OR

Fristen, Kündigung ordentlich

Die Mieter haben am 31. März 2012 um 09:16 Uhr das eigenhändig unterschriebene Kündigungsschreiben vom 30. März 2012 per Telefax (nachfolgend: Fax) an die Vermieterin übermittelt. Anschliessend haben sie zusätzlich das Original des Kündigungsschreibens per Einschreiben an die Vermieterin versendet. Das Original des Kündigungsschreibens wurde am 2. April 2012 zugestellt.

Die Vermieterin reichte am 8. Juni 2018 Klage beim erstinstanzlichen Gericht ein und forderte die Mieter zur Zahlung von insgesamt CHF 51'000.00 zuzüglich Zinsen auf, da die per Fax zugestellte Kündigung nichtig sei. Das Gericht erkannte die Kündigung als tatsächlich nichtig an und gab der Klage teilweise statt. Daraufhin legten die Mieter Berufung ein, die vom Obergericht gutgeheissen wurde. Dieses entschied, dass die Kündigung d [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024





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URTEILSBESPRECHUNGEN

Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen – Streitwert

BGer 4A_307/2024 vom 06.08.2024

Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG , Art. 86 f. OR , Art. 257d OR , Art. 86 OR , Art. 257 ZPO

Ausweisung, Zahlungsrückstand

Die Mieter eines Apartments und eines Parkplatzes zahlten ihre Mieten wiederholt nicht fristgerecht. Am 21. April 2023 erhielten sie eingeschriebene Zahlungserinnerungen über CHF 1'770.00 für den Mietzins des Monats April 2023 mit einer Frist von 30 Tagen und der Androhung der Kündigung gemäss Art. 257d OR bei Nichtz [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024



Eingaben in Papier- und in elektronischer Form – Fehlende Beilagen bzw. Beilagen in ungenügender Zahl – Säumnisfolgen

MietGer ZH MH240005-L/U vom 25.07.2024

Art. 130 Abs. 1 ZPO , Art. 131 ZPO , Art. 132 ZPO

Fristen

Am 27. Mai 2024 reichte die Aberkennungsklägerin beim Bezirksgericht Zürich eine Aberkennungsklage in elektronischer Form ein, zusammen mit dem Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichts Luzern und einer Vollmacht ihres Rechtsvertreters. Am 3. Juni 2024 forderte das Mietgericht die Klägerin in Absprache mit der Präs [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024



Ausweisung und Vollstreckung – Frist zur freiwilligen Erfüllung

OGer SO ZKBER.2024.34 vom 20.08.2024

Art. 257 ZPO , Art. 308 ZPO

Ausweisung, Fristen, Vollstreckung

Die Vermieter schlossen am 8. Januar 2017 einen Mietvertrag mit den Mietern über ein Einfamilienhaus ab. Am 8. April 2022 kündigten die Vermieter den Mietvertrag per 31. Mai 2022. Die Mieter reichten eine Klage gegen die Kündigung ein, die vom Amtsgericht und später auch vom Obergericht sowie vom Bundesgericht abgewi [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 14.10.2024



Das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses als Urkunde im Sinne des StGB

BGer 7B_444/2023 vom 16.07.2024

Art. 110 StGB , Art. 251 StGB

Formular

Das Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses war Streitgegenstand eines gegen einen bekannten Genfer Anwalt geführten Strafverfahrens. Dem Beschuldigten wurde dabei vorgeworfen, in einem Zeitraum von 8 Jahren mehrmals falsche Angaben in Formularen zur Mitteilung des Anfangsmietzinses gemacht zu haben (bzw. s [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 04.09.2024



Anfechtung Kündigung – Erstreckung Mietvertrag

OGer SO ZKBER.2024.20 vom 03.07.2024

Art. 271 OR , Art. 272 OR

Erstreckung

Am 18. Oktober 2017 unterzeichnete die C. AG (Vermieterin) mit D. und E. (Mieter) einen Mietvertrag betreffend Gewerberäumlichkeiten. Mietbeginn war der 16. November 2017. Die Parteien vereinbarten eine Mindestvertragslaufzeit bis 31. März 2023 und eine sechsmonatige Kündigungsfrist auf einen der Kündigungstermine pe [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024



Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)

KGer GR ZK2 24 16 vom 10.07.2024

Art. 257d OR , Art. 257d ZPO ,

Ausweisung

Der Mieter einer 4½-Zimmer-Wohnung inkl. Parkplatz geriet ab Oktober 2023 mit den Mietzinszahlungen in Verzug, sodass der Vermieter am 4. Dezember 2023 eine Mahnung unter Kündigungsandrohung i.S.v. Art. 257d Abs. 1 OR aussprach. Nachdem die ausstehenden Beträge nicht beglichen wurden, kündigte der Vermieter am 15. Ja [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024







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REGESTEN

Treu und Glauben bei Eigenbedarfskündigung

BGer 4A_70/2024 vom 06.08.2024

Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 272 OR , Art. 272b OR

Eigenbedarf

Zwischen den Parteien bestand seit dem 1. September 2009 ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum. Dieser wurde für drei Jahre abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre um weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung ein Jahr im Voraus erf [...]

legalis brief MietR 14.10.2024



OR / ZPO / befristeter Mietvertrag / Kündigung durch die Mieterin wegen Mängeln / anwendbare Verfahrensart / Konventionalstrafe

BGer 4A_189/2022 vom 22.05.2024(Publikation vorgesehen)

Art. 259b lit. a OR , Art. 243 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO , Art. 227 ZPO

Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Geschäftsräume ab, befristet vom 15. September 2011 bis zum 30. September 2021. Die Mieterin kündete den Vertrag am 1. Dezember 2017 unter Berufung auf Mängel an der Mietsache vorzeitig auf den 30. April 201 [...]

legalis brief MietR 04.09.2024



Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen

BGer 4A_377/2024 vom 12.07.2024

Art. 257d OR , Art. 257 ZPO

Ausweisung, Verfahrensrecht, Vollstreckung, Zahlungsrückstand

Das Bundesgericht befasste sich mit einem Ausweisungsentscheid aus dem Kanton Waadt, mit welchem die kantonalen Instanzen das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen hatten. Die Vermieterin hatte den beiden Mieterinnen infolge Zahlungsverzug ge [...]

legalis brief MietR 04.09.2024



Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen

BGer 4A_350/2024 vom 20.06.2024

Art. 42 Abs. 2 BGG , Art. 106 Abs. 2 BGG

Ausweisung

Das Bundesgericht wies eine Beschwerde der Mieterin gegen einen Ausweisungsentscheid ab, weil bereits dessen Berufungsschrift im vorinstanzlichen Verfahren den Anforderungen an eine hinreichende Berufung nicht genügten. Das BGer hielt hierzu in [...]

legalis brief MietR 04.07.2024



Beschwerden gegen selbstständig eröffnete Zwischenentscheide

BGer 4A_314/2024 vom 13.06.2024

Art. 90 BGG , Art. 93 BGG

Erstreckung, Formular

Mit Urteil vom 14. August 2023 wies das Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen die Klage der Beschwerdegegnerin auf Feststellung, dass die von ihr per 31. März 2023 erklärte Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die Geschäftsräume gültig und wirk [...]

legalis brief MietR 04.07.2024



Rügepflicht im Beschwerdeverfahren – Erstreckung von Mietverhältnissen

BGer 4A_258/2024 vom 24.05.2024

Art. 247 ZPO , Art. 272 OR , Art. 42 Abs. 2 BGG , Art. 106 Abs. 2 BGG

Erstreckung

Die Mieterin wehrte sich gegen einen vorinstanzlichen Entscheid, welcher ihr eine ihrer Ansicht nach zu kurze Erstreckung gewährte, und verlangte eine längere sowie erstmalige Erstreckung. Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, weil sie ihre [...]

legalis brief MietR 04.07.2024







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VORGESTELLT

Mietrecht

Nach ihrer kaufmännischen Ausbildung sammelte Jasmin Ruckstuhl erste Erfahrungen im Immobilienbereich bei der Livit AG. Seit Januar 2022 arbeitet sie bei der Beseder Immobilien GmbH, und im Frühjahr 2024 hat sie erfolgreich den eidgenössischen Fachausweis als diplomierte Immobilienbewirtschafterin erworben. Zudem ist sie Mitglied des Verwaltungsrats mehrerer Familienunternehmen, darunter auch eine Immobilienfirma, und [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024





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PRAKTISCHES

Unterhalt

Sanierungs- oder Umbauarbeiten in Wohnungen bringen in der Regel Unannehmlichkeiten für die Mieterin mit sich. Für den Vermieter stellt sich die Frage, wie er vorzugehen hat, damit die Umbauarbeiten für ihn und die Mieterin möglichst reibungslos verlaufen. A) Unterhaltsarbeiten – Recht und Pflicht zugleich Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Er hat also dafür zu sorgen, dass der Gebrauch der Woh [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024