legalis brief – Fachdienst Mietrecht

Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.

Egal, ob Sie sich aktiv auf der rollierend befüllten Webseite informieren, in legalis nach den aktuellen Texten recherchieren oder sich regelmässig über den Newsletter zu legalis brief mit Zusammenfassungen beliefern lassen, legalis brief erleichtert Ihre tägliche Arbeit und hilft Ihnen, wertvolle Zeit zu sparen.

L
LEITARTIKEL

Formular, Mietvertrag

Die Digitalisierung hält auch im Mietrecht Einzug. Es wird immer mehr zum Bedürfnis der Liegenschaftenverwaltungen, aber auch der Vermieter und Mieter, Geschäfte digital abzuwickeln, um Zeit und Ressourcen zu sparen. Nachfolgend wird ein besonderes Augenmerk auf die zu Beginn eines Mietverhältnisses relevanten Dokumente gelegt: den Mietvertrag sowie das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinsformulars. Es wird dargelegt, welchen Standard die elektronischen Unterschriften auf diesen Dokumenten aufweisen müssen.

1. Drei Standards der elektronischen Signatur

Das Gesetz[1] gibt drei Standards für die elektronische Signatur vor: die einfache elektronische Signatur[2], die fortgeschrittene elektronische Signatur (wo [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 07.05.2024





U
URTEIL DES MONATS

BGer 4A_22/2024 vom 20.03.2024

Art. 254 OR

Geschäftsraum, Mietrecht, Mietverhältnis

Die alte Mieterin (B.) betrieb in einem Ladenlokal eine Boutique. Im Anschluss daran wurden die Räumlichkeiten von der neuen Mieterin (A.) gemietet. Im Hinblick auf den Mieterwechsel schlossen die Parteien einen Vertrag mit dem Titel «Vorvertrag zum Mietvertrag». Darin wurde vereinbart, dass die alte Mieterin der neuen Mieterin im Fall eines Mietantritts  gegen CHF 72'500.– das im Lokal eingebaute Mobiliar überlassen würde. Die neue Mieterin leistete eine Anzahlung von CHF 20'000.–. Die Restzahlung blieb aus und war damit Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens.

Die Vorinstanz hiess die Klage der alten Mieterin gut und verpflichtete die neue Mieterin zur Zahlung der ausstehenden CHF 52'500.00 zzgl. Verzugszins.

Erwägungen

4.2.1. Der den vorinstanzlichen Erwägung [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 07.05.2024





U
URTEILSBESPRECHUNGEN

Das Vorliegen eines Mangels

OGer Solothurn ZKBER.2023.32 vom 24.10.2023

Art. 259a OR

Mängel

Mietparteien lagen im Streit darüber, ob Mängel am Mietobjekt im Sinne einer in einem früheren gerichtlichen Verfahren getroffenen Vereinbarung fachmännisch beseitigt worden seien. Die erste Instanz wies die Klage des Mieters ab. Die zweite Instanz bestätigte das Urteil der ersten Instanz zusammenfassend mit [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023



Übereifriger Präsident der Schlichtungsbehörde erlässt nichtige Verfügung

OGer AG ZVE.2023.25 vom 10.11.2023

Art. 259d OR , Art. 259g OR

Schlichtungsbehörde

Vermieter und Mieter eines 5 ½-Zimmer-Einfamilienhauses gerieten betreffend Mängel in einen Streit, worauf die Mieterin die Mietzinsen hinterlegt und eine Klage auf Beseitigung der Mängel, auf Mietzinsherabsetzung und Ersatz gewisser Reparaturkosten geltend machte und die Nebenkostenabrechnung beanstandete. D [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023



Mietzinsanpassungen nach Ablauf einer Indexierung – Bestätigung der Rechtsprechung

BGer 4A_252/2023 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)

Art. 13 Abs. 4 VMWG , Art. 269b OR , 269b OR , 270a OR

Mietzinsanpassung

Die Parteien schlossen einen indexierten Mietvertrag betreffend eine 5½-Zimmer-Attikawohnung mit einer Mindestvertragsdauer von 5 Jahren bis zum 31. März 2020 ab. Die Mieter stellten am 4. März 2020 das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses infolge des gesunkenen hypothekarischen Referenzzinssatzes «auf den [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023



Beurteilung einer Kündigung nach erfolgter Ausweisung

OGer AG ZVE.2022.36 vom 12.10.2023

Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO , Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO , Art. 259g OR , Art. 259a OR , 267 Abs. 1 OR

Kündigungsschutz, Mietzinsanpassung

A. (Mieterin) war seit dem 1. Januar 2015 Mieterin eines Laden- und Restaurantlokals von B. (Vermieterin). Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 23. November 2019 mit der Begründung, die Mieterin habe trotz schriftlicher sowie eingeschriebener Aufforderung den Mietzin [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023



Vorzeitige Rückgabe der Mietsache

MietGer ZH MH220005-L vom 27.09.2023

Art. 264 OR

Rückgabe der Mietsache

Mit Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 mietete B. (Mieter) von A. (Vermieterin) Büroräume zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 10'600.– (inkl. Nebenkosten). Es wurde ein befristetes Mietverhältnis bis zum 31. März 2022 und die Nutzung des Mietobjekts zum Betrieb eines Büros vereinbart. Der Mieter verpflichtete sich, [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023



Mietzinssenkung zufolge veränderter Berechnungsgrundlagen während einer Erstreckung

MietGer ZH MJ220094-L vom 27.09.2023

Art. 257h OR , Art. 260 OR , Art. 259a OR , Art. 259d OR , Art. 259e OR, , Art. 259g OR, , Art. 270a OR, , Art. 272c Abs. 2 OR

Erneuerungen und Änderungen durch den Vermieter, Erstreckung, Mängel

Mit Mietvertrag und Zusatzvereinbarung vom 27. August bzw. 2. September 2003 mietete die Klägerin 1 (Mieterin 1) ein Doppeleinfamilienhaus mit 6.5 Zimmern zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.00 netto. Am 3. August 2021 kündigten die Beklagten (Vermieter) das Mietverhältnis per 31. März 2022, wobei sie [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023







R
REGESTEN

Kündigung wegen Eigenbedarfs - Eigenbedarf ausreichend begründet

BGer 4A_431/2023 vom 05.03.2024

Art. 271 OR , Art. 271a OR

Eigenbedarf, Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz

Die Vorinstanz hat festgestellt, dass für die streitgegenständlichen Räumlichkeiten ein Eigenbedarf des Vermieters (des Kantons Schaffhausen) vorliegt. Dieser Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die bisherigen Räumlichkeiten eines Amtes nicht mehr a [...]

legalis brief MietR 07.05.2024



Nichteintretensbeschluss der Schlichtungsbehörde

OGer SO ZKBER.2024.6 vom 17.04.2024

Art. 59 ZPO

Schlichtungsbehörde

Die Mieter gelangten an die Schlichtungsbehörde und beantragten die Feststellung, dass die angezeigte Mietzinserhöhung missbräuchlich sei, eventualiter sei der monatliche Nettomietzins auf das erlaubte Mass herabzusetzen. Anlässlich der Schlichtungsverh [...]

legalis brief MietR 07.05.2024



Kündigung wegen Eigenbedarfs – Kein grobes Missverhältnis der Interessen

BGer 4A_134/2023 vom 06.03.2024

Eigenbedarf, Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz

Soweit der Mieter vor Bundesgericht bestritt, dass die (Mit-)Vermieterin tatsächlich nicht die Absicht habe, die streitgegenständliche Wohnung selber zu bewohnen, und behauptete, es gehe ihr darum, eine höhere Rendite zu erzielen, scheiterte er an der H [...]

legalis brief MietR 07.05.2024



Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens

MietGer ZH MJ230028-L vom 11.03.2024

Art. 257f OR , Art. 271 OR , Art. 69 ZPO , Art. 135 ZPO

Kündigung ordentlich

Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt zwar keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Diese muss aber sicherstellen, dass [...]

legalis brief MietR 03.04.2024



Mietrecht / Anfechtung eines Anfangsmietzinses / Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses

BGer 4A_121/2023 vom 29.11.2023(Publikation vorgesehen)

Art. 11 VMWG

Mietrecht, Mietzins

Umstritten ist, ob die Vorinstanz zu Recht mit der Erstinstanz davon ausgegangen ist, die Beschwerdeführerin (Vermieterin) habe keine Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung g [...]

legalis brief MietR 03.04.2024



Ausweisung – Klarheit der Abmahnung

BGer 4A_497/2023 vom 16.01.2024

Art. 257 Abs. 1 ZPO , Art. 257d OR

Ausweisung

Infolge Zahlungsverzugs kündigte die Verpächterin der Pächterin das Pachtverhältnis ausserordentlich. Nachdem die erste Instanz nicht auf das Ausweisungsgesuch eintrat, hiess die zweite Instanz das Gesuch gut. Die Pächterin machte geltend, sie habe die [...]

legalis brief MietR 08.03.2024







V
VORGESTELLT

Mietrecht, Schlichtungsbehörde

Peter Zahradnik schloss 1984 sein Studium an der Rechts- und Staatswissenschaftlichen Fakultät der Universität Zürich ab. Zwischen 1987 und 1989 nahm er als Delegierter an Auslandeinsätzen des Internationalen Komitees vom Roten Kreuz (IKRK) teil. Von 1991 bis 1996 war er Vorsitzender respektive Leiter der Schlichtungsbehörde in Mietsachen in Zürich; seit 1996 geht er einer Anwaltstätigkeit in Affoltern am Albis nach. E [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.05.2024





P
PRAKTISCHES

Rückgabe, Rückgabe der Mietsache

Der Zustand des Mietobjektes im Zeitpunkt der Rückgabe im Allgemeinen Mieter stellen sich regelmässig die Frage, in welchem Zustand das Mietobjekt zurückzugeben ist. Das Gesetz beantwortet diese Frage nicht. Art. 267 Abs. 1 OR besagt lediglich (wenig hilfreich): «Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.» Der Mieter muss also das Mietobjekt nicht in exakt demselben Zustand zurückgeben, in welchem er es bei Mietbeginn übernommen hat. Viel [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.05.2024