legalis brief – Fachdienst Mietrecht
Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.
Egal, ob Sie sich aktiv auf der rollierend befüllten Webseite informieren, in legalis nach den aktuellen Texten recherchieren oder sich regelmässig über den Newsletter zu legalis brief mit Zusammenfassungen beliefern lassen, legalis brief erleichtert Ihre tägliche Arbeit und hilft Ihnen, wertvolle Zeit zu sparen.
Abbruchkündigung, Erstreckung, Sanierungskündigung
Frühzeitig ausgesprochene Mieterkündigungen stellen Mieter und Vermieter vor besondere Herausforderungen – sowohl rechtlich als auch praktisch. Dies gilt insbesondere bei Kündigungen im Zusammenhang mit geplanten Sanierungen oder einem bevorstehenden Abbruch von Liegenschaften, die häufig lange im Voraus erfolgen. Vor diesem Hintergrund stellen sich für die Mieterschaft zentrale Fragen: Wann müssen Suchbemühungen für ein Ersatzobjekt aufgenommen werden, wie intensiv müssen diese ausgestaltet sein, und welche Bedeutung kommt einer langen Kündigungsfrist bei der Beurteilung von Erstreckungsansprüchen zu?
Das Bundesgericht hat mit Urteil 4A_576/2024 vom 29. April 2025 seine Rechtsprechung zu Sanierungs- und Umbaukündigungen zusammengefasst und für die Abbruchkündigung in wesentlichen Punkten präzisiert. Dabei stellt sich insbesondere die praxisrelevante Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Abbruchkündigung als ernsthaft und schützenswert erscheint, wenn weder ein ausgereiftes Projekt noch konkrete Umsetzungsschritte verlangt werden, und welche Auswirkungen dies auf die Überprüfbarkeit solcher Kündigungen und deren Folgen für die Mieterschaft hat. [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 04.02.2026
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MietGer ZH MJ250078-L vom 15.01.2026
Art. 59 ZPO , Art. 71 ZPO , Art. 85 ZPO , Art. 91 Abs. 2 ZPO , Art. 93 ZPO , Art. 209 Abs. 4 ZPO , Art. 211 Abs. 3 ZPO , Art. 244 Abs. 1 lit. a, b und d ZPO
Fristen, SchlichtungsbehördeDie Klägerinnen kündigten den Beklagten, die Mieterinnen und Mieter diverser Wohnungen in mehreren Häusern waren, ihr jeweiliges Mietverhältnis. Die Beklagten fochten die Kündigungen jeweils rechtzeitig an, wobei an den am 23. Juni und 7. Juli 2025 durchgeführten Schlichtungsverhandlungen keine Einigungen erzielt werden konnten. Die Schlichtungsbehörde erliess daraufhin unter dem jeweiligen Verhandlungsdatum Entscheidvorschläge, in welchen sie alle in den 53 Schlichtungsdossiers thematisierten Kündigungen für ungültig erklärte. Die Entscheidvorschläge wurden von den Klägerinnen innert der Frist von Art. 211 Abs. 1 ZPO abgelehnt, woraufhin die Schlichtungsbehörde jeweils am 27. Oktober 2025 die Klagebewilligungen ausstellte, die von den Klägerinnen am 12. November 2025 entgegengenommen wurden. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.02.2026
Mietzinsanpassung bei Erstreckung
MietGer ZH MJ250041-L vom 07.01.2026Art. 269 OR , Art. 272c OR , Art. 10 VMWG
Erstreckung, Mietzinsanpassung
Das Mietgericht hatte sich mit der Frage der Zulässigkeit von Mietzinsanpassungen im erstreckten Mietverhältnis zu befassen, welche gestützt auf den Kaufpreis nach Erwerb der Liegenschaft durch die Vermieterin gefordert wurden. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.02.2026
Begründung bei Sanierungskündigung
MietGer ZH MJ250006-L vom 05.01.2026Art. 271 Abs. 1 OR , Art. 272 ff. OR
Die Klägerin (Mieterin) und die Beklagte (Vermieterin) schlossen im Zeitraum zwischen 2006 und 2010 insgesamt elf Mietverträge über je eine möblierte 1-Zimmer-Wohnung in der streitgegenständlichen Liegenschaft ab, welche von der Klägerin geschäftsmässig untervermietet wurde. Mit amtlichem Formular vom 28. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.02.2026
Säumnis bei der Hauptverhandlung – ab wann ist man zu spät?
MietGer ZH MJ250060-L vom 19.12.2025Art. 272 Abs. 3 OR , Art. 47 und 50 ZPO , Art. 234 ZPO , Art. 245 Abs. 2 ZPO , Art. 328 ZPO
Klägerin war im vorliegenden Verfahren die Mieterin. Sie reichte eine begründete Klage im vereinfachten Verfahren ein, die in der Folge der Beklagten zur Stellungnahme zugestellt wurde. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.02.2026
Eigener Kostenvorschuss bei einer Widerklage – Praxisänderung des Mietgerichts Zürich nach der Revision der ZPO
MietGer ZH MH250006-L vom 16.10.2025Art. 98 ZPO , Art. 94 Abs. 2 ZPO , Art. 111 Abs. 1 ZPO
Die Klägerin reichte eine Klage betreffend Feststellung ein, dass ein von der Beklagten behauptetes Mietverhältnis nicht bestehe. Nach Eingang des Kostenvorschusses wurde der Beklagten Frist zur schriftlichen Klageantwort angesetzt. [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 03.12.2025
Ordnungsbusse bei Nichterscheinen anlässlich der Schlichtungsverhandlung – ZPO-Revision
OGer ZH RU250066-O vom 06.08.2025Art. 206 Abs. 4 ZPO
Schlichtungsbehörde, ZPO-Revision
Die Mieter gelangten mit einem Schlichtungsgesuch betreffend Mietzinsanfechtung an die Schlichtungsbehörde, welche die Parteien unter Hinweis auf die Säumnisfolgen auf den Verhandlungstermin vorlud. Ein daraufhin gestelltes Verschiebungsgesuch der Vermieterin wurde abgewiesen. [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 03.12.2025
Unklare Zahlungsaufforderungen mit Kündigungsandrohung
OGer ZH NG240017 vom 27.05.2025Art. 257d OR
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Zahlungsrückstand
Das Obergericht des Kantons Zürich hatte sich mit einer Zahlungsverzugskündigung gestützt auf Art. 257d OR auseinanderzusetzen. Im Kern der Auseinandersetzung ging es darum, ob ein ausserordentliches Kündigungsrecht der Vermieterin gestützt auf Art. [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 01.10.2025
Schadenersatz nach Kündigung
MietGer ZH MJ240013-L vom 10.04.2025Art. 270 OR , Art. 97 OR
Erweist sich der Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter im Nachhinein als unwahr, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen, und zwar auch dann, wenn die Mieter die Kündigung nicht angefochten haben. [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Kündigung zur Wiederherstellung des Hausfriedens
OGer ZH NG240009-O vom 09.04.2025Art. 257f OR , Art. 271 OR , Art. 152 ZPO
Kündigung ordentlich, Pflichten Mieter
Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Vertragsrecht / Mietvertrag mit indexierten Mieten / erhebliche Renovierungen / Mieterhöhung
BGer 4A_75/2022 vom 30.07.2024(Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. b OR , Art. 269b OR , Art. 270c OR , Art. 14 Abs. 1 VMWG
Mietvertrag, Mietzinsanpassung
Nach einer umfassenden Renovation einer Fünfzimmerwohnung in Genf erhöhte die Vermieterin und Beschwerdeführerin den monatlichen Mietzins von Fr. 905.– auf Fr. 1420.–. [...]
legalis brief MietR 04.12.2024
Treu und Glauben bei Eigenbedarfskündigung
BGer 4A_70/2024 vom 06.08.2024Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 272 OR , Art. 272b OR
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1. September 2009 ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum. [...]
legalis brief MietR 14.10.2024
OR / ZPO / befristeter Mietvertrag / Kündigung durch die Mieterin wegen Mängeln / anwendbare Verfahrensart / Konventionalstrafe
BGer 4A_189/2022 vom 22.05.2024(Publikation vorgesehen)Art. 259b lit. a OR , Art. 243 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO , Art. 227 ZPO
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Geschäftsräume ab, befristet vom 15. September 2011 bis zum 30. September 2021. Die Mieterin kündete den Vertrag am 1. Dezember 2017 unter Berufung auf Mängel an der Mietsache vorzeitig auf den 30. [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_377/2024 vom 12.07.2024Art. 257d OR , Art. 257 ZPO
Ausweisung, Verfahrensrecht, Vollstreckung, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht befasste sich mit einem Ausweisungsentscheid aus dem Kanton Waadt, mit welchem die kantonalen Instanzen das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen hatten. [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Nicole Schweizer ist Co-Leiterin der Rechtsabteilung des MV Zürich, daneben Mietrichterin und Mietschlichterin im Kanton Zürich. Wann sind Sie das erste Mal mit dem Mietrecht in Kontakt gekommen? Privat mit Unterzeichnung meines ersten eigenen Mietvertrages während des Studiums. Studienbegleitend habe ich in einer Zürcher Anwaltskanzlei mit Spezialgebiet Miet- und Arbeitsrecht gearbeitet. [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 04.02.2026
Abbruchkündigung, Erstreckung, Sanierungskündigung
Bei Kündigungen von Wohnräumen kommt den Suchbemühungen der Mieterschaft in der Praxis eine zentrale Bedeutung zu. Im Rahmen eines Erstreckungsverfahrens stellt sich regelmässig nicht nur die Frage, ob überhaupt nach einem Ersatzobjekt gesucht wurde, sondern vor allem, wie ernsthaft, kontinuierlich und nachvollziehbar diese Suche erfolgt ist. [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 04.02.2026