legalis brief – Fachdienst Mietrecht
Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.
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Bei Geschäfts- und Wohnüberbauungen findet vermehrt ein Paradigmenwechsel statt, wenn es um die Ausgestaltung der Parkplatzmieten geht. Vielfach ist das Parkplatzangebot solcher Überbauungen als «Pool-Parkplätze» ausgestaltet, sodass den Mietern kein «eigener» Parkplatz zur Verfügung steht und die Parkplätze nebst Dauermietern generell der Öffentlichkeit (Kunden, Besuchern, usw.) offenstehen. Überbelegungen des Parkplatzangebots sind dabei nicht nur möglich, sondern vielfach bewusst einkalkuliert. Der vorliegende Artikel soll einige mietrechtliche Aspekte dieses Konzepts näher beleuchten.
I. Einleitung[1]
1. Was sind «Pool-Parkplätze» und wo liegt das Problem?
Als «Pool-Parkplätze» werden Parkplatzanlagen meist grösserer Überbauungen mit ge [...]
Lukas Frese / Verena Iten | legalis brief MietR 28.07.2023
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BGer 4A_246/2023 vom 17.07.2023
Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 272 OR
Erstreckung, Kündigung ordentlich, KündigungsschutzDas Bundesgericht hatte sich in diesem Urteil mit einer Anfechtung einer ordentlichen Kündigung aus dem Kanton Zürich zu befassen, welche von der Vermieterin mit der Gesamtsanierung der Liegenschaft begründet wurde. Die Mieterin hatte die Kündigung als missbräuchlich angefochten und verlangte eine erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre. Die Vorinstanzen haben die Kündigung als gültig erachtet und das Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses abgewiesen.
Die Mieterin machte vor Bundesgericht geltend, dass die von der Vermieterin geplante Sanierung nicht realisiert werden könne und es daher am notwendigen Sanierungswillen fehle. Die Kündigung sei entsprechend als treuwidrig zu betrachten und als missbräuchlich aufzuheben. Im Eventualstandpunkt bestand die Mieterin auf die E [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 05.09.2023
Aufstockung eines bestehenden Gebäudes – Bruttorendite
BGer 4A_285/2022 vom 16.06.2023Art. 269 OR , Art. 269a OR , Art. 270 OR
Das Bundesgericht hatte sich in diesem Urteil mit einer Anfechtung des Anfangsmietzinses aus dem Kanton Genf zu befassen. Dabei hatte eine Vermieterin im Rahmen einer Gebäudeaufstockung neue Wohnungen realisiert und anschliessend vermietet. Der von der Vermieterin mit amtlichem Formular mitgeteilte Anfangsmietzins wu [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 05.09.2023
Doppelrelevante Tatsache
OG AG ZVE.2023.5 vom 26.05.2023Art. 253 ff. OR , Art. 271 ff. OR , Art. 273 OR , Art. 200 ZPO , Art. 209 ZPO , Art. 243 ff. ZPO
Kündigung ordentlich, Schlichtungsbehörde
Die C. AG als Vermieterin schloss mit der B. GmbH als Mieterin am 15. Juni 2021 einen Mietvertrag betreffend 50 asphaltierte Stellplätze für 50 Fahrzeuge zu einem monatlichen Mietzins von je Fr. 25.00, d.h. total Fr. 1'250.00, und einen Bürocontainer zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 60.00, zahlbar monatl [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2023
Art. 5 LPG – de lege lata et ferenda
BGer 4A_201/2022 vom 14.04.2023Art. 5 LPG
Das Bundesgericht hatte die Frage zu beurteilen, ob die Tochter einer Aktionärin ein Vorpachtrecht auf den im Eigentum der Gesellschaft befindlichen landwirtschaftlichen Betrieb habe und stellte fest, dass sich der hierfür einschlägige Art. 5 LPG auf den zivilrechtlichen Verwandtschaftsgrad beziehe, weshalb die Kläge [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023
Erwerb durch Fusion – keine Handänderung im mietrechtlichen Sinne
MG Zürich MJ220007-L vom 15.05.2023Art. 269, 269a, 270 OR
Liegenschaftsverwaltung, Mietzins, Nettorendite, Orts- / Quartierüblichkeit
In vorliegenden Urteil befasste sich das Mietgericht Zürich mit der Frage, nach welchen Kriterien der (Anfangs-)Mietzins einer Altliegenschaft zu beurteilen sei. Das Mietgericht bestätigte die gängige und bekannte Rechtsprechung, wonach das Kriterium des übermässigen Nettoertrags keine Anwendung findet, wenn die Altl [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023
Gescheiterte Zahlungsverzugskündigung
BGer 4A_429/2022 vom 07.03.2023Art. 257d OR
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht hatte in diesem Urteil über die Gültigkeit einer Kündigung zweier Geschäftsmietverträge infolge Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d OR zu entscheiden. Umstritten war, ob ein vom Vermieter im Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung (Art. 257d Abs. 1 OR) zu hoch ausgewiesener Mietzinsausstand zur Ung [...]
Irene Biber / Lars Müller | legalis brief MietR 02.05.2023
Rückwirkende Festlegung des Mietzinses und Rückerstattung Nebenkosten
KG Freiburg 102 2022 123 vom 07.03.2023Art. 269 und 269a OR, , Art. 270a OR, , Art. 257a OR
Mietzins, Mietzinsanpassung, Nebenkosten
Das Gericht hatte einen Anfangsmietzins aus dem Jahre 2005 zu beurteilen. Die Mietpartei forderte vom Gericht, der Mietzins sei rückwirkend auf den Mietbeginn neu festzulegen und ihr sei der seit Oktober 2010 zuviel bezahlte Mietzins zu erstatten. Zusätzlich stellte sich die Mietpartei auf den Standpunkt, die Vermiet [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 03.04.2023
Ausweisung – Rechtsmissbrauch
BGer 4A_195/2023 vom 24.07.2023Art. 257d OR , Art. 257 ZPO , Art. 2 Abs. 2 ZGB
Ausweisung, Kündigung ausserordentlich, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht hatte sich in diesem Urteil mit einer Ausweisung zweier Mieter im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen auseinanderzusetzen, welches die Vermieterin nach einer Zahlungsverzugskündigung i.S.v. Art. 257d OR angestrengt hatte. Die Mi [...]
legalis brief MietR 05.09.2023
Nichtige Mietvertragsanpassung
BGer 4A_153/2023 vom 03.07.2023Art. 269d OR
Im Rahmen einer Klage einer Mieterin auf Rückzahlung von Nebenkosten hatte sich das Bundesgericht mit der Gültigkeit einer Mietvertragsanpassungen in Form eines Mietvertragsnachtrages auseinanderzusetzen. Das Bundesgericht – in Bestätigung seiner gefest [...]
legalis brief MietR 05.09.2023
Auslegungsstreit
BGer 4A_75/2023 vom 21.03.2023Art. 6 ZPO , Art. 253 OR ,
Nach dem Handelsgericht des Kantons Aarau hatte das Bundesgericht über eine Mietvertragsauslegung zu urteilen. Die beklagte Mieterin stellte sich auf den Standpunkt, dass die von der Vermieterin eingenommenen Mietzinse von weiteren Mietern der gleichen [...]
legalis brief MietR 02.05.2023
Keine Aufsicht- oder Oberaufsicht des Bundesgerichts über kant. Gerichte
BGer 4D_22/2023 vom 01.05.2023Art. 3 ZPO
Schlichtungsbehörde, Verfahrensrecht
Ein Mieter hatte sich bis vor Bundesgericht vergeblich gegen eine Kündigung und Ausweisung gewehrt, welche nicht Gegenstand des vorliegend interessierenden Urteils war. In einem anschliessenden Aufsichtsverfahren gegen ein Mitglied der Schlichtu [...]
legalis brief MietR 02.05.2023
Rückforderung aus Nebenkostenabrechnung – Beweislastverteilung
KG Freiburg 102 2022 178 vom 31.03.3023Art. 8 ZGB
Beweislast, Nebenkosten, Verfahrensrecht
Das Kantonsgericht Freiburg hatte eine Forderung auf Rückerstattung angeblich zuviel bezahlter Nebenkosten auf Berufung des im erstinstanzlichen Verfahrens beinahe vollumfänglich unterliegenden Mieters zu beurteilen. Das Kantonsgericht ruft unter Hinwei [...]
legalis brief MietR 02.05.2023
Nichtbekanntgabe der Konditionen der Untervermietung – Kündigung
BGer 4A_431/2022 vom 28.02.2002Art. 262 OR , Art. 257f OR , Art. 272a OR
Erstreckung, Kündigung ausserordentlich, Untermiete
Das Bundesgericht hat eine ausserordentliche Kündigung eines Geschäftsmietvertrages durch den Vermieter gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR geschützt. Es bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen, dass der Vermieter aufgrund der Nichtbekanntgabe der Kondi [...]
legalis brief MietR 02.05.2023
Mietrecht, Pflichten Vermieter
2006 erwarb Luca Meier sein Lizenziat der Rechtswissenschaften an der Universität Zürichund 2012 das Anwaltspatent. Bereits nach dem Studium war er als Auditor und Gerichtschreiber am Bezirksgericht Andelfingen und danach als Gerichtschreiber am Bezirksgericht Dietikon sowie jeweils als Vorsitzender der paritätischen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen tätig. Seit 2014 zählt er neben weiteren immobilienbezogen [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 05.09.2023
Pflichten Mieter, Pflichten Vermieter
Gerade in den Sommermonaten steigt die relative Luftfeuchtigkeit in Kellerräumlichkeiten regelmässig auf hohe Werte, welche dann zu Schäden führen können. In der Folge wird dann häufig darüber diskutiert, wer diese Schäden zu tragen hat. Mit der vorliegenden Übersicht soll zum einen aufgezeigt werden, wie Schäden vermieden werden können. Zum anderen soll eine kurze Übersicht über die Rechtslage bei entsprechenden Schäden vermittelt werden. 1. Die Ursache der hohen relativen Luftfeuchtigkeit Die Luft [...]
Cristian Ruf | legalis brief MietR 05.09.2023