Mietvertrag – Mietzins – zulässige Bruttorendite

BGer 4A_339/2022 vom 31.10.2024 (Publikation vorgesehen)

Art. 269a lit. c OR

Bruttorendite, Mietvertrag, Mietzins

Die Parteien schlossen am 20. Juni 2014 einen Mietvertrag über eine 3,5-Zimmer-Wohnung im Kanton Freiburg mit einem monatlichen Nettomietzins von CHF 1'600. Der Mietvertrag begann am 1. Juli 2014 und konnte mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Am 20. Dezember 2019 kündigten die Mieter den Mietvertrag mi [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2024

Kann eine Mietzinserhöhung einvernehmlich vereinbart werden?

Mietzins, Mietzinsanpassung

In der Ausgabe 06/23 hat Kollege Christoph Meyer eine Checkliste betreffend Formalitäten bei einer (einseitigen) Mietzinserhöhung veröffentlicht. Die einseitige Mietzinserhöhung ist eine ausschliesslich einseitige Willenserklärung der Vermieterin. Unter gewissen Umständen ist es aber auch möglich, dass sich die Vermi [...]

Irene Biber | legalis brief MietR 14.10.2024

Anfechtung des Anfangsmietzinses – Bezifferung von Rechtsbegehren – Nebenkosten

BGer 4A_24/2024 vom 23.05.2024

Art. 270 OR , Art. 85 ZPO , Art. 221 Abs. 1 lit. b ZPO , Art. 244 Abs. 1 lit. b ZPO

Mietzins, Nebenkosten

Am 24. September 2018 reichte der Kläger (Beschwerdeführer) beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage mit zusammengefasst folgenden Anträgen ein: Der monatliche Nettomietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung sei «auf weniger als CHF 1'116.50» und für die Einstellplätze «auf weniger als CHF 84.80» festzulegen. D [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024

Kein Rechtsmissbrauch bei nachträglicher Rückforderung von Mietzinsen nach nichtiger Mietzinserhöhung

KGer FR 102 2023 216 vom 16.04.2024

Art. 269d OR , Art. 272 OR , Art. 4 ZGB

Erstreckung, Mietzins, Mietzinsanpassung

Der Vermieter kündigte eine Mietzinserhöhung ohne Verwendung des offiziellen Formulars an. In der Folge kündigte er den Mietvertrag mit dem offiziellen Formular zum 30.04.2022. Der Mieter focht die Kündigung, nicht aber die Mietzinserhöhung an. Das vorinstanzliche Mietgericht entschied am 19.9.2023, dass das Mietverh [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024

Mietrecht / Anfechtung eines Anfangsmietzinses / Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses

BGer 4A_121/2023 vom 29.11.2023 (Publikation vorgesehen)

Art. 11 VMWG

Mietrecht, Mietzins

Umstritten ist, ob die Vorinstanz zu Recht mit der Erstinstanz davon ausgegangen ist, die Beschwerdeführerin (Vermieterin) habe keine Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geweckt. Gemäss Bundesgericht reicht es aus, wenn die Vermieterin [...]

legalis brief MietR 03.04.2024

Die Mietzinshinterlegung

Mietzins, Mängel

Werden durch die Vermieterin Mängel an der Mietsache, für welche sie einzustehen hat, nicht behoben, so können Mieter den Mietzins bei einer Behörde hinterlegen, ohne dadurch in Zahlungsverzug zu geraten. Damit besteht ein Druckmittel seitens der Mieter, die Vermieterin zur zeitnahen Behebung von Mängeln an der Miets [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 07.02.2024

Verrechnungsverbot bei nicht korrekt hinterlegtem Mietzinsdepot

MietGer ZH MJ220072-L vom 01.11.2023

OR 263 , OR 257e , OR 125 Ziff. 1

Mietzins, Verrechnung

Die Mieterin übernahm per 1. Dezember 2018 von einer GmbH deren Mietvertrag mit der Vermieterin gemäss Art. 263 OR. In der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien regelten diese, dass das Mietzinsdepot bei der Vermieterin verbleibe und die Mieterin der GmbH den Betrag von CHF 24'000 als Abgeltung für das geleistet [...]

legalis brief MietR 07.02.2024

Anfangsmietzins, Mietzinserhöhung und Mietzinsreduktion

BGer 4A_409/2022 vom 19.09.2023

Art. 269 OR , 269a OR , Art. 269 OR , Art. 270a OR

Mietzins, Mietzinsanpassung

A. (Vermieterin) zeigte B., C., D., E., F. (Wohnungsmieter) eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 an. In einem ersten gerichtlichen Verfahren, das bis vor das Bundesgericht gezogen wurde und von diesem mit dem Urteil 4A_523/2012 vom 3. Oktober 2012 abgeschlossen wurde, ging es um einen Zwischenentscheid betreffen [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023

Welche Berechnungsgrundlage ist massgebend für eine einseitige Mietzinsanpassung des Vermieters?

Mietzins, Mietzinsanpassung

Nach vielen Senkungen stieg der Referenzzinssatz auf den 2. Juni 2023 zum ersten Mal überhaupt seit seiner Einführung an und führte in vielen Fällen zu Mietzinserhöhungen durch die Vermieter. Dabei stellte sich unter anderem häufig die Frage, welche Berechnungsgrundlage für diese Mietzinserhöhung massgebend ist. Das [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 06.11.2023

Eigenkapitalverzinsung von +2% auch nach Sanierung

BGer 4A_56/2023 vom 14.04.2023

Art. 269, 269a, 269d, 270 OR , Art. 19 VMWG

Mietzins, Mietzinsanpassung, Orts- / Quartierüblichkeit

Das Bundesgericht hatte zu beurteilen, ob bei Sanierung einer Liegenschaft der bisherige Mietzins auf dem amtlichen Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses vermerkt sein muss. Es kommt zum Schluss, dass dies nicht notwendig ist, wenn die Sanierung so umfassend war, dass man von einer neuen Wohnung sprechen kann [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023

Erwerb durch Fusion – keine Handänderung im mietrechtlichen Sinne

MG Zürich MJ220007-L vom 15.05.2023

Art. 269, 269a, 270 OR

Liegenschaftsverwaltung, Mietzins, Nettorendite, Orts- / Quartierüblichkeit

In vorliegenden Urteil befasste sich das Mietgericht Zürich mit der Frage, nach welchen Kriterien der (Anfangs-)Mietzins einer Altliegenschaft zu beurteilen sei. Das Mietgericht bestätigte die gängige und bekannte Rechtsprechung, wonach das Kriterium des übermässigen Nettoertrags keine Anwendung findet, wenn die Altl [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023

Auslegungsstreit

BGer 4A_75/2023 vom 21.03.2023

Art. 6 ZPO , Art. 253 OR ,

Mietzins, Verfahrensrecht

Nach dem Handelsgericht des Kantons Aarau hatte das Bundesgericht über eine Mietvertragsauslegung zu urteilen. Die beklagte Mieterin stellte sich auf den Standpunkt, dass die von der Vermieterin eingenommenen Mietzinse von weiteren Mietern der gleichen Liegenschaft ihr als Mieterin zustehen würden. Sie habe nämlich, [...]

legalis brief MietR 02.05.2023

Rückwirkende Festlegung des Mietzinses und Rückerstattung Nebenkosten

KG Freiburg 102 2022 123 vom 07.03.2023

Art. 269 und 269a OR, , Art. 270a OR, , Art. 257a OR

Mietzins, Mietzinsanpassung, Nebenkosten

Das Gericht hatte einen Anfangsmietzins aus dem Jahre 2005 zu beurteilen. Die Mietpartei forderte vom Gericht, der Mietzins sei rückwirkend auf den Mietbeginn neu festzulegen und ihr sei der seit Oktober 2010 zuviel bezahlte Mietzins zu erstatten. Zusätzlich stellte sich die Mietpartei auf den Standpunkt, die Vermiet [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 03.04.2023

Kein missbräuchlicher Anfangsmietzins

MG Zürich MJ220007-L vom 15.03.2023

Art. 269 und 269a OR

Mietzins, Nettorendite, Orts- / Quartierüblichkeit

Das Mietgericht hatte eine Anfangsmietzins-Anfechtung zu beurteilen. Die Mietpartei focht den Anfangsmietzins aber nicht innert 30 Tagen nach der Übergabe des Mietobjektes an, sondern erst rund 7 Monate später mit der Begründung, das amtliche Formular sei nicht korrekt ausgefüllt worden. So hatte die Vermieterschaft [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 03.04.2023

Dos and Don'ts im Mietrecht – Formelle Tücken

Beendigung Mietverhältnis, Mietvertrag, Mietzins

In der Schweiz leben fast 60% der Bevölkerung zur Miete (Stand 2020) und kommen dadurch zwangsläufig wie Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen bewusst oder unbewusst mit einer gewissen Regelmässigkeit mit dem Mietrecht in Berührung. Zu erwähnen sind dabei etwa die Nebenkostenabrechnung, Mitteilungen über Mietzinsan [...]

Irene Biber / Lars Müller | legalis brief MietR 08.02.2023

Kriterien zur Erschütterung der Vermutung der Missbräuchlichkeit

OG ZH NG210016-O vom 17.01.2023

Art. 269a lit. a OR , Art. 270 OR , Art. 11 VMWG

Mietzins

Das Obergericht des Kantons Zürich hatte sich im Entscheid NG210016-O vom 17. Januar 2023 (nicht rechtskräftig) mit dem Rückweisungsentscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) zu befassen. Diesem wiederum lag das in Sachen Anfangsmietzinsanfechtung viel beachtete Bundesgerichtsurteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 20 [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 08.02.2023