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VORGESTELLT

Jacqueline Lüchinger – «Obwohl ich seit über 27 Jahren in der Immobilienbranche tätig bin, lerne ich im Mietrecht immer wieder Neues dazu.»

Ausweisung, Fristen, Zahlungsrückstand

Nach Abschluss ihrer kaufmännischen Lehre 1999 wurde Jacqueline Lüchinger Immobilienbewirtschafterin bei Schaeppi Grundstücke; seit 2013 leitet sie eines von sieben Bewirtschaftungs-Teams. Zusätzlich zu ihrem eidgenössischen Fachausweis als Immobilienbewirtschafterin erwarb sie auch einen Fachausweis als Immobilienvermarkterin.

Wann sind Sie das erste Mal mit dem Mietrecht in Kontakt gekommen?

Als ich die Lehre im August 1996 bei Schaeppi Grundstücke begonnen habe.

Was sind Ihre alltäglichen Herausforderungen?

Eine meiner grössten Herausforderung ist sicherlich das Führen meines Teams.

Weiter haben sich in den letzten Jahren das Verhalten und der Tonfall der Mieter gegenüber uns Bewirtschaftenden verändert. Die Mieter fordern heute schneller und häufiger finanzielle Entschädigungen oder Mietzinsherabsetzungen. Ein weiterer Schwerpunkt ist das Einhalten des Mietrechts mit all seinen Fristen und Wortlauten. Obwohl ich seit über 27 Jahren in der Immobilienbranche tätig bin, lerne ich im Mietrecht immer wieder Neues dazu.

Gibt es Anekdoten aus Ihrer Tätigkeit im Bereich Mietrecht?

Die Anekdote hat zwar nicht direkt mit dem Mietrecht zu tun, war aber für mich persönlich ein einschneidendes Erlebnis. Ein ehemaliger Mieter hat über mehrere Jahre seine Mitbewohner im Haus regelrecht schikaniert. Nach diversen Abmahnungen und gescheiterten Gesprächen haben wir uns für die Aussprache der Kündigung entschieden. Nach einem weiteren Vorfall im Haus wurde der Mieter von der Polizei auf die Wache mitgenommen. Vor Ort hat er eine sehr klare Drohung gegen mich und meine Tochter geäussert. Ab diesem Zeitpunkt und bis zur Gerichtsverhandlung stand ich unter Polizeischutz. 

Wenn Sie die Möglichkeit hätten, etwas am Mietrecht/Mietsystem ändern zu können, was wäre das?

Ich wünsche mir einen verkürzten rechtlichen Weg, wenn wir einer Mieterschaft infolge Nichtbezahlung der Miete kündigen müssen. Der Rechtsweg bis zur Ausweisung geht mindestens 6–9 Monate. Zudem dürfen wir uns in solch einem Fall nicht den kleinsten Fehler erlauben, da wir sonst im Verfahren nach klarem Recht nicht durchdringen. Die Vermieterschaft verliert infolge der langen Dauer bis zum Vollzug der Ausweisung in der Regel eine beachtliche Summe an Mietzinseinahmen.

Weiter würde ich mir die Aufhebung der Sperrfrist wünschen. Leider können viele unserer Handlungen eine Sperrfrist auslösen, und wir können dann deswegen beispielsweise keine Sanierungskündigung aussprechen, welche ja nicht aus Rache erfolgen würde.

Welches wäre Ihr wichtigster Tipp an die Vermieter, welches an die Mieter?

Ich versuche, zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft das gegenseitige Verständnis zu fördern und für beide eine passende Lösung zu suchen. Dafür greife ich auch eher mal zum Telefon, anstatt eine E-Mail zu schreiben. Mit einem persönlichen Austausch kann man das Gegenüber besser verstehen und unmittelbar reagieren oder sich erklären. Meine Erfahrung hat gezeigt, dass die Mieter eher bereit sind, auf einen Kompromiss einzugehen, oder gar zur Einsicht kommen, wenn man Verständnis für ihr Anliegen aufbringt, ihnen aber auch plausibel erklärt, dass man z.B. die Situation aktuell nicht ändern oder ihrer Forderung nicht nachgeben kann. Daher gilt für mich die Devise: immer zuerst das persönliche Gespräch suchen, anstatt mit Klagen oder Schreiben aufeinander «loszugehen».

Wie hat sich das Mietwesen in den vergangenen Jahren Ihrer Meinung nach verändert?

Grundsätzlich ähnlich wie oben erwähnt – früher hat man eher noch direkt miteinander kommuniziert und bilateral eine Lösung gesucht. Heute hat man teils direkt Forderungen/Verfahren oder Schreiben des Rechtschutzes/Anwalts im Posteingang. Meiner Meinung nach sind an diesem Umstand auch die Medienwelt und der Mieterverband nicht ganz unschuldig.

Wir müssen bereits beim Erstellen eines Mietvertrages penibel darauf achten, dass inhaltlich alles korrekt erwähnt wird. Der kleinste administrative Fehler kann einen erheblichen finanziellen Schaden für die Eigentümerschaft oder allenfalls die Unternehmung auslösen.

Welches sind Ihrer Meinung nach die grössten Stärken und Schwächen im Schweizer Mietwesen?

Stärke: Gegenüber anderen Ländern wie z.B. Deutschland ist unser Mietrecht sehr detailliert geregelt.

Schwäche: Obwohl ich das Mietrecht bei uns als klare Stärke ansehe, ist es in gewissen Fällen – z.B. bei Themen wie Zahlungsverzug und langen Fristen bis zur Ausweisung – zu «mieterfreundlich» und benachteiligt die Eigentümer.

Welches ist Ihrer Meinung nach die grösste Herausforderung im Schweizer Mietwesen in den kommenden 10 Jahren?

  • Die Zins- und die Preisentwicklung.
  • Der Rückgang der Bautätigkeit u.a. aus diversen politischen Gründen.
  • Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
  • Energetische Sanierungen und deren Herausforderungen.
  • Generell die Unruhen auf der ganzen Welt – Krieg, Energiekriese, politische Entscheidungen.

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.12.2023