Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens
MietGer ZH MJ230028-L vom 11.03.2024Art. 257f OR , Art. 271 OR , Art. 69 ZPO , Art. 135 ZPO
Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt zwar keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Diese muss aber sicherstellen, dass die Kündigung in loyaler Weise, insbesondere nicht lediglich weg [...]
legalis brief MietR 03.04.2024
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Mietrecht / Anfechtung eines Anfangsmietzinses / Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses
BGer 4A_121/2023 vom 29.11.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 11 VMWG
Umstritten ist, ob die Vorinstanz zu Recht mit der Erstinstanz davon ausgegangen ist, die Beschwerdeführerin (Vermieterin) habe keine Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geweckt. Gemäss Bundesgericht reicht es aus, wenn die Vermieterin [...]
legalis brief MietR 03.04.2024
Ausweisung – Klarheit der Abmahnung
BGer 4A_497/2023 vom 16.01.2024Art. 257 Abs. 1 ZPO , Art. 257d OR
Infolge Zahlungsverzugs kündigte die Verpächterin der Pächterin das Pachtverhältnis ausserordentlich. Nachdem die erste Instanz nicht auf das Ausweisungsgesuch eintrat, hiess die zweite Instanz das Gesuch gut. Die Pächterin machte geltend, sie habe die Kostenaufstellung der ausstehenden Pachtzinsen konkret beanstande [...]
legalis brief MietR 08.03.2024
Ausweisung – Kein Verweis auf Begründung in Beilagen
OGer ZH PF230057 vom 19.12.2023Art. 257 Abs. 1 ZPO , Art. 257f OR
Das Bezirksgericht Winterthur trat auf ein Ausweisungsbegehren nicht ein, weil die Vermieterin in ihrem Gesuch nur ausführte, die Fortführung des Mietverhältnisses sei unzumutbar. Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht ab und rief folgende Grundsätze in Erinnerung: Eine Klage bzw. ein Gesuch nach Art. 2 [...]
legalis brief MietR 08.03.2024
Fehlende Verfügungsmacht des Schuldners für Stundungserklärungen nach Konkurseröffnung
MietGer ZH MJ230001-L vom 20.12.2023OR 257d , SchKG 102 , VZG 16
Gegen die Vermieterin wurde ein Pfändungsverfahren durchgeführt, in dessen Rahmen auch die Mietliegenschaft, in welcher sich das von der Mieterin gemietete Objekt befand, gepfändet wurde. Mit Anzeige vom 6. Oktober 2021 wurde eine Verfügungsbeschränkung über das Grundstück im Grundbuch vorgemerkt und gleichentags der [...]
legalis brief MietR 07.02.2024
Verrechnungsverbot bei nicht korrekt hinterlegtem Mietzinsdepot
MietGer ZH MJ220072-L vom 01.11.2023OR 263 , OR 257e , OR 125 Ziff. 1
Die Mieterin übernahm per 1. Dezember 2018 von einer GmbH deren Mietvertrag mit der Vermieterin gemäss Art. 263 OR. In der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien regelten diese, dass das Mietzinsdepot bei der Vermieterin verbleibe und die Mieterin der GmbH den Betrag von CHF 24'000 als Abgeltung für das geleistet [...]
legalis brief MietR 07.02.2024
Vertragsrecht / Pacht eines Grundstücks / Kündigung / Entfernung von beweglichen Sachen und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
BGer 4A_337/2022 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 642, Art. 677 ZGB , Art. 271 ff. OR , Art. 224, Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO
Der Kanton Waadt kündigte eine Reihe von Mietverträgen für Parzellen am Neuenburgersee, auf denen die Mieter Chalets errichtet hatten. Die Mieter fochten die Kündigung an, worauf der Kanton Waadt widerklageweise die Ausweisung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands begehrte. In Bezug auf die Hauptklagen pr [...]
legalis brief MietR 07.02.2024
OR / Mietzinsindexierung / hypothekarischer Referenzzinssatz
BGer 4A_252/2023 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 269d, Art. 270a OR , Art. 13 Abs. 4 VMWG
Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen, u. a. solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen, andernfalls ein solcher Anspruch verwirkt. Fordern sie (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) [...]
legalis brief MietR 07.02.2024
Nachträglicher Einbezug der Gesellschafterin der mietenden GmbH in den Mietvertrag?
MietGer ZH MH230001-L vom 20.11.2023Art. 1 OR , Art. 18 OR , Art. 75 OR , Art. 310 OR
Das Mietgericht Zürich hatte sich mit einer Forderungsklage auseinanderzusetzen, wobei im Verfahren unbestritten blieb, dass die beklagtische GmbH (Mieterin) diverse vertraglich geschuldete Mietzinse und Stromkosten nicht bezahlt hatte. Strittig war hingegen, ob die neue Gesellschafterin der mietenden GmbH per Dezemb [...]
legalis brief MietR 03.01.2024
ZPO / vereinfachtes Verfahren / Handelsgerichtszuständigkeit
BGer 4A_263/2023 vom 11.09.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 6 und Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO
Das Urteil befasst sich mit dem Anwendungsbereich von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, wonach für gewisse mietrechtliche Streitigkeiten das vereinfachte Verfahren ohne Rücksicht auf den Streitwert gilt, was eine Zuständigkeit des Handelsgerichts ausschliesst. Nach dem Bundesgericht ist diese Bestimmung und mit ihr das ver [...]
legalis brief MietR 04.12.2023
Ausweisung – Rechtsmissbrauch
BGer 4A_195/2023 vom 24.07.2023Art. 257d OR , Art. 257 ZPO , Art. 2 Abs. 2 ZGB
Ausweisung, Kündigung ausserordentlich, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht hatte sich in diesem Urteil mit einer Ausweisung zweier Mieter im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen auseinanderzusetzen, welches die Vermieterin nach einer Zahlungsverzugskündigung i.S.v. Art. 257d OR angestrengt hatte. Die Mieter bestritten insbesondere den Zahlungsausstand bzw. dessen Höh [...]
legalis brief MietR 05.09.2023
Nichtige Mietvertragsanpassung
BGer 4A_153/2023 vom 03.07.2023Art. 269d OR
Im Rahmen einer Klage einer Mieterin auf Rückzahlung von Nebenkosten hatte sich das Bundesgericht mit der Gültigkeit einer Mietvertragsanpassungen in Form eines Mietvertragsnachtrages auseinanderzusetzen. Das Bundesgericht – in Bestätigung seiner gefestigten Rechtsprechung – hält fest, dass eine einvernehmliche Mietv [...]
legalis brief MietR 05.09.2023