Optionsklausel im Fokus – Bestimmbarkeit des Mietzinses und Grenzen des Formularverzichts
OGer ZH NG250005-O, NG250006-O vom 18.08.2025Art. 269 ff. OR , Art. 269d OR
Das Obergericht Zürich befasste sich mit der Frage, ob eine Mieterin wirksam auf die Formularpflicht und die Anfechtungsmöglichkeiten nach Art. 269 ff. OR verzichtet hatte. Sie hatte den von der Vermieterin vorgeschlagenen neuen Mietzins bereits vor Unterzeichnung der Vertragsverlängerungsbedingungen beanstandet und [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 03.12.2025
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Wenn Rendite zum Streitfall wird – Die Hürden der ertragsbasierten Überprüfung des Mietzinses
Bruttorendite, Mietzins, Nettorendite
Mit zwei Zinserhöhungen im Jahr 2023 und einer erneuten Senkung des Referenzzinssatzes im Frühjahr 2025 ist das Thema Mietzinsgestaltung zurück im Fokus der mietrechtlichen Praxis – und zunehmend auch der öffentlichen Debatte. Zusätzliche mediale Aufmerksamkeit erhält die Diskussion durch die jüngst lancierte [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 04.06.2025
Mietvertrag – Mietzins – zulässige Bruttorendite
BGer 4A_339/2022 vom 31.10.2024 (Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. c OR
Bruttorendite, Mietvertrag, Mietzins
Die Parteien schlossen am 20. Juni 2014 einen Mietvertrag über eine 3,5-Zimmer-Wohnung im Kanton Freiburg mit einem monatlichen Nettomietzins von CHF 1'600. Der Mietvertrag begann am 1. Juli 2014 und konnte mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Am 20. Dezember 2019 kündigten die Mieter den Mietvertrag mi [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2024
Kann eine Mietzinserhöhung einvernehmlich vereinbart werden?
In der Ausgabe 06/23 hat Kollege Christoph Meyer eine Checkliste betreffend Formalitäten bei einer (einseitigen) Mietzinserhöhung veröffentlicht. Die einseitige Mietzinserhöhung ist eine ausschliesslich einseitige Willenserklärung der Vermieterin. Unter gewissen Umständen ist es aber auch möglich, dass sich die Vermi [...]
Irene Biber | legalis brief MietR 14.10.2024
Anfechtung des Anfangsmietzinses – Bezifferung von Rechtsbegehren – Nebenkosten
BGer 4A_24/2024 vom 23.05.2024Art. 270 OR , Art. 85 ZPO , Art. 221 Abs. 1 lit. b ZPO , Art. 244 Abs. 1 lit. b ZPO
Am 24. September 2018 reichte der Kläger (Beschwerdeführer) beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage mit zusammengefasst folgenden Anträgen ein: Der monatliche Nettomietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung sei «auf weniger als CHF 1'116.50» und für die Einstellplätze «auf weniger als CHF 84.80» festzulegen. D [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024
Kein Rechtsmissbrauch bei nachträglicher Rückforderung von Mietzinsen nach nichtiger Mietzinserhöhung
KGer FR 102 2023 216 vom 16.04.2024Art. 269d OR , Art. 272 OR , Art. 4 ZGB
Erstreckung, Mietzins, Mietzinsanpassung
Der Vermieter kündigte eine Mietzinserhöhung ohne Verwendung des offiziellen Formulars an. In der Folge kündigte er den Mietvertrag mit dem offiziellen Formular zum 30.04.2022. Der Mieter focht die Kündigung, nicht aber die Mietzinserhöhung an. Das vorinstanzliche Mietgericht entschied am 19.9.2023, dass das Mietverh [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024
Mietrecht / Anfechtung eines Anfangsmietzinses / Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses
BGer 4A_121/2023 vom 29.11.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 11 VMWG
Umstritten ist, ob die Vorinstanz zu Recht mit der Erstinstanz davon ausgegangen ist, die Beschwerdeführerin (Vermieterin) habe keine Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geweckt. Gemäss Bundesgericht reicht es aus, wenn die Vermieterin [...]
legalis brief MietR 03.04.2024
Die Mietzinshinterlegung
Werden durch die Vermieterin Mängel an der Mietsache, für welche sie einzustehen hat, nicht behoben, so können Mieter den Mietzins bei einer Behörde hinterlegen, ohne dadurch in Zahlungsverzug zu geraten. Damit besteht ein Druckmittel seitens der Mieter, die Vermieterin zur zeitnahen Behebung von Mängeln an der Miets [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 07.02.2024
Verrechnungsverbot bei nicht korrekt hinterlegtem Mietzinsdepot
MietGer ZH MJ220072-L vom 01.11.2023OR 263 , OR 257e , OR 125 Ziff. 1
Die Mieterin übernahm per 1. Dezember 2018 von einer GmbH deren Mietvertrag mit der Vermieterin gemäss Art. 263 OR. In der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien regelten diese, dass das Mietzinsdepot bei der Vermieterin verbleibe und die Mieterin der GmbH den Betrag von CHF 24'000 als Abgeltung für das geleistet [...]
legalis brief MietR 07.02.2024
Anfangsmietzins, Mietzinserhöhung und Mietzinsreduktion
BGer 4A_409/2022 vom 19.09.2023Art. 269 OR , 269a OR , Art. 269 OR , Art. 270a OR
A. (Vermieterin) zeigte B., C., D., E., F. (Wohnungsmieter) eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 an. In einem ersten gerichtlichen Verfahren, das bis vor das Bundesgericht gezogen wurde und von diesem mit dem Urteil 4A_523/2012 vom 3. Oktober 2012 abgeschlossen wurde, ging es um einen Zwischenentscheid betreffen [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
Welche Berechnungsgrundlage ist massgebend für eine einseitige Mietzinsanpassung des Vermieters?
Nach vielen Senkungen stieg der Referenzzinssatz auf den 2. Juni 2023 zum ersten Mal überhaupt seit seiner Einführung an und führte in vielen Fällen zu Mietzinserhöhungen durch die Vermieter. Dabei stellte sich unter anderem häufig die Frage, welche Berechnungsgrundlage für diese Mietzinserhöhung massgebend ist. Das [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 06.11.2023
Eigenkapitalverzinsung von +2% auch nach Sanierung
BGer 4A_56/2023 vom 14.04.2023Art. 269, 269a, 269d, 270 OR , Art. 19 VMWG
Mietzins, Mietzinsanpassung, Orts- / Quartierüblichkeit
Das Bundesgericht hatte zu beurteilen, ob bei Sanierung einer Liegenschaft der bisherige Mietzins auf dem amtlichen Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses vermerkt sein muss. Es kommt zum Schluss, dass dies nicht notwendig ist, wenn die Sanierung so umfassend war, dass man von einer neuen Wohnung sprechen kann [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023