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PRAKTISCHES

Übernahme eines Mietobjekts

Beendigung Mietverhältnis, Mängel, Rückgabe der Mietsache

Mit jedem neuen Mietvertrag geht die offizielle Übernahme des Mietobjekts einher. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es wichtig, dass Mieter und Vermieter wissen, was ihre jeweilige Aufgabe anlässlich der Übernahme ist. So schützt etwa eine gründliche Prüfung und vollständige Protokollierung des Anfangszusta [...]

Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 04.06.2025

Die Senkung des Referenzzinssatzes – So gehen Mieter und Vermieter korrekt vor

Mietzinsanpassung

Am 1. März 2025 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,75% auf 1,5% gesenkt. Diese Senkung berechtigt Mieter gestützt auf Art. 270a Abs. 1 i.V.m. Art. 269a lit. b OR und Art. 12 ff. VMWG grundsätzlich zur Herabsetzung des Nettomietzinses um 2.91%. Nebst dem Referenzzinssatz sind aber auch die Teuerung (Verä [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 02.04.2025

Sanierungsarbeiten während laufendem Mietverhältnis – Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

Sanierungs- oder Umbauarbeiten in Wohnungen bringen in der Regel Unannehmlichkeiten für die Mieterin mit sich. Für den Vermieter stellt sich die Frage, wie er vorzugehen hat, damit die Umbauarbeiten für ihn und die Mieterin möglichst reibungslos verlaufen. A) Unterhaltsarbeiten – Recht und Pflicht zugleich

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024

Kann eine Mietzinserhöhung einvernehmlich vereinbart werden?

Mietzins, Mietzinsanpassung

In der Ausgabe 06/23 hat Kollege Christoph Meyer eine Checkliste betreffend Formalitäten bei einer (einseitigen) Mietzinserhöhung veröffentlicht. Die einseitige Mietzinserhöhung ist eine ausschliesslich einseitige Willenserklärung der Vermieterin. Unter gewissen Umständen ist es aber auch möglich, dass sich die Vermi [...]

Irene Biber | legalis brief MietR 14.10.2024

Einmalige oder erstmalige Erstreckung?

Bei der Erstreckung von Wohn- und Geschäftsmietverhältnissen sieht das Gesetz vor, dass im Rahmen der gesetzlichen Höchstdauer der Erstreckung eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b Abs. 1 OR). Im Falle einer erstmaligen Erstreckung hat die Mietpartei die Möglichkeit, spätestens 60 Tage vor Abl [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.09.2024

Weshalb sind die sogenannten Suchbemühungen in Schlichtungs- und Mietgerichtsverfahren so wichtig?

Das Mietgericht Zürich hielt in seinem Entscheid MJ220008 vom 18. August 2022[1] fest, dass die Mieterstreckung nicht dazu diene, der Mieterin möglichst lange die weitere Benützung der Sache zu sichern. Fehle es insbesondere an regelmässigen und zumutbaren Suchbemühungen, [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 07.08.2024

Fristen im Mietrecht – Ein Überblick

Im Laufe eines Mietverhältnisses gibt es auf Seiten sowohl der Vermieterschaft als auch der Mieterschaft immer wieder Situationen, in denen ein Tun oder Unterlassen von Fristen abhängt. Das Einhalten mancher Fristen mag weniger schwere Konsequenzen nach sich ziehen, während das Versäumen einer Verwirkungsfrist (etwa [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.07.2024

Was sind Nebenkosten, und worauf ist besonders zu achten?

In der Praxis lässt sich immer wieder beobachten, dass seitens der Mieter dem Thema Nebenkosten zu wenig Beachtung geschenkt wird. Oft ist Mietern auch der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietzins nicht bekannt bzw. kümmern sie sich bei Unterzeichnung eines Mietvertrages nicht um dieses Thema. Umso grösser ist [...]

Irene Biber | legalis brief MietR 04.06.2024

Was bedeutet «besenrein»?

Rückgabe, Rückgabe der Mietsache

Der Zustand des Mietobjektes im Zeitpunkt der Rückgabe im Allgemeinen Mieter stellen sich regelmässig die Frage, in welchem Zustand das Mietobjekt zurückzugeben ist. Das Gesetz beantwortet diese Frage nicht. Art. 267 Abs. 1 OR besagt lediglich (wenig hilfreich): «Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zur [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.05.2024

Was müssen Mieter und Vermieterin bei der Untermiete beachten?

Ein Mieter kann das Mietobjekt mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Die Zustimmung ist formfrei möglich, allerdings wird in der Praxis im (Haupt-)Mietvertrag häufig ein Schriftformvorbehalt gemacht. Die Zustimmung kann generell oder nur mit Bezug auf ein bestimmtes Un [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 03.04.2024

Die Mietzinshinterlegung

Mietzins, Mängel

Werden durch die Vermieterin Mängel an der Mietsache, für welche sie einzustehen hat, nicht behoben, so können Mieter den Mietzins bei einer Behörde hinterlegen, ohne dadurch in Zahlungsverzug zu geraten. Damit besteht ein Druckmittel seitens der Mieter, die Vermieterin zur zeitnahen Behebung von Mängeln an der Miets [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 07.02.2024

Die Mitteilungen im Mietrecht

Beendigung Mietverhältnis, Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter, Formular

Zwischen den Parteien eines Mietvertrages betreffend Wohn- oder Geschäftsräume werden im Laufe der Vertragsdauer fast immer Schriftstücke in Papierform ausgetauscht. Dabei stellen sich Laien aber auch Fachleute immer wieder die Frage, wie denn dieser Austausch zu erfolgen hat, wer welche Dokumente zu unterzeichnen ha [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 03.01.2024

Die Mängelrüge bei der Beendigung des Mietverhältnisses

Nicht immer können sich Mieter- und Vermieterschaft anlässlich der Rückgabe des Mietobjektes über dessen Zustand bzw. die von der Mieterschaft zu übernehmenden Schäden mittels Rückgabeprotokoll einigen. Ist dies nicht möglich, muss die Vermieterschaft rasch handeln, will sie Ihre Schadenersatzansprüche gegenüber der [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.12.2023

Welche Berechnungsgrundlage ist massgebend für eine einseitige Mietzinsanpassung des Vermieters?

Mietzins, Mietzinsanpassung

Nach vielen Senkungen stieg der Referenzzinssatz auf den 2. Juni 2023 zum ersten Mal überhaupt seit seiner Einführung an und führte in vielen Fällen zu Mietzinserhöhungen durch die Vermieter. Dabei stellte sich unter anderem häufig die Frage, welche Berechnungsgrundlage für diese Mietzinserhöhung massgebend ist. Das [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 06.11.2023

Wie beweise ich einen Mangel infolge zu geringer bzw. zu hoher Temperatur oder Lärm?

Beweislast, Mängel

In einem Verfahren zwischen Mieter und Vermieterin betreffend Mangelbehebung und Mietzinsreduktion infolge zu geringer Temperatur, übermässiger Hitze oder Lärm handelt es sich sowohl bei der Temperatur als auch beim Lärm um sogenannte rechtserhebliche Tatsachen, leiten die Mieter aus der Nichterreichung bzw. Übermäss [...]

Irene Biber / Lars Müller | legalis brief MietR 03.10.2023

Feuchtigkeit in den Kellerräumlichkeiten

Pflichten Mieter, Pflichten Vermieter

Gerade in den Sommermonaten steigt die relative Luftfeuchtigkeit in Kellerräumlichkeiten regelmässig auf hohe Werte, welche dann zu Schäden führen können. In der Folge wird dann häufig darüber diskutiert, wer diese Schäden zu tragen hat. Mit der vorliegenden Übersicht soll zum einen aufgezeigt werden, wie Schäden ver [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 05.09.2023

Checkliste Mietrecht – Formalitäten bei einer Mietzinserhöhung

Mietzinsanpassung

Möchte die Vermieterin den Mietzins während eines laufenden Mietverhältnisses zufolge des gestiegenen Referenzzinsatzes erhöhen, muss sie bestimmte Vorschriften beachten. Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung grundsätzlich anfechten. Bevor er dies tut, sollte er aber überprüfen, ob dies Sinn macht bzw. wie se [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 28.07.2023

Die Kündigung infolge Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR)

Kündigung ausserordentlich, Zahlungsrückstand

Die Zahlungsverzugskündigung Mietverträge sind Dauerschuldverhältnisse und damit auf eine längere Dauer ausgerichtet. Befristete Mietverträge können - anderslautende Vereinbarungen ausgenommen - nicht vor Ablauf des festgelegten Endtermines ordentlich gekündigt werden. Unbefristete Mietverträge können hing [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 05.06.2023