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PRAKTISCHES

Übernahme eines Mietobjekts

Beendigung MietverhĂ€ltnis, MĂ€ngel, RĂŒckgabe der Mietsache

Mit jedem neuen Mietvertrag geht die offizielle Übernahme des Mietobjekts einher. Um spĂ€tere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es wichtig, dass Mieter und Vermieter wissen, was ihre jeweilige Aufgabe anlĂ€sslich der Übernahme ist. So schĂŒtzt etwa eine grĂŒndliche PrĂŒfung und vollstĂ€ndige Protokollierung des Anfangszusta [...]

Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 04.06.2025



Die Senkung des Referenzzinssatzes – So gehen Mieter und Vermieter korrekt vor

Mietzinsanpassung

Am 1. MĂ€rz 2025 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,75% auf 1,5% gesenkt. Diese Senkung berechtigt Mieter gestĂŒtzt auf Art. 270a Abs. 1 i.V.m. Art. 269a lit. b OR und Art. 12 ff. VMWG grundsĂ€tzlich zur Herabsetzung des Nettomietzinses um 2.91%. Nebst dem Referenzzinssatz sind aber auch die Teuerung (VerĂ€ [...]

Lars MĂŒller | legalis brief MietR 02.04.2025



Sanierungsarbeiten wĂ€hrend laufendem MietverhĂ€ltnis – Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

Unterhalt

Sanierungs- oder Umbauarbeiten in Wohnungen bringen in der Regel Unannehmlichkeiten fĂŒr die Mieterin mit sich. FĂŒr den Vermieter stellt sich die Frage, wie er vorzugehen hat, damit die Umbauarbeiten fĂŒr ihn und die Mieterin möglichst reibungslos verlaufen. A) Unterhaltsarbeiten – Recht und Pflicht zugleich

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024



Kann eine Mietzinserhöhung einvernehmlich vereinbart werden?

Mietzins, Mietzinsanpassung

In der Ausgabe 06/23 hat Kollege Christoph Meyer eine Checkliste betreffend FormalitÀten bei einer (einseitigen) Mietzinserhöhung veröffentlicht. Die einseitige Mietzinserhöhung ist eine ausschliesslich einseitige WillenserklÀrung der Vermieterin. Unter gewissen UmstÀnden ist es aber auch möglich, dass sich die Vermi [...]

Irene Biber | legalis brief MietR 14.10.2024



Einmalige oder erstmalige Erstreckung?

Erstreckung

Bei der Erstreckung von Wohn- und GeschÀftsmietverhÀltnissen sieht das Gesetz vor, dass im Rahmen der gesetzlichen Höchstdauer der Erstreckung eine oder zwei Erstreckungen gewÀhrt werden können (Art. 272b Abs. 1 OR). Im Falle einer erstmaligen Erstreckung hat die Mietpartei die Möglichkeit, spÀtestens 60 Tage vor Abl [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.09.2024



Weshalb sind die sogenannten SuchbemĂŒhungen in Schlichtungs- und Mietgerichtsverfahren so wichtig?

Erstreckung

Das Mietgericht ZĂŒrich hielt in seinem Entscheid MJ220008 vom 18. August 2022[1] fest, dass die Mieterstreckung nicht dazu diene, der Mieterin möglichst lange die weitere BenĂŒtzung der Sache zu sichern. Fehle es insbesondere an regelmĂ€ssigen und zumutbaren SuchbemĂŒhungen, [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 07.08.2024



Fristen im Mietrecht – Ein Überblick

Fristen

Im Laufe eines MietverhÀltnisses gibt es auf Seiten sowohl der Vermieterschaft als auch der Mieterschaft immer wieder Situationen, in denen ein Tun oder Unterlassen von Fristen abhÀngt. Das Einhalten mancher Fristen mag weniger schwere Konsequenzen nach sich ziehen, wÀhrend das VersÀumen einer Verwirkungsfrist (etwa [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.07.2024



Was sind Nebenkosten, und worauf ist besonders zu achten?

Nebenkosten

In der Praxis lĂ€sst sich immer wieder beobachten, dass seitens der Mieter dem Thema Nebenkosten zu wenig Beachtung geschenkt wird. Oft ist Mietern auch der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietzins nicht bekannt bzw. kĂŒmmern sie sich bei Unterzeichnung eines Mietvertrages nicht um dieses Thema. Umso grösser ist [...]

Irene Biber | legalis brief MietR 04.06.2024



Was bedeutet «besenrein»?

RĂŒckgabe, RĂŒckgabe der Mietsache

Der Zustand des Mietobjektes im Zeitpunkt der RĂŒckgabe im Allgemeinen Mieter stellen sich regelmĂ€ssig die Frage, in welchem Zustand das Mietobjekt zurĂŒckzugeben ist. Das Gesetz beantwortet diese Frage nicht. Art. 267 Abs. 1 OR besagt lediglich (wenig hilfreich): «Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zur [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.05.2024



Was mĂŒssen Mieter und Vermieterin bei der Untermiete beachten?

Untermiete

Ein Mieter kann das Mietobjekt mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Die Zustimmung ist formfrei möglich, allerdings wird in der Praxis im (Haupt-)Mietvertrag hÀufig ein Schriftformvorbehalt gemacht. Die Zustimmung kann generell oder nur mit Bezug auf ein bestimmtes Un [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 03.04.2024



Die Mietzinshinterlegung

Mietzins, MĂ€ngel

Werden durch die Vermieterin MĂ€ngel an der Mietsache, fĂŒr welche sie einzustehen hat, nicht behoben, so können Mieter den Mietzins bei einer Behörde hinterlegen, ohne dadurch in Zahlungsverzug zu geraten. Damit besteht ein Druckmittel seitens der Mieter, die Vermieterin zur zeitnahen Behebung von MĂ€ngeln an der Miets [...]

Lars MĂŒller | legalis brief MietR 07.02.2024



Die Mitteilungen im Mietrecht

Beendigung MietverhĂ€ltnis, Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter, Formular

Zwischen den Parteien eines Mietvertrages betreffend Wohn- oder GeschĂ€ftsrĂ€ume werden im Laufe der Vertragsdauer fast immer SchriftstĂŒcke in Papierform ausgetauscht. Dabei stellen sich Laien aber auch Fachleute immer wieder die Frage, wie denn dieser Austausch zu erfolgen hat, wer welche Dokumente zu unterzeichnen ha [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 03.01.2024



Die MĂ€ngelrĂŒge bei der Beendigung des MietverhĂ€ltnisses

MĂ€ngel

Nicht immer können sich Mieter- und Vermieterschaft anlĂ€sslich der RĂŒckgabe des Mietobjektes ĂŒber dessen Zustand bzw. die von der Mieterschaft zu ĂŒbernehmenden SchĂ€den mittels RĂŒckgabeprotokoll einigen. Ist dies nicht möglich, muss die Vermieterschaft rasch handeln, will sie Ihre SchadenersatzansprĂŒche gegenĂŒber der [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.12.2023



Welche Berechnungsgrundlage ist massgebend fĂŒr eine einseitige Mietzinsanpassung des Vermieters?

Mietzins, Mietzinsanpassung

Nach vielen Senkungen stieg der Referenzzinssatz auf den 2. Juni 2023 zum ersten Mal ĂŒberhaupt seit seiner EinfĂŒhrung an und fĂŒhrte in vielen FĂ€llen zu Mietzinserhöhungen durch die Vermieter. Dabei stellte sich unter anderem hĂ€ufig die Frage, welche Berechnungsgrundlage fĂŒr diese Mietzinserhöhung massgebend ist. Das [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 06.11.2023



Wie beweise ich einen Mangel infolge zu geringer bzw. zu hoher Temperatur oder LĂ€rm?

Beweislast, MĂ€ngel

In einem Verfahren zwischen Mieter und Vermieterin betreffend Mangelbehebung und Mietzinsreduktion infolge zu geringer Temperatur, ĂŒbermĂ€ssiger Hitze oder LĂ€rm handelt es sich sowohl bei der Temperatur als auch beim LĂ€rm um sogenannte rechtserhebliche Tatsachen, leiten die Mieter aus der Nichterreichung bzw. ÜbermĂ€ss [...]

Irene Biber / Lars MĂŒller | legalis brief MietR 03.10.2023



Feuchtigkeit in den KellerrÀumlichkeiten

Pflichten Mieter, Pflichten Vermieter

Gerade in den Sommermonaten steigt die relative Luftfeuchtigkeit in KellerrĂ€umlichkeiten regelmĂ€ssig auf hohe Werte, welche dann zu SchĂ€den fĂŒhren können. In der Folge wird dann hĂ€ufig darĂŒber diskutiert, wer diese SchĂ€den zu tragen hat. Mit der vorliegenden Übersicht soll zum einen aufgezeigt werden, wie SchĂ€den ver [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 05.09.2023



Checkliste Mietrecht – FormalitĂ€ten bei einer Mietzinserhöhung

Mietzinsanpassung

Möchte die Vermieterin den Mietzins wĂ€hrend eines laufenden MietverhĂ€ltnisses zufolge des gestiegenen Referenzzinsatzes erhöhen, muss sie bestimmte Vorschriften beachten. Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung grundsĂ€tzlich anfechten. Bevor er dies tut, sollte er aber ĂŒberprĂŒfen, ob dies Sinn macht bzw. wie se [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 28.07.2023



Die KĂŒndigung infolge ZahlungsrĂŒckstand des Mieters (Art. 257d OR)

KĂŒndigung ausserordentlich, ZahlungsrĂŒckstand

Die ZahlungsverzugskĂŒndigung MietvertrĂ€ge sind DauerschuldverhĂ€ltnisse und damit  auf eine lĂ€ngere Dauer ausgerichtet. Befristete MietvertrĂ€ge können - anderslautende Vereinbarungen ausgenommen - nicht vor Ablauf des festgelegten Endtermines ordentlich gekĂŒndigt werden. Unbefristete MietvertrĂ€ge können hing [...]

Lars MĂŒller | legalis brief MietR 05.06.2023