Was müssen Mieter und Vermieterin bei der Untermiete beachten?
Ein Mieter kann das Mietobjekt mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Die Zustimmung ist formfrei möglich, allerdings wird in der Praxis im (Haupt-)Mietvertrag häufig ein Schriftformvorbehalt gemacht. Die Zustimmung kann generell oder nur mit Bezug auf ein bestimmtes Un [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 03.04.2024
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Die Mietzinshinterlegung
Werden durch die Vermieterin Mängel an der Mietsache, für welche sie einzustehen hat, nicht behoben, so können Mieter den Mietzins bei einer Behörde hinterlegen, ohne dadurch in Zahlungsverzug zu geraten. Damit besteht ein Druckmittel seitens der Mieter, die Vermieterin zur zeitnahen Behebung von Mängeln an der Miets [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 07.02.2024
Die Mitteilungen im Mietrecht
Beendigung Mietverhältnis, Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter, Formular
Zwischen den Parteien eines Mietvertrages betreffend Wohn- oder Geschäftsräume werden im Laufe der Vertragsdauer fast immer Schriftstücke in Papierform ausgetauscht. Dabei stellen sich Laien aber auch Fachleute immer wieder die Frage, wie denn dieser Austausch zu erfolgen hat, wer welche Dokumente zu unterzeichnen ha [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 03.01.2024
Die Mängelrüge bei der Beendigung des Mietverhältnisses
Nicht immer können sich Mieter- und Vermieterschaft anlässlich der Rückgabe des Mietobjektes über dessen Zustand bzw. die von der Mieterschaft zu übernehmenden Schäden mittels Rückgabeprotokoll einigen. Ist dies nicht möglich, muss die Vermieterschaft rasch handeln, will sie Ihre Schadenersatzansprüche gegenüber der [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.12.2023
Welche Berechnungsgrundlage ist massgebend für eine einseitige Mietzinsanpassung des Vermieters?
Nach vielen Senkungen stieg der Referenzzinssatz auf den 2. Juni 2023 zum ersten Mal überhaupt seit seiner Einführung an und führte in vielen Fällen zu Mietzinserhöhungen durch die Vermieter. Dabei stellte sich unter anderem häufig die Frage, welche Berechnungsgrundlage für diese Mietzinserhöhung massgebend ist. Das [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 06.11.2023
Wie beweise ich einen Mangel infolge zu geringer bzw. zu hoher Temperatur oder Lärm?
In einem Verfahren zwischen Mieter und Vermieterin betreffend Mangelbehebung und Mietzinsreduktion infolge zu geringer Temperatur, übermässiger Hitze oder Lärm handelt es sich sowohl bei der Temperatur als auch beim Lärm um sogenannte rechtserhebliche Tatsachen, leiten die Mieter aus der Nichterreichung bzw. Übermäss [...]
Irene Biber / Lars Müller | legalis brief MietR 03.10.2023
Feuchtigkeit in den Kellerräumlichkeiten
Pflichten Mieter, Pflichten Vermieter
Gerade in den Sommermonaten steigt die relative Luftfeuchtigkeit in Kellerräumlichkeiten regelmässig auf hohe Werte, welche dann zu Schäden führen können. In der Folge wird dann häufig darüber diskutiert, wer diese Schäden zu tragen hat. Mit der vorliegenden Übersicht soll zum einen aufgezeigt werden, wie Schäden ver [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 05.09.2023
Checkliste Mietrecht – Formalitäten bei einer Mietzinserhöhung
Möchte die Vermieterin den Mietzins während eines laufenden Mietverhältnisses zufolge des gestiegenen Referenzzinsatzes erhöhen, muss sie bestimmte Vorschriften beachten. Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung grundsätzlich anfechten. Bevor er dies tut, sollte er aber überprüfen, ob dies Sinn macht bzw. wie se [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 28.07.2023
Die Kündigung infolge Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR)
Kündigung ausserordentlich, Zahlungsrückstand
Die Zahlungsverzugskündigung Mietverträge sind Dauerschuldverhältnisse und damit auf eine längere Dauer ausgerichtet. Befristete Mietverträge können - anderslautende Vereinbarungen ausgenommen - nicht vor Ablauf des festgelegten Endtermines ordentlich gekündigt werden. Unbefristete Mietverträge können hing [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 05.06.2023
Checkliste Mietrecht – Formalitäten der Kündigung eines Mietvertrages von Wohn- und Geschäftsräumen
Geschäftsraum, Kündigung ausserordentlich, Kündigung ordentlich, Wohnraum
Die Kündigung eines Mietvertrages von Wohn- und Geschäftsräumen ist gestützt auf Art. 266l ff. OR an bestimmte Formalitäten geknüpft, die zwingend einzuhalten sind. Die Voraussetzungen unterscheiden sich je nach dem, ob die Mieterseite oder die Vermieterseite die Kündigung aussprechen will. Zusätzlich zu den gesetzli [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 02.05.2023
Checkliste Mietrecht – Relevante Unterlagen im Ausweisungsverfahren
Ausweisungsverfahren im summarischen Verfahren («Rechtsschutz in klaren Fällen») scheitern immer wieder an Eingaben, welchen nicht sämtliche notwendigen Beweismittel beigelegt werden, um den Sachverhalt – wie es Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO erfordert – «sofort beweisbar» zu machen. Im Sinne einer «Checkliste» s [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 03.04.2023
Dos and Don'ts im Mietrecht – Formelle Tücken
Beendigung Mietverhältnis, Mietvertrag, Mietzins
In der Schweiz leben fast 60% der Bevölkerung zur Miete (Stand 2020) und kommen dadurch zwangsläufig wie Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen bewusst oder unbewusst mit einer gewissen Regelmässigkeit mit dem Mietrecht in Berührung. Zu erwähnen sind dabei etwa die Nebenkostenabrechnung, Mitteilungen über Mietzinsan [...]
Irene Biber / Lars Müller | legalis brief MietR 08.02.2023