Schadenersatz nach Kündigung
MietGer ZH MJ240013-L vom 10.04.2025Art. 270 OR , Art. 97 OR
Erweist sich der Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter im Nachhinein als unwahr, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen, und zwar auch dann, wenn die Mieter die Kündigung nicht angefochten haben. Es genügt allerdings nicht, dass sich der Kündigungsgrund nicht verwirklicht hat. Entsche [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
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Kündigung zur Wiederherstellung des Hausfriedens
OGer ZH NG240009-O vom 09.04.2025Art. 257f OR , Art. 271 OR , Art. 152 ZPO
Kündigung ordentlich, Pflichten Mieter
Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Stellt sich heraus, dass die gekündigte Mietpartei zumindest einen nicht unerheblichen Anteil an den Stör [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Vertragsrecht / Mietvertrag mit indexierten Mieten / erhebliche Renovierungen / Mieterhöhung
BGer 4A_75/2022 vom 30.07.2024 (Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. b OR , Art. 269b OR , Art. 270c OR , Art. 14 Abs. 1 VMWG
Mietvertrag, Mietzinsanpassung
Nach einer umfassenden Renovation einer Fünfzimmerwohnung in Genf erhöhte die Vermieterin und Beschwerdeführerin den monatlichen Mietzins von Fr. 905.– auf Fr. 1420.–. Das von den Mietern angerufene Mietgericht entschied, dass angesichts des wertvermehrenden Anteils der Investitionen (50 Prozent der gesamten Renovati [...]
legalis brief MietR 04.12.2024
Treu und Glauben bei Eigenbedarfskündigung
BGer 4A_70/2024 vom 06.08.2024Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 272 OR , Art. 272b OR
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1. September 2009 ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum. Dieser wurde für drei Jahre abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre um weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung ein Jahr im Voraus erfolgt. Mit Formular kündigte die Vermieterin am 19. August 2021 de [...]
legalis brief MietR 14.10.2024
OR / ZPO / befristeter Mietvertrag / Kündigung durch die Mieterin wegen Mängeln / anwendbare Verfahrensart / Konventionalstrafe
BGer 4A_189/2022 vom 22.05.2024 (Publikation vorgesehen)Art. 259b lit. a OR , Art. 243 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO , Art. 227 ZPO
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Geschäftsräume ab, befristet vom 15. September 2011 bis zum 30. September 2021. Die Mieterin kündete den Vertrag am 1. Dezember 2017 unter Berufung auf Mängel an der Mietsache vorzeitig auf den 30. April 2018 (
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_377/2024 vom 12.07.2024Art. 257d OR , Art. 257 ZPO
Ausweisung, Verfahrensrecht, Vollstreckung, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht befasste sich mit einem Ausweisungsentscheid aus dem Kanton Waadt, mit welchem die kantonalen Instanzen das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen hatten. Die Vermieterin hatte den beiden Mieterinnen infolge Zahlungsverzug gestützt auf Art. 257d OR ausserordentlich gekündigt und anschliess [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_350/2024 vom 20.06.2024Art. 42 Abs. 2 BGG , Art. 106 Abs. 2 BGG
Das Bundesgericht wies eine Beschwerde der Mieterin gegen einen Ausweisungsentscheid ab, weil bereits dessen Berufungsschrift im vorinstanzlichen Verfahren den Anforderungen an eine hinreichende Berufung nicht genügten. Das BGer hielt hierzu in E. 2.3. folgendes fest: Die Vorinstanz hat eingehend begründet, [...]
legalis brief MietR 04.07.2024
Beschwerden gegen selbstständig eröffnete Zwischenentscheide
BGer 4A_314/2024 vom 13.06.2024Art. 90 BGG , Art. 93 BGG
Mit Urteil vom 14. August 2023 wies das Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen die Klage der Beschwerdegegnerin auf Feststellung, dass die von ihr per 31. März 2023 erklärte Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die Geschäftsräume gültig und wirksam ist, ab und stellte die Ungültigkeit der ausgesprochenen Künd [...]
legalis brief MietR 04.07.2024
Rügepflicht im Beschwerdeverfahren – Erstreckung von Mietverhältnissen
BGer 4A_258/2024 vom 24.05.2024Art. 247 ZPO , Art. 272 OR , Art. 42 Abs. 2 BGG , Art. 106 Abs. 2 BGG
Die Mieterin wehrte sich gegen einen vorinstanzlichen Entscheid, welcher ihr eine ihrer Ansicht nach zu kurze Erstreckung gewährte, und verlangte eine längere sowie erstmalige Erstreckung. Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, weil sie ihre verfahrensrechtlichen Einwände erstmals vor Bundesgericht (und so [...]
legalis brief MietR 04.07.2024
Kündigung wegen Eigenbedarfs - Eigenbedarf ausreichend begründet
BGer 4A_431/2023 vom 05.03.2024Art. 271 OR , Art. 271a OR
Eigenbedarf, Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz
Die Vorinstanz hat festgestellt, dass für die streitgegenständlichen Räumlichkeiten ein Eigenbedarf des Vermieters (des Kantons Schaffhausen) vorliegt. Dieser Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die bisherigen Räumlichkeiten eines Amtes nicht mehr ausreichten, unter anderem aufgrund des personellen Wachstums. Die [...]
legalis brief MietR 07.05.2024
Nichteintretensbeschluss der Schlichtungsbehörde
OGer SO ZKBER.2024.6 vom 17.04.2024Art. 59 ZPO
Die Mieter gelangten an die Schlichtungsbehörde und beantragten die Feststellung, dass die angezeigte Mietzinserhöhung missbräuchlich sei, eventualiter sei der monatliche Nettomietzins auf das erlaubte Mass herabzusetzen. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung wurde eine Einigung mit Widerrufsvorbehalt geschlossen. D [...]
legalis brief MietR 07.05.2024
Kündigung wegen Eigenbedarfs – Kein grobes Missverhältnis der Interessen
BGer 4A_134/2023 vom 06.03.2024
Eigenbedarf, Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz
Soweit der Mieter vor Bundesgericht bestritt, dass die (Mit-)Vermieterin tatsächlich nicht die Absicht habe, die streitgegenständliche Wohnung selber zu bewohnen, und behauptete, es gehe ihr darum, eine höhere Rendite zu erzielen, scheiterte er an der Hürde der Willkür. Gleiches gilt für seine Kritik am vorinstanzlic [...]
legalis brief MietR 07.05.2024
Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens
MietGer ZH MJ230028-L vom 11.03.2024Art. 257f OR , Art. 271 OR , Art. 69 ZPO , Art. 135 ZPO
Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt zwar keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Diese muss aber sicherstellen, dass die Kündigung in loyaler Weise, insbesondere nicht lediglich weg [...]
legalis brief MietR 03.04.2024
Mietrecht / Anfechtung eines Anfangsmietzinses / Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses
BGer 4A_121/2023 vom 29.11.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 11 VMWG
Umstritten ist, ob die Vorinstanz zu Recht mit der Erstinstanz davon ausgegangen ist, die Beschwerdeführerin (Vermieterin) habe keine Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geweckt. Gemäss Bundesgericht reicht es aus, wenn die Vermieterin [...]
legalis brief MietR 03.04.2024
Ausweisung – Klarheit der Abmahnung
BGer 4A_497/2023 vom 16.01.2024Art. 257 Abs. 1 ZPO , Art. 257d OR
Infolge Zahlungsverzugs kündigte die Verpächterin der Pächterin das Pachtverhältnis ausserordentlich. Nachdem die erste Instanz nicht auf das Ausweisungsgesuch eintrat, hiess die zweite Instanz das Gesuch gut. Die Pächterin machte geltend, sie habe die Kostenaufstellung der ausstehenden Pachtzinsen konkret beanstande [...]
legalis brief MietR 08.03.2024
Ausweisung – Kein Verweis auf Begründung in Beilagen
OGer ZH PF230057 vom 19.12.2023Art. 257 Abs. 1 ZPO , Art. 257f OR
Das Bezirksgericht Winterthur trat auf ein Ausweisungsbegehren nicht ein, weil die Vermieterin in ihrem Gesuch nur ausführte, die Fortführung des Mietverhältnisses sei unzumutbar. Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht ab und rief folgende Grundsätze in Erinnerung: Eine Klage bzw. ein Gesuch nach Art. 2 [...]
legalis brief MietR 08.03.2024
Fehlende Verfügungsmacht des Schuldners für Stundungserklärungen nach Konkurseröffnung
MietGer ZH MJ230001-L vom 20.12.2023OR 257d , SchKG 102 , VZG 16
Gegen die Vermieterin wurde ein Pfändungsverfahren durchgeführt, in dessen Rahmen auch die Mietliegenschaft, in welcher sich das von der Mieterin gemietete Objekt befand, gepfändet wurde. Mit Anzeige vom 6. Oktober 2021 wurde eine Verfügungsbeschränkung über das Grundstück im Grundbuch vorgemerkt und gleichentags der [...]
legalis brief MietR 07.02.2024
Verrechnungsverbot bei nicht korrekt hinterlegtem Mietzinsdepot
MietGer ZH MJ220072-L vom 01.11.2023OR 263 , OR 257e , OR 125 Ziff. 1
Die Mieterin übernahm per 1. Dezember 2018 von einer GmbH deren Mietvertrag mit der Vermieterin gemäss Art. 263 OR. In der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien regelten diese, dass das Mietzinsdepot bei der Vermieterin verbleibe und die Mieterin der GmbH den Betrag von CHF 24'000 als Abgeltung für das geleistet [...]
legalis brief MietR 07.02.2024