Ordnungsbusse bei Nichterscheinen anlässlich der Schlichtungsverhandlung – ZPO-Revision
OGer ZH RU250066-O vom 06.08.2025Art. 206 Abs. 4 ZPO
Schlichtungsbehörde, ZPO-Revision
Die Mieter gelangten mit einem Schlichtungsgesuch betreffend Mietzinsanfechtung an die Schlichtungsbehörde, welche die Parteien unter Hinweis auf die Säumnisfolgen auf den Verhandlungstermin vorlud. Ein daraufhin gestelltes Verschiebungsgesuch der Vermieterin wurde abgewiesen. Mit nochmaligem Schreiben wandte sich di [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 03.12.2025
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Unklare Zahlungsaufforderungen mit Kündigungsandrohung
OGer ZH NG240017 vom 27.05.2025Art. 257d OR
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Zahlungsrückstand
Das Obergericht des Kantons Zürich hatte sich mit einer Zahlungsverzugskündigung gestützt auf Art. 257d OR auseinanderzusetzen. Im Kern der Auseinandersetzung ging es darum, ob ein ausserordentliches Kündigungsrecht der Vermieterin gestützt auf Art. 257d OR besteht, wenn die Vermieterin mehrere Zahlungsaufforderungen [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 01.10.2025
In dubio contra stipulatorem
BGer 4A_245/2024 vom 24.06.2025Art. 18 OR
Kündigung ordentlich, Mietvertrag
Das Bundesgericht hatte sich mit der Auslegung einer Kündigungsklausel in einem Geschäftsmietvertrag auseinanderzusetzen. Streitgegenstand war die Frage, ob die Mieterin berechtigt war, den auf fünf Jahre, d.h. bis 30. November 2022, fest abgeschlossenen Mietvertrag nach Ablauf des ersten Jahres jederzeit mit einer s [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 01.10.2025
Ausserordentliche Kündigung
MietGer ZH MJ240050-L vom 08.07.2025Art. 257f Abs. 3 OR , Art. 271 OR
Kündigung ausserordentlich, Untermiete, Verwendungszweck
Die Mieterin schloss mit der vormaligen Eigentümerin am 10. März 2014 einen Mietvertrag über ein «Büro im 1. Stock» mit den Nebenräumen «WC auf dem Korridor» mit Mietbeginn 1. April 2014 ab. Durch Ausübung der entsprechenden Option verlängerte sie den Mietvertrag bis zum 31. März 2029. Die heutige Eigentümerin erwarb [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 06.08.2025
Schadenersatz wegen angeblich missbräuchlicher Kündigung
MietGer ZH MJ240013-L vom 10.04.2025Art. 271 OR , Art. 97 OR
Der Vermieter kündigte den Wohnungsmietvertrag mit der Begründung, dass sein Sohn und seine beiden Enkel aus London nach Zürich zurückkehren und dringendst auf die Wohnung angewiesen seien. Die Mieter fochten die Kündigung nicht an. Nach dem Auszug der Mieter stellten diese fest, dass die Wohnung zu einem wes [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 06.08.2025
Fristlose Kündigung wegen missbräuchlicher Untermiete
BGer 4A_25/2025 vom 10.03.2025Art. 257f OR , Art. 262 OR , Art. 255 OR , Art. 2 ZGB , Art. 8 ZGP
Im vorliegenden Urteil bestätigte das Bundesgericht die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses durch die Vermieterin gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR. Ausgangspunkt war ein gewerbliches Mietverhältnis zwischen der A. SA (Mieterin) und der C. SA (ursprüngliche Vermieterin) über Geschäftsräume in einem Gebäude in [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.06.2025
Mietzinsreduktion zufolge Rauchimmissionen – Dauer der Mietzinsreduktion
BGer 4A_425/2024 vom 20.02.2025Art. 259a ff. OR , Art. 259d OR , Art. 257 OR , Art. 266l OR , Art. 105 BGG
In dem zur Beurteilung stehenden Fall hatten die Mieter einer Wohnung in Genf über erhebliche Rauchimmissionen aus der darunterliegenden Wohnung geklagt, die zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führten. Obwohl die Vermieterin Massnahmen ergriff, um das Problem zu beheben, konnte der Mangel – insbesondere Nikotin- [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.06.2025
Nichtige Änderung von Nebenkosten
MietGer ZH MJ240061-L vom 31.03.2025Art. 257a f. OR , Art. 269d Abs. 3 OR , Art. 62 ff. OR , Art. 128 OR
Die Parteien hatten im Jahr 2006 einen Mietvertrag abgeschlossen, der pauschale Nebenkosten für Heizung, Warmwasser und Antennen-/Kabelfernsehgebühren vorsah. Im Februar 2014 änderte die Vermieterin die Nebenkostenregelung einseitig und führte Akontozahlungen ein, ohne die erforderliche Begründung gemäss Art. 269d Ab [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.06.2025
Kündigung zufolge missbräuchlicher Untervermietung
OGer ZH NG240006-O vom 16.04.2025Art. 257f OR , Art. 262 OR , Art. 246 Abs. 2 OR , Art. 152 Abs. 1 ZPO
Kündigung ausserordentlich, Untermiete
Der Kläger mietete zwei Wohnungen in Zürich mit befristeten Mietverträgen, wobei die Nutzung auf eine einzelne erwachsene Person zu Wohnzwecken beschränkt war. Die Mietverträge enthielten eine Klausel, die eine Untermiete nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattete. Trotz mehrfacher Abmahnungen durch d [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.06.2025
Frist zur Einreichung der Klage – Verzicht auf Schlichtungsverhandlung
BGer 4A_655/2024 vom 04.03.2025Art. 209 Abs. 4 ZPO , Art. 119 ZPO
Am 28. Juni 2022 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit den Mietern eines Chalets. Daraufhin riefen die Mieter die zuständige Schlichtungsbehörde an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 12. September 2022 konnte keine Einigung gefunden werden, weshalb den Mietern die Klagebewilligung erteilt wurde. Mi [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 02.04.2025
Vermeintliche Sanierungskündigung, die sich als zulässige Leerverkaufskündigung herausstellte
BGer 4A_481/2024 vom 03.12.2024Art. 266a OR, Art. 271 Abs. 1 OR
Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz, Sanierungskündigung
Der Mieter mietete eine Wohnung, wobei er sie als Feriendomizil nutzte. Im Dezember 2021 informierte die Vermieterin, dass sie per 1. Februar 2022 Eigentümerin der Wohnung werde. Sie bat um einen Besichtigungstermin, um den Zustand der Wohnung zu evaluieren. Im Frühling 2022 fragte sie den Mieter an, ob er am Kauf de [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025
Ausweisung – Rechtsschutzinteresse – Substanziierungslast
BGer 4A_489/2024 vom 25.11.2024Art. 257 ZPO
Es geht im vorliegenden Fall um eine Ausweisung der Mieterin im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen, wobei zwischen den Parteien strittig war, ob das Mietobjekt zu Geschäftszwecken oder als Wohnraum für die Familie und nur nebenbei als Homeoffice genutzt wurde. Erwägungen Im Zeitpunkt der bun [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025