legalis brief – Fachdienst Mietrecht
Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.
Egal, ob Sie sich aktiv auf der rollierend befüllten Webseite informieren, in legalis nach den aktuellen Texten recherchieren oder sich regelmässig über den Newsletter zu legalis brief mit Zusammenfassungen beliefern lassen, legalis brief erleichtert Ihre tägliche Arbeit und hilft Ihnen, wertvolle Zeit zu sparen.
Energierecht, Solarstrom, Verteilnetzbetreiber, Zusammenschluss zum Eigenverbrauch
Die Energiewende stellt den Schweizer Gebäudesektor, insbesondere Mietliegenschaften, vor tiefgreifende Veränderungen. Die Installation von Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) bietet Vermietern die Chance, einen Beitrag zur nachhaltigen Energieversorgung zu leisten, den Liegenschaftswert zu steigern und neue Ertragsquellen zu erschliessen. Gleichzeitig wirft sie komplexe Fragen an der Schnittstelle von Energie-, Miet- und Steuerrecht auf. Dieser Artikel analysiert die zivilrechtlichen Rahmenbedingungen für die Installation und den Betrieb von PV-Anlagen auf Mietobjekten. Der Schwerpunkt liegt auf einem Vergleich der verschiedenen Modelle zur Refinanzierung der Investitionskosten und zur Verteilung des Solarstromertrags. Insbesondere werden der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) sowie das Praxismodell [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 03.06.2026
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BGer 4A_185/2025 vom 20.04.2026 (Publikation vorgesehen)
Art. 266n OR
Familienwohnung, Kündigung ordentlichEin Ehepaar mietete seit 1998 gemeinsam eine 4,5-Zimmer-Wohnung in Genf. Nach dem Tod der Ehefrau im Jahr 2009 blieb der Ehemann X. allein in der Wohnung. Im Jahr 2012 nahm er seine Tochter A., deren Ehemann sowie deren Kinder in die Wohnung auf und schloss mit ihnen einen Untermietvertrag ab.
Ebenfalls im Jahr 2012 wurde ein neuer Hauptmietvertrag abgeschlossen, in welchem weiterhin sowohl X. als auch seine bereits verstorbene Ehefrau als Mieter aufgeführt wurden. X. blieb somit Hauptmieter gegenüber der Vermieterin, während die Tochterfamilie lediglich als Untermieterin in der Wohnung lebte.
Nach dem Tod von X. im Jahr 2022 ging der Hauptmietvertrag von Gesetzes wegen auf dessen Erben über, nä [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 03.06.2026
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Zulässigkeit einer Pauschale für allgemeine Kostensteigerung
MietGer ZH MJ240016-L vom 22.04.2026Art. 269a OR
Die Vermieterin ist Eigentümerin der Überbauung «Freilager» in Zürich, die überwiegend aus Neubauten (ab 2016) und teilweise älteren Gebäuden (insb. Baujahr 1992) besteht. Mehrere Mieter schlossen zwischen 2015 und 2017 Mietverträge über Wohnungen in dieser Überbauung ab. In den Jahren 2017 und 2020 wurden Mi [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 03.06.2026
Vertragsauslegung – Mietverhältnis vs. unkündbares Nutzungsrecht
BGer 4A_442/2025 vom 20.02.2026Art. 18 OR , Art. 253 OR
Beendigung Mietverhältnis, Mietverhältnis, Mietvertrag
Der Beschwerdegegner (Sohn) erwarb im Jahr 2004 von den Beschwerdeführern (seinen Eltern) den familieneigenen Landwirtschaftsbetrieb. Bestandteil des Kaufvertrags war unter anderem die Regelung der künftigen Wohnsituation der Eltern. Zu diesem Zweck wurde im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag zugunsten der Eltern ei [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 03.06.2026
Ausserordentliche Kündigung aufgrund erheblicher Mängel
BGer 4A_310/2025, 4A_318/2025 vom 26.02.2026Art. 259b lit. a OR , Art. 259g ff. OR
Kündigung ausserordentlich, Mängel, Pflichten Vermieter
Der Mieter mietete ab dem 1. Juni 2019 eine Geschäftsfläche in Genf. Bereits frühere Mieter hatten während Jahren wiederholt Wassereinbrüche, Deckenschäden und Geruchsprobleme erlebt. Diese Vorgeschichte wurde dem Mieter bei Vertragsschluss nicht offengelegt. Kurz nach Mietbeginn kam es erneut zu wiederholten Wassere [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 03.06.2026
Kündigung bei Konflikt zwischen Mietern
BGer 4A_624/2025 vom 23.03.2026Art. 271a OR , Art. 272b OR
Erstreckung, Kündigung ordentlich
Die Mieterin mietete seit 2017 eine 4,5-Zimmer-Maisonettewohnung mit Garage. Nach Ablauf der festen Mindestdauer wurde der Mietvertrag unbefristet weitergeführt. Im August 2020 erhielt die Mieterin zunächst eine geringfügige Mietzinsherabsetzung von CHF 23.–; kurz darauf kündigte die Ve [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 03.06.2026
Ausserordentliche Kündigung mit falscher Frist
BGer 4A_561/2025 vom 27.04.2026Art. 257f Abs. 3 OR , Art. 266a Abs. 2 OR
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich
Eine Vermieterin im Kanton Genf vermietete der Mieterin ab dem 1. Januar 2022 neben bereits bestehenden Geschäftsräumlichkeiten zusätzlich eine Garten- bzw. Lagerfläche samt zwei Parkplätzen in der Landwirtschaftszone. Der Mietvertrag wurde für die Dauer eines Jahres abgeschlossen und [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 03.06.2026
Mietausweisung – Zahlungsverzug – Verrechnungseinrede
OGer AG ZSU.2025.353 vom 05.02.2026Art. 257d OR , Art. 259g OR
Ausweisung, Verrechnung, Zahlungsrückstand
Die Klägerin (A. AG) vermietete den Beklagten (B. und C.) ab Februar 2021 eine 6-Zimmer-Wohnung sowie Kellerräume in R. für einen monatlichen Mietzins von insgesamt CHF 2'030.–. Da die Mietzinse für den Zeitraum von April bis August 2025 nicht beglichen wurden, forderte die Klägerin die Beklagten am 20. August 2025 u [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.04.2026
Schadenersatz nach Kündigung
MietGer ZH MJ240013-L vom 10.04.2025Art. 270 OR , Art. 97 OR
Erweist sich der Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter im Nachhinein als unwahr, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen, und zwar auch dann, wenn die Mieter die Kündigung nicht angefochten haben. Es genügt allerdings nic [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Kündigung zur Wiederherstellung des Hausfriedens
OGer ZH NG240009-O vom 09.04.2025Art. 257f OR , Art. 271 OR , Art. 152 ZPO
Kündigung ordentlich, Pflichten Mieter
Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Stellt sich heraus, dass die gekündigte [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Vertragsrecht / Mietvertrag mit indexierten Mieten / erhebliche Renovierungen / Mieterhöhung
BGer 4A_75/2022 vom 30.07.2024(Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. b OR , Art. 269b OR , Art. 270c OR , Art. 14 Abs. 1 VMWG
Mietvertrag, Mietzinsanpassung
Nach einer umfassenden Renovation einer Fünfzimmerwohnung in Genf erhöhte die Vermieterin und Beschwerdeführerin den monatlichen Mietzins von Fr. 905.– auf Fr. 1420.–. Das von den Mietern angerufene Mietgericht entschied, dass angesichts des wertvermehr [...]
legalis brief MietR 04.12.2024
Treu und Glauben bei Eigenbedarfskündigung
BGer 4A_70/2024 vom 06.08.2024Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 272 OR , Art. 272b OR
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1. September 2009 ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum. Dieser wurde für drei Jahre abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre um weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung ein Jahr im Voraus erf [...]
legalis brief MietR 14.10.2024
OR / ZPO / befristeter Mietvertrag / Kündigung durch die Mieterin wegen Mängeln / anwendbare Verfahrensart / Konventionalstrafe
BGer 4A_189/2022 vom 22.05.2024(Publikation vorgesehen)Art. 259b lit. a OR , Art. 243 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO , Art. 227 ZPO
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Geschäftsräume ab, befristet vom 15. September 2011 bis zum 30. September 2021. Die Mieterin kündete den Vertrag am 1. Dezember 2017 unter Berufung auf Mängel an der Mietsache vorzeitig auf den 30. April 201 [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_377/2024 vom 12.07.2024Art. 257d OR , Art. 257 ZPO
Ausweisung, Verfahrensrecht, Vollstreckung, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht befasste sich mit einem Ausweisungsentscheid aus dem Kanton Waadt, mit welchem die kantonalen Instanzen das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen hatten. Die Vermieterin hatte den beiden Mieterinnen infolge Zahlungsverzug ge [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Tabea Fuchs absolvierte ihren Master an der Universität Zürich in Rechtswissenschaften und einen LL.M. an der Universiteit Maastricht. Seit 2021 ist sie Gerichtsschreiberin und Vorsitzende der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen am Bezirksgericht Dietikon. Wann sind Sie das erste Mal mit dem Mietrecht in Kontakt gekommen? Das erste Mal mit dem Mietrecht in Kontakt gekommen bin ich während [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 07.04.2026
Abbruchkündigung, Erstreckung, Sanierungskündigung
Bei Kündigungen von Wohnräumen kommt den Suchbemühungen der Mieterschaft in der Praxis eine zentrale Bedeutung zu. Im Rahmen eines Erstreckungsverfahrens stellt sich regelmässig nicht nur die Frage, ob überhaupt nach einem Ersatzobjekt gesucht wurde, sondern vor allem, wie ernsthaft, kontinuierlich und nachvollziehbar diese Suche erfolgt ist. Der folgende Beitrag ergänzt den zeitgleich erschienenen Leitartikel (Daniel Wiesendanger, Frühzeitige Kündigungen und Abbruchkündigungen – Bestehende und neue Herausforderu [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 04.02.2026