legalis brief – Fachdienst Mietrecht
Aktuell und kompakt informiert Sie legalis brief – Fachdienst für Mietrecht über die wichtigsten Entscheide aus Bund und Kantonen im Bereich Mietrecht. In Leitartikeln analysieren, besprechen und kommentieren ausgewiesene Expertinnen und Experten unter anderem aktuelle Streitfragen, Gesetzesänderungen und relevante Geschehnisse. Regelmässig werden Persönlichkeiten «vorgestellt» und Sie erhalten nützliche Tipps zu Ihrer täglichen Arbeit.
Egal, ob Sie sich aktiv auf der rollierend befüllten Webseite informieren, in legalis nach den aktuellen Texten recherchieren oder sich regelmässig über den Newsletter zu legalis brief mit Zusammenfassungen beliefern lassen, legalis brief erleichtert Ihre tägliche Arbeit und hilft Ihnen, wertvolle Zeit zu sparen.
Absolute Methode, Beweislast, Mietzins, Nettorendite, Orts- / Quartierüblichkeit
Die Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR gehört zu den zentralen und effektivsten Instrumenten des mietrechtlichen Schutzes gegen überhöhte Mietzinse. Sie erlaubt es dem Mieter, entgegen dem Prinzip der Vertragstreue einen bei Vertragsabschluss vereinbarten Mietzins nach Übernahme der Sache anzufechten und dessen Herabsetzung zu verlangen. Im Zentrum steht dabei regelmässig die Frage, ob der angefochtene Mietzins die maximal erlaubte Nettorendite im Sinne von Art. 269 und Art. 269a OR übersteigt.
Mit BGE 147 III 14 hat das Bundesgericht die bisherige Praxis zur Nettorenditeberechnung in wesentlichen Punkten neu ausgerichtet. Dieser Entscheid wurde inzwischen durch BGer 4A_230/2024 vom 21. Januar 2025 bestätigt und konkretisiert. Dabei stellen sich in der Praxis insbesondere folgend [...]
Berkcan Özkul | legalis brief MietR 07.04.2026
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MietGer Pfäffikon MJ250002 vom 21.01.2026
Art. 259ff. OR
Mietzinsanpassung, MängelDie Klägerin mietete ab Juni 2014 eine 4,5-Zimmer-Wohnung in D. Im Herbst 2014 erwarb die Beklagte die Liegenschaft, womit das Mietverhältnis auf sie überging. Ab Januar 2019 hinterlegte die Klägerin den Mietzins (zuletzt CHF 1'754.65 brutto) bei der Gerichtskasse. Sie begründete dies mit massiven Mängeln in der Bewirtschaftung: Es fehle an einer ordentlichen Hauswartung, Treppenhausreinigung und Umgebungspflege. Zudem werde im Winter kein Schnee geräumt, und es fehle eine erreichbare Ansprechperson für Mängel, weshalb Anzeigen wochenlang ignoriert würden. Konkret bemängelte sie unter anderem eine defekte Toilette, ein Wasserleck sowie Probleme mit Waschmaschine und Tumbler. Die Klägerin forderte gerichtlich die Behebung dieser Mängel, die Bezeichnung einer Ansprechperson sowie eine rückwirkende Mietzins [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.04.2026
Mietausweisung – Zahlungsverzug – Verrechnungseinrede
OGer AG ZSU.2025.353 vom 05.02.2026Art. 257d OR , Art. 259g OR
Ausweisung, Verrechnung, Zahlungsrückstand
Die Klägerin (A. AG) vermietete den Beklagten (B. und C.) ab Februar 2021 eine 6-Zimmer-Wohnung sowie Kellerräume in R. für einen monatlichen Mietzins von insgesamt CHF 2'030.–. Da die Mietzinse für den Zeitraum von April bis August 2025 nicht beglichen wurden, forderte die Klägerin die Beklagten am 20. August 2025 u [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.04.2026
Kündigungsschutz – Rechtskraft des Entscheidvorschlages
MietGer ZH MJ260001 vom 05.02.2026Art. 211 Abs. 3 ZPO
Hintergrund des Verfahrens sind Kündigungen, welche die Klägerinnen (eine aktuelle Vermieterin und ihre Rechtsnachfolgerin) gegenüber 23 Mietparteien in drei Liegenschaften in Zürich aussprachen. Als Grund für die Kündigungen wurden zunächst umfassende Kernsanierungen (Erneuerung von Küchen, Bädern und Leitungen sowi [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.04.2026
Vorzeitige Rückgabe – Ersatzmieterstellung – Schadenminderungspflicht
BGer 4A_97/2025 vom 18.02.2026Art. 264 OR
Der Rechtsstreit dreht sich um die finanziellen Folgen der vorzeitigen Rückgabe eines Mietobjekts. Die Beschwerdeführer (Mieter) hatten das Mietverhältnis vor Ablauf der vertraglichen Frist beendet und die Mietsache zurückgegeben. Gemäss Art. 264 OR wird ein Mieter in einem solchen Fall nur dann von seinen Verpflicht [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.04.2026
Mietzinsanpassung bei Erstreckung
MietGer ZH MJ250041-L vom 07.01.2026Art. 269 OR , Art. 272c OR , Art. 10 VMWG
Erstreckung, Mietzinsanpassung
Das Mietgericht hatte sich mit der Frage der Zulässigkeit von Mietzinsanpassungen im erstreckten Mietverhältnis zu befassen, welche gestützt auf den Kaufpreis nach Erwerb der Liegenschaft durch die Vermieterin gefordert wurden. Die Klägerin (Vermieterin) hatte den Mietern nach Erwerb der Liegenschaft gekündig [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.02.2026
Begründung bei Sanierungskündigung
MietGer ZH MJ250006-L vom 05.01.2026Art. 271 Abs. 1 OR , Art. 272 ff. OR
Die Klägerin (Mieterin) und die Beklagte (Vermieterin) schlossen im Zeitraum zwischen 2006 und 2010 insgesamt elf Mietverträge über je eine möblierte 1-Zimmer-Wohnung in der streitgegenständlichen Liegenschaft ab, welche von der Klägerin geschäftsmässig untervermietet wurde. Mit amtlichem Formular vom 28. Jun [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.02.2026
Säumnis bei der Hauptverhandlung – ab wann ist man zu spät?
MietGer ZH MJ250060-L vom 19.12.2025Art. 272 Abs. 3 OR , Art. 47 und 50 ZPO , Art. 234 ZPO , Art. 245 Abs. 2 ZPO , Art. 328 ZPO
Klägerin war im vorliegenden Verfahren die Mieterin. Sie reichte eine begründete Klage im vereinfachten Verfahren ein, die in der Folge der Beklagten zur Stellungnahme zugestellt wurde. Mit gleichem Beschluss wurde die Klägerin auf die Unzulässigkeit pauschaler Ausstandsgesuche und die Möglichkeit einer Ordnungsbusse [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.02.2026
Schadenersatz nach Kündigung
MietGer ZH MJ240013-L vom 10.04.2025Art. 270 OR , Art. 97 OR
Erweist sich der Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter im Nachhinein als unwahr, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen, und zwar auch dann, wenn die Mieter die Kündigung nicht angefochten haben. Es genügt allerdings nic [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Kündigung zur Wiederherstellung des Hausfriedens
OGer ZH NG240009-O vom 09.04.2025Art. 257f OR , Art. 271 OR , Art. 152 ZPO
Kündigung ordentlich, Pflichten Mieter
Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Stellt sich heraus, dass die gekündigte [...]
legalis brief MietR 04.06.2025
Vertragsrecht / Mietvertrag mit indexierten Mieten / erhebliche Renovierungen / Mieterhöhung
BGer 4A_75/2022 vom 30.07.2024(Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. b OR , Art. 269b OR , Art. 270c OR , Art. 14 Abs. 1 VMWG
Mietvertrag, Mietzinsanpassung
Nach einer umfassenden Renovation einer Fünfzimmerwohnung in Genf erhöhte die Vermieterin und Beschwerdeführerin den monatlichen Mietzins von Fr. 905.– auf Fr. 1420.–. Das von den Mietern angerufene Mietgericht entschied, dass angesichts des wertvermehr [...]
legalis brief MietR 04.12.2024
Treu und Glauben bei Eigenbedarfskündigung
BGer 4A_70/2024 vom 06.08.2024Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 272 OR , Art. 272b OR
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1. September 2009 ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum. Dieser wurde für drei Jahre abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre um weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung ein Jahr im Voraus erf [...]
legalis brief MietR 14.10.2024
OR / ZPO / befristeter Mietvertrag / Kündigung durch die Mieterin wegen Mängeln / anwendbare Verfahrensart / Konventionalstrafe
BGer 4A_189/2022 vom 22.05.2024(Publikation vorgesehen)Art. 259b lit. a OR , Art. 243 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO , Art. 227 ZPO
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Geschäftsräume ab, befristet vom 15. September 2011 bis zum 30. September 2021. Die Mieterin kündete den Vertrag am 1. Dezember 2017 unter Berufung auf Mängel an der Mietsache vorzeitig auf den 30. April 201 [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen
BGer 4A_377/2024 vom 12.07.2024Art. 257d OR , Art. 257 ZPO
Ausweisung, Verfahrensrecht, Vollstreckung, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht befasste sich mit einem Ausweisungsentscheid aus dem Kanton Waadt, mit welchem die kantonalen Instanzen das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen hatten. Die Vermieterin hatte den beiden Mieterinnen infolge Zahlungsverzug ge [...]
legalis brief MietR 04.09.2024
Tabea Fuchs absolvierte ihren Master an der Universität Zürich in Rechtswissenschaften und einen LL.M. an der Universiteit Maastricht. Seit 2021 ist sie Gerichtsschreiberin und Vorsitzende der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen am Bezirksgericht Dietikon. Wann sind Sie das erste Mal mit dem Mietrecht in Kontakt gekommen? Das erste Mal mit dem Mietrecht in Kontakt gekommen bin ich während [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 07.04.2026
Abbruchkündigung, Erstreckung, Sanierungskündigung
Bei Kündigungen von Wohnräumen kommt den Suchbemühungen der Mieterschaft in der Praxis eine zentrale Bedeutung zu. Im Rahmen eines Erstreckungsverfahrens stellt sich regelmässig nicht nur die Frage, ob überhaupt nach einem Ersatzobjekt gesucht wurde, sondern vor allem, wie ernsthaft, kontinuierlich und nachvollziehbar diese Suche erfolgt ist. Der folgende Beitrag ergänzt den zeitgleich erschienenen Leitartikel (Daniel Wiesendanger, Frühzeitige Kündigungen und Abbruchkündigungen – Bestehende und neue Herausforderu [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 04.02.2026