Das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses als Urkunde im Sinne des StGB
BGer 7B_444/2023 vom 16.07.2024Art. 110 StGB , Art. 251 StGB
Das Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses war Streitgegenstand eines gegen einen bekannten Genfer Anwalt geführten Strafverfahrens. Dem Beschuldigten wurde dabei vorgeworfen, in einem Zeitraum von 8 Jahren mehrmals falsche Angaben in Formularen zur Mitteilung des Anfangsmietzinses gemacht zu haben (bzw. s [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 04.09.2024
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Anfechtung Kündigung – Erstreckung Mietvertrag
OGer SO ZKBER.2024.20 vom 03.07.2024Art. 271 OR , Art. 272 OR
Am 18. Oktober 2017 unterzeichnete die C. AG (Vermieterin) mit D. und E. (Mieter) einen Mietvertrag betreffend Gewerberäumlichkeiten. Mietbeginn war der 16. November 2017. Die Parteien vereinbarten eine Mindestvertragslaufzeit bis 31. März 2023 und eine sechsmonatige Kündigungsfrist auf einen der Kündigungstermine pe [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024
Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)
KGer GR ZK2 24 16 vom 10.07.2024Art. 257d OR , Art. 257d ZPO ,
Der Mieter einer 4½-Zimmer-Wohnung inkl. Parkplatz geriet ab Oktober 2023 mit den Mietzinszahlungen in Verzug, sodass der Vermieter am 4. Dezember 2023 eine Mahnung unter Kündigungsandrohung i.S.v. Art. 257d Abs. 1 OR aussprach. Nachdem die ausstehenden Beträge nicht beglichen wurden, kündigte der Vermieter am 15. Ja [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024
Ausweisung – Mutwillige Prozessführung – Noven
CJ GE ACJC/922/2024 vom 16.07.2024Art. 128 ZPO , Art. 257d ZPO , Art. 317 ZPO
Die Anlagestiftung B. (Vermieterin) und A. und E. (Mieter) schlossen im Hinblick auf eine Aufstockung der streitgegenständlichen Liegenschaft einen befristeten (Geschäftsraum-)Mietvertrag betreffend Büroräumlichkeiten im siebten Stock einer Liegenschaft in Genf. Vereinbart wurde eine feste Vertragsdauer vom 1. Oktobe [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024
Befristeter Mietvertrag – Vertragsauslegung – Willkürrüge
BGer 4A_438/2023 vom 09.01.2024Art. 255 OR , Art. 266 OR , Art. 266a OR
Am 11. Juli 2014 schlossen die Mieterin und die Vermieterin einen als Vorvertrag zum Mietvertrag bezeichneten Vertrag über die Liegenschaft bzw. ein Sportcenter ab. Der Vertrag war erstmals per 31. März 2020 kündbar, die Kündigungsfrist betrug sechs Monate. Die Vermieterin kündigte den Vertrag fristgerecht per 31. Mä [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen – Mietzinserhöhung wegen ungenügender Rendite – Vorbehalt
BGer 4A_548/2023 vom 14.02.2024Art. 269d OR , Art. 18 VMWG , Art. 269c OR
Mietzinsanpassung, Nettorendite
Zwei Mieterinnen schlossen am 28. März 2018 mit einer Erbengemeinschaft einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt Zürich. Bereits davor bestand ein Mietvertrag zwischen dieser Erbengemeinschaft und der einen Mieterin, die seit dem 15. August 2005 in der betreffenden Wohnung gelebt hatte. Im neuen Miet [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024
Kein Rechtsmissbrauch bei nachträglicher Rückforderung von Mietzinsen nach nichtiger Mietzinserhöhung
KGer FR 102 2023 216 vom 16.04.2024Art. 269d OR , Art. 272 OR , Art. 4 ZGB
Erstreckung, Mietzins, Mietzinsanpassung
Der Vermieter kündigte eine Mietzinserhöhung ohne Verwendung des offiziellen Formulars an. In der Folge kündigte er den Mietvertrag mit dem offiziellen Formular zum 30.04.2022. Der Mieter focht die Kündigung, nicht aber die Mietzinserhöhung an. Das vorinstanzliche Mietgericht entschied am 19.9.2023, dass das Mietverh [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024
(Restriktiv anzunehmende) Gründe für die Unwirksamkeit einer Zahlungsverzugskündigung
KGer VD JL23.035158-231564 53 vom 05.02.2024Art. 257 ZPO , Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO , Art. 317 ZPO , Art. 257d OR , Art. 271 OR
Mit offiziellem Formular kündigte der Vermieter den Mietvertrag per 30.4.2023. Am 1.11.2023 erteilte die Vorinstanz den vom Vermieter geforderten Ausweisungsbefehl. Der Mieter erhob dagegen Berufung. Erwägungen Das Kantonsgericht hatte sich zunächst mit den Eintretensvoraussetzungen – namentlich der [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024
Formularpflicht bei Entzug des Zugangs zur Waschküche
KGer VD XC23.003612-231270 115 vom 13.03.2024Art. 259a und Art. 259d OR , Art. 269d Abs. 1 und 3 OR
Formular, Mietzinsanpassung, Mängel
Zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestand seit 2010 (2022 zu neuen Bedingungen verlängert) ein Mietvertrag. Der Mieter wurde aufgrund von Regelverstössen mehrfach abgemahnt, und ihm wurde schliesslich vom Vermieter der Zugang zur Waschküche wegen Missachtung der Regeln verwehrt. Der Mieter meldete seinerseits dem [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024
Schadensminderungspflicht des Vermieters nach Zahlungsverzugskündigung
BGer 4A_569/2022 vom 19.03.2024Art. 257d OR , Art. 44 OR , Art. 8 ZGB
Pflichten Vermieter, Zahlungsrückstand
Vermieter und Mieter haben einen Mietvertrag für zunächst fünf Jahre abgeschlossen und nach dessen Ablauf am 31.3.2018 um weitere fünf Jahre verlängert. Der Vermieter musste den Mietvertrag jedoch wegen ausstehender Mietzahlungen per 31.12.2018 kündigen (Art. 257d Abs. 1 und 2 OR), und die Räumlichkeiten wurden im Mä [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024
Das Vorliegen eines Mangels
OGer Solothurn ZKBER.2023.32 vom 24.10.2023Art. 259a OR
Mietparteien lagen im Streit darüber, ob Mängel am Mietobjekt im Sinne einer in einem früheren gerichtlichen Verfahren getroffenen Vereinbarung fachmännisch beseitigt worden seien. Die erste Instanz wies die Klage des Mieters ab. Die zweite Instanz bestätigte das Urteil der ersten Instanz zusammenfassend mit [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023
Übereifriger Präsident der Schlichtungsbehörde erlässt nichtige Verfügung
OGer AG ZVE.2023.25 vom 10.11.2023Art. 259d OR , Art. 259g OR
Vermieter und Mieter eines 5 ½-Zimmer-Einfamilienhauses gerieten betreffend Mängel in einen Streit, worauf die Mieterin die Mietzinsen hinterlegt und eine Klage auf Beseitigung der Mängel, auf Mietzinsherabsetzung und Ersatz gewisser Reparaturkosten geltend machte und die Nebenkostenabrechnung beanstandete. D [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023
Mietzinsanpassungen nach Ablauf einer Indexierung – Bestätigung der Rechtsprechung
BGer 4A_252/2023 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 13 Abs. 4 VMWG , Art. 269b OR , 269b OR , 270a OR
Die Parteien schlossen einen indexierten Mietvertrag betreffend eine 5½-Zimmer-Attikawohnung mit einer Mindestvertragsdauer von 5 Jahren bis zum 31. März 2020 ab. Die Mieter stellten am 4. März 2020 das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses infolge des gesunkenen hypothekarischen Referenzzinssatzes «auf den [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023
Beurteilung einer Kündigung nach erfolgter Ausweisung
OGer AG ZVE.2022.36 vom 12.10.2023Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO , Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO , Art. 259g OR , Art. 259a OR , 267 Abs. 1 OR
Kündigungsschutz, Mietzinsanpassung
A. (Mieterin) war seit dem 1. Januar 2015 Mieterin eines Laden- und Restaurantlokals von B. (Vermieterin). Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 23. November 2019 mit der Begründung, die Mieterin habe trotz schriftlicher sowie eingeschriebener Aufforderung den Mietzin [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
Vorzeitige Rückgabe der Mietsache
MietGer ZH MH220005-L vom 27.09.2023Art. 264 OR
Mit Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 mietete B. (Mieter) von A. (Vermieterin) Büroräume zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 10'600.– (inkl. Nebenkosten). Es wurde ein befristetes Mietverhältnis bis zum 31. März 2022 und die Nutzung des Mietobjekts zum Betrieb eines Büros vereinbart. Der Mieter verpflichtete sich, [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
Mietzinssenkung zufolge veränderter Berechnungsgrundlagen während einer Erstreckung
MietGer ZH MJ220094-L vom 27.09.2023Art. 257h OR , Art. 260 OR , Art. 259a OR , Art. 259d OR , Art. 259e OR, , Art. 259g OR, , Art. 270a OR, , Art. 272c Abs. 2 OR
Erneuerungen und Änderungen durch den Vermieter, Erstreckung, Mängel
Mit Mietvertrag und Zusatzvereinbarung vom 27. August bzw. 2. September 2003 mietete die Klägerin 1 (Mieterin 1) ein Doppeleinfamilienhaus mit 6.5 Zimmern zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.00 netto. Am 3. August 2021 kündigten die Beklagten (Vermieter) das Mietverhältnis per 31. März 2022, wobei sie [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
Finanzielle Forderung nach Beendigung des Mietverhältnisses – Zuständigkeit des Handelsgerichts
BGer 4A_263/2023 vom 11.09.2023Art. 6 ZPO , Art. 59 ZPO , Art. 243 ZPO
Ist das Mietverhältnis bereits beendet und werden finanzielle Forderungen geltend gemacht, welche nicht im Zusammenhang mit der Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, dem Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Anfechtung der Kündigung oder der Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses stehen, kom [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 03.10.2023
Vorgeschobener Eigenbedarf
MG ZH MJ220026-L vom 22.08.2023Art. 271 OR
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist missbräuchlich, wenn sich herausstellt, dass mit der Enkelin, für die scheinbar gekündigt wurde, im Vornherein nicht über den Bezug der Wohnung gesprochen wurde. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist zwar grundsätzlich ein legitimer Kündigungsgrund, darf allerdings nicht auf Vorrat [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 03.10.2023