Beurteilung einer Kündigung nach erfolgter Ausweisung
OGer AG ZVE.2022.36 vom 12.10.2023Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO , Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO , Art. 259g OR , Art. 259a OR , 267 Abs. 1 OR
Kündigungsschutz, Mietzinsanpassung
A. (Mieterin) war seit dem 1. Januar 2015 Mieterin eines Laden- und Restaurantlokals von B. (Vermieterin). Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 23. November 2019 mit der Begründung, die Mieterin habe trotz schriftlicher sowie eingeschriebener Aufforderung den Mietzin [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
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Vorzeitige Rückgabe der Mietsache
MietGer ZH MH220005-L vom 27.09.2023Art. 264 OR
Mit Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 mietete B. (Mieter) von A. (Vermieterin) Büroräume zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 10'600.– (inkl. Nebenkosten). Es wurde ein befristetes Mietverhältnis bis zum 31. März 2022 und die Nutzung des Mietobjekts zum Betrieb eines Büros vereinbart. Der Mieter verpflichtete sich, [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
Mietzinssenkung zufolge veränderter Berechnungsgrundlagen während einer Erstreckung
MietGer ZH MJ220094-L vom 27.09.2023Art. 257h OR , Art. 260 OR , Art. 259a OR , Art. 259d OR , Art. 259e OR, , Art. 259g OR, , Art. 270a OR, , Art. 272c Abs. 2 OR
Erneuerungen und Änderungen durch den Vermieter, Erstreckung, Mängel
Mit Mietvertrag und Zusatzvereinbarung vom 27. August bzw. 2. September 2003 mietete die Klägerin 1 (Mieterin 1) ein Doppeleinfamilienhaus mit 6.5 Zimmern zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.00 netto. Am 3. August 2021 kündigten die Beklagten (Vermieter) das Mietverhältnis per 31. März 2022, wobei sie [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2023
Finanzielle Forderung nach Beendigung des Mietverhältnisses – Zuständigkeit des Handelsgerichts
BGer 4A_263/2023 vom 11.09.2023Art. 6 ZPO , Art. 59 ZPO , Art. 243 ZPO
Ist das Mietverhältnis bereits beendet und werden finanzielle Forderungen geltend gemacht, welche nicht im Zusammenhang mit der Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, dem Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Anfechtung der Kündigung oder der Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses stehen, kom [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 03.10.2023
Vorgeschobener Eigenbedarf
MG ZH MJ220026-L vom 22.08.2023Art. 271 OR
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist missbräuchlich, wenn sich herausstellt, dass mit der Enkelin, für die scheinbar gekündigt wurde, im Vornherein nicht über den Bezug der Wohnung gesprochen wurde. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist zwar grundsätzlich ein legitimer Kündigungsgrund, darf allerdings nicht auf Vorrat [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 03.10.2023
Aufstockung eines bestehenden Gebäudes – Bruttorendite
BGer 4A_285/2022 vom 16.06.2023Art. 269 OR , Art. 269a OR , Art. 270 OR
Das Bundesgericht hatte sich in diesem Urteil mit einer Anfechtung des Anfangsmietzinses aus dem Kanton Genf zu befassen. Dabei hatte eine Vermieterin im Rahmen einer Gebäudeaufstockung neue Wohnungen realisiert und anschliessend vermietet. Der von der Vermieterin mit amtlichem Formular mitgeteilte Anfangsmietzins wu [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 05.09.2023
Doppelrelevante Tatsache
OG AG ZVE.2023.5 vom 26.05.2023Art. 253 ff. OR , Art. 271 ff. OR , Art. 273 OR , Art. 200 ZPO , Art. 209 ZPO , Art. 243 ff. ZPO
Kündigung ordentlich, Schlichtungsbehörde
Die C. AG als Vermieterin schloss mit der B. GmbH als Mieterin am 15. Juni 2021 einen Mietvertrag betreffend 50 asphaltierte Stellplätze für 50 Fahrzeuge zu einem monatlichen Mietzins von je Fr. 25.00, d.h. total Fr. 1'250.00, und einen Bürocontainer zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 60.00, zahlbar monatl [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2023
Art. 5 LPG – de lege lata et ferenda
BGer 4A_201/2022 vom 14.04.2023Art. 5 LPG
Das Bundesgericht hatte die Frage zu beurteilen, ob die Tochter einer Aktionärin ein Vorpachtrecht auf den im Eigentum der Gesellschaft befindlichen landwirtschaftlichen Betrieb habe und stellte fest, dass sich der hierfür einschlägige Art. 5 LPG auf den zivilrechtlichen Verwandtschaftsgrad beziehe, weshalb die Kläge [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023
Erwerb durch Fusion – keine Handänderung im mietrechtlichen Sinne
MG Zürich MJ220007-L vom 15.05.2023Art. 269, 269a, 270 OR
Liegenschaftsverwaltung, Mietzins, Nettorendite, Orts- / Quartierüblichkeit
In vorliegenden Urteil befasste sich das Mietgericht Zürich mit der Frage, nach welchen Kriterien der (Anfangs-)Mietzins einer Altliegenschaft zu beurteilen sei. Das Mietgericht bestätigte die gängige und bekannte Rechtsprechung, wonach das Kriterium des übermässigen Nettoertrags keine Anwendung findet, wenn die Altl [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 05.06.2023
Gescheiterte Zahlungsverzugskündigung
BGer 4A_429/2022 vom 07.03.2023Art. 257d OR
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ausserordentlich, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht hatte in diesem Urteil über die Gültigkeit einer Kündigung zweier Geschäftsmietverträge infolge Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d OR zu entscheiden. Umstritten war, ob ein vom Vermieter im Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung (Art. 257d Abs. 1 OR) zu hoch ausgewiesener Mietzinsausstand zur Ung [...]
Irene Biber / Lars Müller | legalis brief MietR 02.05.2023
Rückwirkende Festlegung des Mietzinses und Rückerstattung Nebenkosten
KG Freiburg 102 2022 123 vom 07.03.2023Art. 269 und 269a OR, , Art. 270a OR, , Art. 257a OR
Mietzins, Mietzinsanpassung, Nebenkosten
Das Gericht hatte einen Anfangsmietzins aus dem Jahre 2005 zu beurteilen. Die Mietpartei forderte vom Gericht, der Mietzins sei rückwirkend auf den Mietbeginn neu festzulegen und ihr sei der seit Oktober 2010 zuviel bezahlte Mietzins zu erstatten. Zusätzlich stellte sich die Mietpartei auf den Standpunkt, die Vermiet [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 03.04.2023
«Vergessene» Anfechtung einer Kündigung vor Schlichtungsbehörde / Erstreckung eines Mietvertrages betreffend Coiffeusalon
MG Bülach MJ220001-C vom 23.02.2023Art. 271 OR , Art. 273 OR , Art. 272 Abs. 2 OR , Art. 227 ZPO
Geschäftsraum, Kündigung ausserordentlich, Kündigungsschutz, Verfahrensrecht
Das Mietgericht hatte sich mit einem Kündigungsschutzverfahren zu befassen, wobei einer Mieterin eines Coiffeursalons nach 36 Jahren mit der Begründung Eigenbedarf gekündigt wurde. Die Mieterin hatte vor der Schlichtungsbehörde das Verfahren mit einem Formular der Zürcher Gerichte eingeleitet und darauf angekreuzt, d [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.03.2023
Mietzinsherabsetzung aufgrund des Corona-Lockdowns
AG BS ZB.2022.6 vom 08.08.2022Art. 119 OR , Art. 259d OR
Geschäftsraum, Mietzinsanpassung
Eine Geschäftsmieterin eines Schnellimbiss-Restaurants verlangte aufgrund des Corona-Lockdowns eine Mietzinsherabsetzung um 100 % für die Zeit vom 16. März bis 10. Mai 2020 und die Rückzahlung des während dieses Zeitraums zu viel bezahlten Mietzinses von CHF 64'719.45 nebst Zins. Während das erstinstanzliche [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.03.2023
Kriterien zur Erschütterung der Vermutung der Missbräuchlichkeit
OG ZH NG210016-O vom 17.01.2023Art. 269a lit. a OR , Art. 270 OR , Art. 11 VMWG
Das Obergericht des Kantons Zürich hatte sich im Entscheid NG210016-O vom 17. Januar 2023 (nicht rechtskräftig) mit dem Rückweisungsentscheid des Mietgerichts Zürich (ZMP 2021 Nr. 11) zu befassen. Diesem wiederum lag das in Sachen Anfangsmietzinsanfechtung viel beachtete Bundesgerichtsurteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 20 [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 08.02.2023