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URTEILSBESPRECHUNGEN

Frist zur Einreichung der Klage – Verzicht auf Schlichtungsverhandlung

BGer 4A_655/2024 vom 04.03.2025

Art. 209 Abs. 4 ZPO , Art. 119 ZPO

Fristen

Am 28. Juni 2022 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit den Mietern eines Chalets. Daraufhin riefen die Mieter die zuständige Schlichtungsbehörde an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 12. September 2022 konnte keine Einigung gefunden werden, weshalb den Mietern die Klagebewilligung erteilt wurde. Mi [...]

Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 02.04.2025



Vermeintliche Sanierungskündigung, die sich als zulässige Leerverkaufskündigung herausstellte

BGer 4A_481/2024 vom 03.12.2024

Art. 266a OR, Art. 271 Abs. 1 OR

Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz, Sanierungskündigung

Der Mieter mietete eine Wohnung, wobei er sie als Feriendomizil nutzte. Im Dezember 2021 informierte die Vermieterin, dass sie per 1. Februar 2022 Eigentümerin der Wohnung werde. Sie bat um einen Besichtigungstermin, um den Zustand der Wohnung zu evaluieren. Im Frühling 2022 fragte sie den Mieter an, ob er am Kauf de [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025



Ausweisung – Rechtsschutzinteresse – Substanziierungslast

BGer 4A_489/2024 vom 25.11.2024

Art. 257 ZPO

Ausweisung

Es geht im vorliegenden Fall um eine Ausweisung der Mieterin im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen, wobei zwischen den Parteien strittig war, ob das Mietobjekt zu Geschäftszwecken oder als Wohnraum für die Familie und nur nebenbei als Homeoffice genutzt wurde. Erwägungen Im Zeitpunkt der bun [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025



Umbauarbeiten des Vermieters

BGer 4A_114/2023 vom 20.12.2024

Art. 20 OR, Art. 256 OR, Art. 258 OR, Art. 259a OR, Art. 259d OR, Art. 259e OR

Mängel, Pflichten Vermieter

Die Parteien haben im Zusammenhang mit Umbauarbeiten des Vermieters, die die Nutzung des Mietobjekts beeinträchtigten, ein memorandum of understanding abgeschlossen. Darin wurden die Bedingungen für den temporären Umzug der Mieterin, die baulichen Veränderungen, die finanziellen Entschädigungen sowie die Rec [...]

Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025



Ausweisung – Rechtsschutz in klaren Fällen – Streitwert

BGer 4A_307/2024 vom 06.08.2024

Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG , Art. 86 f. OR , Art. 257d OR , Art. 86 OR , Art. 257 ZPO

Ausweisung, Zahlungsrückstand

Die Mieter eines Apartments und eines Parkplatzes zahlten ihre Mieten wiederholt nicht fristgerecht. Am 21. April 2023 erhielten sie eingeschriebene Zahlungserinnerungen über CHF 1'770.00 für den Mietzins des Monats April 2023 mit einer Frist von 30 Tagen und der Androhung der Kündigung gemäss Art. 257d OR bei Nichtz [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024



Eingaben in Papier- und in elektronischer Form – Fehlende Beilagen bzw. Beilagen in ungenügender Zahl – Säumnisfolgen

MietGer ZH MH240005-L/U vom 25.07.2024

Art. 130 Abs. 1 ZPO , Art. 131 ZPO , Art. 132 ZPO

Fristen

Am 27. Mai 2024 reichte die Aberkennungsklägerin beim Bezirksgericht Zürich eine Aberkennungsklage in elektronischer Form ein, zusammen mit dem Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichts Luzern und einer Vollmacht ihres Rechtsvertreters. Am 3. Juni 2024 forderte das Mietgericht die Klägerin in Absprache mit der Präs [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024



Ausweisung und Vollstreckung – Frist zur freiwilligen Erfüllung

OGer SO ZKBER.2024.34 vom 20.08.2024

Art. 257 ZPO , Art. 308 ZPO

Ausweisung, Fristen, Vollstreckung

Die Vermieter schlossen am 8. Januar 2017 einen Mietvertrag mit den Mietern über ein Einfamilienhaus ab. Am 8. April 2022 kündigten die Vermieter den Mietvertrag per 31. Mai 2022. Die Mieter reichten eine Klage gegen die Kündigung ein, die vom Amtsgericht und später auch vom Obergericht sowie vom Bundesgericht abgewi [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 14.10.2024



Das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses als Urkunde im Sinne des StGB

BGer 7B_444/2023 vom 16.07.2024

Art. 110 StGB , Art. 251 StGB

Formular

Das Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses war Streitgegenstand eines gegen einen bekannten Genfer Anwalt geführten Strafverfahrens. Dem Beschuldigten wurde dabei vorgeworfen, in einem Zeitraum von 8 Jahren mehrmals falsche Angaben in Formularen zur Mitteilung des Anfangsmietzinses gemacht zu haben (bzw. s [...]

Lars Müller | legalis brief MietR 04.09.2024



Anfechtung Kündigung – Erstreckung Mietvertrag

OGer SO ZKBER.2024.20 vom 03.07.2024

Art. 271 OR , Art. 272 OR

Erstreckung

Am 18. Oktober 2017 unterzeichnete die C. AG (Vermieterin) mit D. und E. (Mieter) einen Mietvertrag betreffend Gewerberäumlichkeiten. Mietbeginn war der 16. November 2017. Die Parteien vereinbarten eine Mindestvertragslaufzeit bis 31. März 2023 und eine sechsmonatige Kündigungsfrist auf einen der Kündigungstermine pe [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024



Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)

KGer GR ZK2 24 16 vom 10.07.2024

Art. 257d OR , Art. 257d ZPO ,

Ausweisung

Der Mieter einer 4½-Zimmer-Wohnung inkl. Parkplatz geriet ab Oktober 2023 mit den Mietzinszahlungen in Verzug, sodass der Vermieter am 4. Dezember 2023 eine Mahnung unter Kündigungsandrohung i.S.v. Art. 257d Abs. 1 OR aussprach. Nachdem die ausstehenden Beträge nicht beglichen wurden, kündigte der Vermieter am 15. Ja [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024



Ausweisung – Mutwillige Prozessführung – Noven

CJ GE ACJC/922/2024 vom 16.07.2024

Art. 128 ZPO , Art. 257d ZPO , Art. 317 ZPO

Ausweisung

Die Anlagestiftung B. (Vermieterin) und A. und E. (Mieter) schlossen im Hinblick auf eine Aufstockung der streitgegenständlichen Liegenschaft einen befristeten (Geschäftsraum-)Mietvertrag betreffend Büroräumlichkeiten im siebten Stock einer Liegenschaft in Genf. Vereinbart wurde eine feste Vertragsdauer vom 1. Oktobe [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024



Befristeter Mietvertrag – Vertragsauslegung – Willkürrüge

BGer 4A_438/2023 vom 09.01.2024

Art. 255 OR , Art. 266 OR , Art. 266a OR

Fristen, Mietvertrag

Am 11. Juli 2014 schlossen die Mieterin und die Vermieterin einen als Vorvertrag zum Mietvertrag bezeichneten Vertrag über die Liegenschaft bzw. ein Sportcenter ab. Der Vertrag war erstmals per 31. März 2020 kündbar, die Kündigungsfrist betrug sechs Monate. Die Vermieterin kündigte den Vertrag fristgerecht per 31. Mä [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024



Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen – Mietzinserhöhung wegen ungenügender Rendite – Vorbehalt

BGer 4A_548/2023 vom 14.02.2024

Art. 269d OR , Art. 18 VMWG , Art. 269c OR

Mietzinsanpassung, Nettorendite

Zwei Mieterinnen schlossen am 28. März 2018 mit einer Erbengemeinschaft einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt Zürich. Bereits davor bestand ein Mietvertrag zwischen dieser Erbengemeinschaft und der einen Mieterin, die seit dem 15. August 2005 in der betreffenden Wohnung gelebt hatte. Im neuen Miet [...]

Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024



Kein Rechtsmissbrauch bei nachträglicher Rückforderung von Mietzinsen nach nichtiger Mietzinserhöhung

KGer FR 102 2023 216 vom 16.04.2024

Art. 269d OR , Art. 272 OR , Art. 4 ZGB

Erstreckung, Mietzins, Mietzinsanpassung

Der Vermieter kündigte eine Mietzinserhöhung ohne Verwendung des offiziellen Formulars an. In der Folge kündigte er den Mietvertrag mit dem offiziellen Formular zum 30.04.2022. Der Mieter focht die Kündigung, nicht aber die Mietzinserhöhung an. Das vorinstanzliche Mietgericht entschied am 19.9.2023, dass das Mietverh [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024



(Restriktiv anzunehmende) Gründe für die Unwirksamkeit einer Zahlungsverzugskündigung

KGer VD JL23.035158-231564 53 vom 05.02.2024

Art. 257 ZPO , Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO , Art. 317 ZPO , Art. 257d OR , Art. 271 OR

Zahlungsrückstand

Mit offiziellem Formular kündigte der Vermieter den Mietvertrag per 30.4.2023. Am 1.11.2023 erteilte die Vorinstanz den vom Vermieter geforderten Ausweisungsbefehl. Der Mieter erhob dagegen Berufung. Erwägungen Das Kantonsgericht hatte sich zunächst mit den Eintretensvoraussetzungen – namentlich der [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024



Formularpflicht bei Entzug des Zugangs zur Waschküche

KGer VD XC23.003612-231270 115 vom 13.03.2024

Art. 259a und Art. 259d OR , Art. 269d Abs. 1 und 3 OR

Formular, Mietzinsanpassung, Mängel

Zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestand seit 2010 (2022 zu neuen Bedingungen verlängert) ein Mietvertrag. Der Mieter wurde aufgrund von Regelverstössen mehrfach abgemahnt, und ihm wurde schliesslich vom Vermieter der Zugang zur Waschküche wegen Missachtung der Regeln verwehrt. Der Mieter meldete seinerseits dem [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024



Schadensminderungspflicht des Vermieters nach Zahlungsverzugskündigung

BGer 4A_569/2022 vom 19.03.2024

Art. 257d OR , Art. 44 OR , Art. 8 ZGB

Pflichten Vermieter, Zahlungsrückstand

Vermieter und Mieter haben einen Mietvertrag für zunächst fünf Jahre abgeschlossen und nach dessen Ablauf am 31.3.2018 um weitere fünf Jahre verlängert. Der Vermieter musste den Mietvertrag jedoch wegen ausstehender Mietzahlungen per 31.12.2018 kündigen (Art. 257d Abs. 1 und 2 OR), und die Räumlichkeiten wurden im Mä [...]

Christian Habegger | legalis brief MietR 04.06.2024



Das Vorliegen eines Mangels

OGer Solothurn ZKBER.2023.32 vom 24.10.2023

Art. 259a OR

Mängel

Mietparteien lagen im Streit darüber, ob Mängel am Mietobjekt im Sinne einer in einem früheren gerichtlichen Verfahren getroffenen Vereinbarung fachmännisch beseitigt worden seien. Die erste Instanz wies die Klage des Mieters ab. Die zweite Instanz bestätigte das Urteil der ersten Instanz zusammenfassend mit [...]

Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023