Optionsklausel im Fokus – Bestimmbarkeit des Mietzinses und Grenzen des Formularverzichts
OGer ZH NG250005-O, NG250006-O vom 18.08.2025Art. 269 ff. OR , Art. 269d OR
Das Obergericht Zürich befasste sich mit der Frage, ob eine Mieterin wirksam auf die Formularpflicht und die Anfechtungsmöglichkeiten nach Art. 269 ff. OR verzichtet hatte. [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 03.12.2025
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Swiss Life vs. Manor
HGer ZH HG230209-O vom 27.06.2025Art. 272 OR , Art. 272c OR
Beendigung Mietverhältnis, Erstreckung, Optionen, Verfahrensrecht
Das Handelsgericht Zürich hatte sich nach einer Vielzahl von vorangegangenen Verfahren mit der Forderung der Swiss Life (Vermieterin) gegen Manor (Mieterin) auseinanderzusetzen. Im Kern geht es um die Frage, ob die Vermieterin für den Zeitraum vom 1. [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 01.10.2025
Mietrechtliche Streitigkeit – Sachliche Zuständigkeit
MietGer ZH MJ250001-H/Z3 vom 10.06.2025Art. 6 ZPO , Art. 62 ZPO , Art. 65 ZPO , Art. 407f ZPO , Art. 81 f. ZPO , Art. 149 Abs. 1 OR , Art. 257 OR
Geschäftsraum, Pacht, Wohnraum
Seit dem 1. Januar 2025 ist durch die Anpassung von Art. 6 Abs. 2 lit. d ZPO klar geregelt, dass sämtliche Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen oder aus landwirtschaftlicher Pacht nicht mehr handelsrechtlich sind. [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 06.08.2025
Kündigung zufolge Abbruch der Liegenschaft
BGer 4A_576/2024 vom 29.04.2025 (Publikation vorgesehen)Art. 271 OR , Art. 271a OR , Art. 2 ZGB , Art. 8 ZGB
Das Bundesgericht hatte sich mit der Frage zu befassen, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung Abbruch einer Liegenschaft zulässig ist. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.06.2025
Mietrechtliche Konsequenzen einer Zwangsverwaltung
BGer 4A_507/2024 vom 04.02.2025Art. 257c und Art. 257d OR , Art. 102 Abs. 3 SchKG , Art. 42 Abs. 2, Art. 105 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 2 BGG
Liegenschaftsverwaltung, Zahlungsrückstand
Das Bundesgericht prüfte, ob die Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs durch das Betreibungsamt als Zwangsverwalter rechtmässig war. Die Frage, ob das Betreibungsamt in Prozessstandschaft oder als gesetzlicher Vertreter handelte, blieb offen, da die Eventualbegründung der Vorinstanz unangefochten blieb. [...]
Daniel Wiesendanger | legalis brief MietR 02.04.2025
Mietzinsreduktion aufgrund COVID-19-Pandemie – clausula rebus sic stantibus – Schadenersatz
BGer 4A_158/2024 vom 05.11.2024Art. 253 OR, Art. 2 ZGB, Art. 894 ZGB
Mieterausbau, Mietzinsanpassung, Pflichten Mieter
Die Mieterin mietete ab September 2013 eine Hotel-Liegenschaft von der Vermieterin. Aufgrund von Zahlungsverzug kündigte die Vermieterin den Vertrag im November 2020 ausserordentlich per 28. Februar 2021. Die Kündigung blieb unangefochten, und die Liegenschaft wurde am 1. März 2021 zurückgegeben. [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 05.02.2025
Mietvertrag – Mietzins – zulässige Bruttorendite
BGer 4A_339/2022 vom 31.10.2024 (Publikation vorgesehen)Art. 269a lit. c OR
Bruttorendite, Mietvertrag, Mietzins
Die Parteien schlossen am 20. Juni 2014 einen Mietvertrag über eine 3,5-Zimmer-Wohnung im Kanton Freiburg mit einem monatlichen Nettomietzins von CHF 1'600. Der Mietvertrag begann am 1. Juli 2014 und konnte mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Am 20. [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2024
Kündigung Mietvertrag – Formerfordernis
BGer 4A_32/2024 vom 01.10.2024Art. 266l Abs. 1 OR i.V.m. Art. 13 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 OR
Die Mieter haben am 31. März 2012 um 09:16 Uhr das eigenhändig unterschriebene Kündigungsschreiben vom 30. März 2012 per Telefax (nachfolgend: Fax) an die Vermieterin übermittelt. Anschliessend haben sie zusätzlich das Original des Kündigungsschreibens per Einschreiben an die Vermieterin versendet. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 06.11.2024
Keine Ausnahme des für die Renditeberechnung zulässigen Maximalzinssatzes für Pensionskassen
BGer 4A_241/2023 vom 29.07.2024Art. 269 ff. OR
Die Mieterin schloss am 8. Juli 2015 einen Mietvertrag mit der Vermieterin. Der Mietvertrag wurde für fünf Jahre und 18 Tage abgeschlossen und verlängerte sich danach alle fünf Jahre für weitere fünf Jahre, sofern keine Kündigung vier Monate im Voraus per Monatsende erfolgt. [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 14.10.2024
Treuwidrige Kündigung
BGer 4A_568/2023 vom 10.07.2024Art. 266a OR , Art. 271 OR , Art. 271a OR , ,
Beendigung Mietverhältnis, Kündigung ordentlich, Kündigungsschutz
Das Bundesgericht hatte eine ordentliche Kündigung aus dem Kanton Genf zu beurteilen. Der Vermieter hatte – nach über 20-jähriger Mietdauer – seiner Schwägerin den Mietvertrag ohne Angabe von Kündigungsgründen gekündigt. [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 04.09.2024
Mietvertrag – Rückgabe der Mietsache – Ersatzmieter
BGer 4A_296/2024 vom 17.07.2024Art. 264 OR
Mietvertrag, Rückgabe der Mietsache
Die Parteien schlossen unter dem Datum vom 18. Dezember 2018 einen befristeten Mietvertrag betreffend Büroräumlichkeiten ab. Als Nutzungszweck wurde die Nutzung als Büro vereinbart. Der Mietzins betrug CHF 10'600.00 pro Monat. [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 07.08.2024
Anfechtung des Anfangsmietzinses – Bezifferung von Rechtsbegehren – Nebenkosten
BGer 4A_24/2024 vom 23.05.2024Art. 270 OR , Art. 85 ZPO , Art. 221 Abs. 1 lit. b ZPO , Art. 244 Abs. 1 lit. b ZPO
Am 24. September 2018 reichte der Kläger (Beschwerdeführer) beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage mit zusammengefasst folgenden Anträgen ein: Der monatliche Nettomietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung sei «auf weniger als CHF 1'116.50» und für die Einstellplätze «auf weniger als CHF 84.80» festzulegen. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 04.07.2024
Koppelungsgeschäft – Übernahme von bestehenden Einbauten im Mietobjekt gegen Entgelt
BGer 4A_22/2024 vom 20.03.2024Art. 254 OR
Geschäftsraum, Mietrecht, Mietverhältnis
Die alte Mieterin (B.) betrieb in einem Ladenlokal eine Boutique. Im Anschluss daran wurden die Räumlichkeiten von der neuen Mieterin (A.) gemietet. Im Hinblick auf den Mieterwechsel schlossen die Parteien einen Vertrag mit dem Titel «Vorvertrag zum Mietvertrag». [...]
Patricia Zumsteg | legalis brief MietR 07.05.2024
Sanierungskündigung – Rechtsmissbrauch
MietGer ZH MJ230057-L vom 19.02.2024Art. 271. Abs. 1 OR , Art. 2 Abs. 2 ZGB
Das Festhalten an einer Sanierungskündigung der Vermieterin trotz entsprechender Auszugsgarantie des Mieters kann eine nutzlose Rechtsausübung darstellen, die nicht mit dem Grundsatz von Treu und Glauben zu vereinbaren ist und somit zur Aufhebung der Kündigung führt. [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 03.04.2024
Ausserordentliche Kündigung zufolge Untervermietung der Wohnung über Airbnb – Herausgabe des Gewinns aus der unerlaubten Untermiete
MietGer ZH MJ230070-L vom 07.02.2024Art. 257f OR , Art. 262 OR , Art. 423 OR
Kündigung ausserordentlich, Untermiete
Der Kläger (Mieter) mietete von der Beklagten (Vermieterin) zwei Wohnungen. Der Kläger vermietete die beiden Wohnungen für je ca. CHF 215.– pro Nacht über booking.com und Airbnb, wobei der Preis von Tag zu Tag variierte. Mit Schreiben und amtlichem Formular vom 17. Mai 2023 kündigte die Beklagte beide Mietverträge. [...]
Christoph Meyer | legalis brief MietR 08.03.2024
Zahlungsverzugskündigung – Keine Ungültigkeit trotz zu hohem Mahnbetrag
BGer BGer 4A_332/2023 vom 11.01.2024OR 257d
Die Vermieterschaft kündigte den Mietern infolge Zahlungsverzugs. Nach Ansicht der Mieter war die Mahnung für den ausstehenden Betrag zu ungenau, sodass unklar gewesen sei, wie viel Geld die Mieter im entscheidenden Zeitpunkt noch schuldeten. [...]
Christian Habegger | legalis brief MietR 07.02.2024
Umstrittene Kündigung von Chalets am Neuenburgersee
BGer 4A_337/2022 vom 24.10.2023 (Publikation vorgesehen)Art. 677 ZGB , Art. 642 ZGB , Art. 253a OR , Art. 271 OR , Art. 243 Abs. 2 ZPO ,
Formular, Kündigungsschutz, Wohnraum
In den Jahren 1961 und 1963 überliess der Kanton Waadt, als Eigentümerin einer Parzelle am Ufer des Neuenburgersees, vier Mietern je ein Teillandstück von rund 400m2. Die Verträge sahen vor, dass die Mieter darauf Ferienhäuschen (Chalets) errichten dürfen, die in ihrem Eigentum verbleiben. [...]
Lars Müller | legalis brief MietR 03.01.2024
Rohbaumiete – Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch
MietGer Zürich MJ220090 vom 25.10.2023Art. 256 Abs. 2 OR , Art. 257d Abs. 2 OR , Art. 259d OR , Art. 259g OR
Kündigung ausserordentlich, Rohbaumiete, Zahlungsrückstand
Die Parteien hatten einen Mietvertrag über ein Ladenlokal und zugehörige Nebenräume zum Zweck des Betriebs einer Bäckerei abgeschlossen. Der Mieter beabsichtigte, im Mietobjekt Backwaren zu verkaufen und Gäste im Lokal selbst zu bewirten. [...]
Christian Ruf | legalis brief MietR 04.12.2023